#1 Inviato 7 Settembre, 2017 Salve. Ho acquistato anni fa un immobile. Il giorno del rogito l parte venditrice ha portato la liberatoria firmata dall amministratore (che è stata allegata all atto) nella quale era scritto che "alla data odierna la proprietaria ha provveduto a saldare tutte le quote condominiali". Nella assemblea di approvazione del bilancio avvenuta mesi dopo ( immaginate che sono stati, a causa dell inerzia dell amministratore, approvati 4 esercizi in una assemblea) mi ritrovo mancanti al pagamento 2 rate su 4. Mi astengo dalla approvazione del bilancio in quanto non proprietario all epoca (non impugno l assemblea in quanto, nel caos di 4 bilanci in una assemblea, mi accorgo successivamente che quanto richiesto era relativo alle 2 rate mancanti) . Ora l amministratore mi chiede il pagamento di queste 2 rate. Lo può fare anche se il rogito mi ha tratto in inganno circa i debiti in essere? Naturalmente non posso produrre le ricevute in quanto il vecchio proprietario sollecitato a produrle non intende farlo. A prescindere dalla messa in mora che farò verso il vecchio proprietario, l amministratore può chiedermi di pagare un importo che nella liberatoria aveva detto di aver ricevuto? Ha più valore un rogito oppure l approvazione fatta dall assemblea con mia astensione? Grazie.
#2 Inviato 7 Settembre, 2017 Art 63 dacc . Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. [iI]. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. [iII]. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
#3 Inviato 7 Settembre, 2017 Il rogito quando è avvenuto? Le rate mancanti a quale esercizio si riferiscono? Onestamente, mi pare che avresti dovuto impugnare la delibera. L'astensione non serve. Andrebbe pure letto cosa scritto nella liberatoria. Per caso c'è scritto "salvo conguaglio"? Se il vecchio proprietario non ti dà le ricevute, puoi chiedere all'amministratore di visionare tutti gli estratti conto della banca dall'esercizio della mancanza fino al rogito. E' un tuo diritto tutelato dal codice civile. In merito all'eventuale falsità della dichiarazione, essa potrebbe costituire falsità in scrittura privata https://www.laleggepertutti.it/137982_falso-la-depenalizzazione-del-reato Secondo me, oltre alla ricerca sul c/c, ammesso siano transitati, va valutato se la liberatoria e l'anzianità del debito presunto consentano di opporsi validamente ad un eventuale decreto ingiuntivo del tuo discutibile amministratore. Se vuoi un consiglio di carattere legale https://www.anaciroma.it/attivita-condominio/municipio-sportello-condominio.html Non so se l'avvocato sia presente su ogni municipio. Chiama la sede provinciale dell'associazione per saperlo.
#4 Inviato 7 Settembre, 2017 Se le rate si riferiscono ai 2 anni precedenti il rogito, sei tenuta a pagare. Poi, potrai cercare di rifarti sul vecchio proprietario!
#5 Inviato 7 Settembre, 2017 C'è una dichiarazione prevista dal codice. A rogito. Le spese sono a carico del venditore, a meno che siano un conguaglio e ci sia scritto "salvo conguaglio". Ma così non pare dato che ha parlato di rate. https://www.studilegali.com/domande/dichiarazione-falsa-in-rogito https://www.condominioweb.com/pagamenti-tramite-mav-e-ritardi-come-comportarsi.12175
#6 Inviato 7 Settembre, 2017 Se le rate si riferiscono ai 2 anni precedenti il rogito, sei tenuta a pagare. Poi, potrai cercare di rifarti sul vecchio proprietario! Bisogna capire cosa è successo nel dettaglio e che tipo di certificazione rilasciata dall'amministratore è stata allegata al rogito. Mi spiego con un esempio: Se sono state deliberate 12 rate mensili da 100 euro cadauna e l'amministratore certifica che al 30 giugno sono state pagate tutte le quote mensili, non può dire successivamente che non sono state pagate le rate di febbraio e marzo. In tal caso, a mio avviso, ne risponde direttamente l'amministratore per responsabilità professionale. Se, invece, le quote mensili approvate in preventivo sono state regolarmente pagate alle scadenza ma a rendiconto c'è da pagare un conguaglio relativo alla gestione o a quella precedente, l'amministratore non ha colpa. Il nuovo condòmino deve pagare e rivalersi sul venditore. Ed ancora, visto che si parla di 4 esercizi annuali, qualora ci fosse un conguaglio negativo, bisognerebbe verificare quanto di quel conguaglio si riferisce all'anno di acquisto e quello precedente e quanto agli esercizi ancora più vecchi. Per il saldo degli esercizi più vecchi oltre l'anno precedente all'acquisto, il nuovo acquirente non ne risponde in nessun caso. Ed infine, se la mancata approvazione dei 4 esercizi è stata causata dall'inerzia dell'amministratore a convocare l'assemblea annuale, anche in questo caso può essere investito l'amministratore di responsabilità professionale, qualora non si riuscissero più a recuperare i crediti dell'ex condòmino.
