Liberatoria per le spese condominiali, attestazione dello stato dei pagamenti e poteri dell'amministratore.
Partiamo dal quesito del nostro lettore: "Buona sera Redazione, vi spiego il mio caso. Sto vendendo l'appartamento e il notaio mi ha consigliato di farmi dare dall'amministratore la dichiarazione di regolarità dei pagamenti. Mi sono rivolto all'amministratore che mi ha rinviato alla settimana successiva.
Quando sono andato ho pagato le ultime pendenze, ma la dichiarazione recita "salvo conguaglio", senza alcun cenno ad una liberatoria piena. Il segretario del notaio non ha battuto ciglio, ma non è che l'amministratore ha sbagliato?"
No, caro lettore, per quello che ci dice l'amministratore non ha errato, le ha rilasciato la dichiarazione prevista dalla legge. Si è soliti fare confusione tra attestazione dei pagamenti e liberatoria. Il quesito del nostro lettore ci giunge utile, allora, per affrontare la questione.
Il diritto del condomino e l'obbligo dell'amministratore
In primis è doveroso individuare la fonte dell'obbligo. Essa va rintracciata nell'art. 1130 n. 9 c.c. a mente del quale l'amministratore è tenuto "a fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso".
La giurisprudenza che si è pronunciata sull'argomento, traendo spunto dall'inequivocabile dato letterale della disposizione, ha specificato che la norma stabilisce che l'amministratore è "obbligato, nei rapporti con ciascun condomino, ex art. 1130 comma 9 c.c. ed alle cui richieste, documentate in atti, non risulta essere stato dato alcun riscontro da parte dell'organo gestorio" (Trib. Napoli 15 febbraio 2019).
Nel caso de quo il Tribunale partenopeo ha condannato l'amministratore ha rilasciare l'attestazione in esame.
Chiariti questi aspetti generali è utile a questo punto soffermarsi sugli effetti giuridici dell'attestazione.
Gli effetti della dichiarazione e le differenze con la liberatoria
Attestare, leggendo la definizione del verbo nel vocabolario della lingua italiana vuol dire "rendere testimonianza di una cosa, certificare per propria diretta conoscenza" (Dizionario Treccani.it Voce: Attestare).
L'attestazione, guardando agli effetti giuridici che produce, è un atto giuridico, nella specie un atto giuridico in senso stretto, ossia una manifestazione consapevole e volontaria produttiva di effetti giuridici, quella che viene altrimenti detta dichiarazione di scienza.
L'effetto giuridico, nel caso dell'attestazione ex art. 1130 n. 9 c.c., è quello di dichiarare al condòmino la sua situazione in relazione ai pagamenti dovuti al condominio.
Diversa dall'attestazione così definita ed inquadrata è la liberatoria. Il termine liberatoria sottende la volontà di produrre un effetto negoziale, ossia non semplicemente attestare una situazione di fatto, ma esprimere la volontà di non avere nulla a pretendere da un dato soggetto; si tratta di quello che tecnicamente è definito negozio giuridico, cioè un atto dispositivo di una propria situazione giuridica (nel caso di specie l'eventuale situazione di credito che il condominio andrebbe e rimettere con la liberatoria).
D'altra parte, in qualunque momento dell'anno l'amministratore rilasci la dichiarazione di attestazione, questa potrà riguardare i pagamenti avvenuti fino ad allora, ma non l'eventuale residuo conguaglio che il condòmino venditore potrebbe dover versare in ragione di maggiori oneri di gestione non preventivati.
La liberatoria in un caso del genere avrebbe l'effetto di non consentire la successiva, eventuale, richiesta di pagamento del conguaglio.
Non solo: il rilascio di una dichiarazione con effetti liberatori da parte dell'amministratore senza il preventivo assenso assembleare non avrebbe alcun valore. In tal senso la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che "il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art.1130 c.c., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea gli conferiscano maggiori poteri.
Non rientra allora tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato all'ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito o attestare con effetti verso terzi (quali i nuovi acquirenti) l'esistenza un pagamento che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini, senza apposita autorizzazione assembleare" (Trib. Roma 6 settembre 2017 n.16611).
La "liberatoria" dell'amministratore al condomino-venditore: alcune precisazioni terminologiche
Atto notarile e dichiarazione dell'amministratore, nessun obbligo di legge di attivazione per il pubblico ufficiale
Riguardo al ruolo del notaio in uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato si afferma che "è evidente quanto sia importante che il notaio, in occasione dell'istruttoria dell'atto di alienazione informi l'acquirente sulle implicazioni della citata disciplina legislativa e lo induca a verificare prima della stipula che il suo dante causa abbia effettivamente pagato tutti i contributi condominiali da lui dovuti" (Studio n. 7-2018/C Il notaio e il condominio: la giustizia preventiva nelle vicende condominiali di Maurizio Corona, Approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 29/05/2018).
Come specificato, quindi, il notaio ha indubbiamente un ruolo propulsore rispetto al rilascio dell'attestazione in esame, ma non esiste un obbligo di legge che gli imponga di chiedere all'amministratore la dichiarazione ex art. 1130 n. 9 c.c.: al più egli dovrà informare l'acquirente dell'opportunità di farsene fornire copia dal venditore.