#7 Inviato 7 Settembre, 2017 Nella certificazione di regolare pagamento degli oneri condominiali rilasciata dall’amministratore su richiesta del condomino, la dichiarazione di avvenuta riscossione di tutte tutte le quote condominiali ordinarie e straordinarie richieste sulla base di deliberazioni di bilancio preventivo e di esecuzione di lavori straordinari, si riferisce alla data di rilascio della certificazione. In questo caso non risultano pagate dal precedente proprietario due rate condominiali ordinarie relative all’anno di gestione in cui è avvenuto il trasfrimento della proprietà. Per essere certi “dell’inganno” a cui è ricorso l’amministratore, come asserito, la data di rilascio della suddetta certificazione dovrebbe essere successiva a quella di emissione delle rate non pagate. Le rate richieste, maturate e non riscosse nell’anno del rogito, sono state contabilizzate in sede di rendiconto , quindi detratte dalle spese di competenza; il saldo attribuito all’unità immobiliare trasferita, considerando che al nuovo proprietario competono le spese ordinarie relative al periodo di possesso d’immobile acquistato, va ripartito fra acquirente e venditore, con conseguente saldo negativo a carico dell’acquirente (debito nei confronti del venditore) a parziale compensazione delle rate non pagate dal venditore; di conseguenza, prima della messa in mora del venditore, mi accerterei della consistenza del credito. Il venditore risponde nei confronti dell’acquirente delle dichiarazioni fatte nell’ atto di compravendita anche quelle fatte sulla scorta della certificazione dell’amministratore: deve rimborsare all’acquirente le rate ordinarie non pagate. Se in sede di consuntivo risultano crediti della gestione in chiusura o pregressi in favore del venditore, l’acquirente è obbligato nei confronti del venditore alla restituzione, salvo accordi diversi nel contratto. L’acquirente è obbligato solidalmente con il venditore la pagamento delle due rate non pagate, salvo rivalsa sul venditore. L’amministratore, risponde per le dichiarazioni non veritiere, che non necessariamente sono espressioni dell’inganno (quale vantaggio per l’amministratore?), ma possono essere frutto di un errore o di leggererezza nella tenuta della contabilità, quindi motivo di revoca.
#8 Inviato 7 Settembre, 2017 Scusa ma la solidarietà passiva che citi, su esercizi più recenti di quello precedente la vendita, dove sarebbe normata?
#9 Inviato 7 Settembre, 2017 Ha più valore un rogito oppure l approvazione fatta dall assemblea con mia astensione?Grazie. Te la metto giù semplice. Tu hai ragione ma non impugnando la delibera hai rinunciato a far valere i tuoi diritti e ora non ci puoi fare più nulla e devi pagare.
#10 Inviato 7 Settembre, 2017 Mi riferisco ai rapporti fra venditore ed acquirente e non ai rapporti nei confronti del condominio, pertanto non vi sarebbe alcun obbligo legale di restituzione di un eventuale credito da parte dell’acquirente al venditore se non previsto in contratto, ma un obbligo morale. Ti rifiuteresti di restituire una somma avuta in prestito per il solo fatto che non ti sei impegnato per iscritto alla restituzione?
