Secondo la legge, il venditore deve garantire che l'immobile venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all'uso o che diminuiscano, sensibilmente, il valore del medesimo «Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.)».
In particolare, si tratta di una garanzia che vale anche nel caso in cui il bene ceduto sia un vecchio edificio, bisognevole di interventi e, per tale ragione, in fase di ristrutturazione.
Può accadere, infatti, che i lavori da realizzare non siano ultimati o che siano eseguiti in modo insoddisfacente rispetto agli accordi presi. In questa circostanza, sarebbe equo se il compratore non fosse adeguatamente tutelato dal venditore sol perché a conoscenza della vetustà di un fabbricato e dei suoi difetti? Sarebbe applicabile, quindi, la norma per cui «Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili (art. 1491 cod. civ.)»?
A risolvere questi dubbi, ci ha pensato la recente sentenza del Tribunale di Milano n. 6413 del 24 luglio 2023. Lo ha fatto nell'ambito di un contenzioso tra due acquirenti di due distinti appartamenti in fase di ristrutturazione, instaurato nei riguardi del venditore per i presunti vizi degli immobili venduti.
Non ci resta, perciò, che approfondire il caso concreto.
Acquisto immobile in ristrutturazione: garanzia per vizi. Fatto e decisione
In un fabbricato milanese in fase di ristrutturazione, una società, previa sottoscrizione dei relativi contratti preliminari, procedeva alla vendita di due distinti appartamenti. Ebbene, nonostante gli impegni presi, i lavori in questione non erano completati.
In particolare, risultavano da ultimare degli interventi sia sulle parti comuni dell'edificio sia negli immobili ceduti.
Erano, perciò, evidenti i vizi della cosa venduta, di cui entrambi i neo proprietari chiedevano conto e ragione alla parte venditrice.
Non essendo stato raggiunto alcun accordo stragiudiziale, la lite, previo espletamento di un procedimento per accertamento tecnico preventivo, con tanto di CTU, era incardinata dinanzi al competente Tribunale di Milano.
In tale sede, gli attori citavano sia il venditore sia il mediatore, ritenendo, anche questi, responsabile degli accadimenti, avendo pubblicizzato gli appartamenti de quo come completamente ristrutturati.
Scopo dell'azione era il ristoro dei costi necessari all'eliminazione dei difetti e, quindi, da affrontare per il completamento dei lavori di ristrutturazione nonché ottenere il risarcimento per il disagio subito a seguito degli eventi in contestazione.
Costituitasi la parte veditrice, quest'ultima si difendeva su più aspetti. Principalmente, sosteneva che i vizi dell'immobile non fossero rilevanti ai sensi di legge.
Gli acquirenti, infatti, erano ben consapevoli che il condominio fosse vecchio e, nonostante tutto, avevano deciso, ugualmente, di acquistare gli appartamenti.
Si trattava, pertanto, del classico caso in cui i vizi evidenziati erano stati facilmente riconoscibili per i compratori. Per questa ragione, ex art. 1491 c.c., non avevano diritto ad alcuna garanzia.
La garanzia per i gravi vizi e difetti
Il Tribunale di Milano, esaminati gli atti ed acquisite le risultanze della CTU espletata nel corso del precedente procedimento per ATP, ha concluso per l'accoglimento della domanda. Per l'ufficio meneghino, infatti, il ragionamento offerto dalla convenuta non era condivisibile.
Gli acquirenti non avrebbero mai potuto riconoscere dei vizi negli immobili ancora da ristrutturare, com'erano al momento dell'acquisto, ma solo al completamento degli interventi.
È emersa chiara, quindi, la responsabilità del venditore, in virtù della quale è stato condannato al ristoro dei costi necessari per il completamento delle opere previste sulle parti comuni e nei singoli immobili ceduti.
Considerazioni conclusive
La garanzia in discussione opera ad una condizione ben precisa sancita dall'art. 1491 c.c.: il compratore non può invocare alcun vizio se lo conosceva al momento dell'acquisto o lo avrebbe potuto conoscere, facilmente, usando l'ordinaria diligenza. In tal caso, infatti, non potrebbe eccepire alcunché, poiché avrebbe, evidentemente, acquistato e accettato il bene nello stato in cui si trovava.
L'ipotesi, invece, dell'appartamento ceduto in fase di ristrutturazione e con l'impegno del venditore di completare gli interventi, è, evidentemente, diversa. Se le opere promesse non sono realizzate, non è possibile richiedere alcuna diligenza all'acquirente.
Quest'ultimo, solo a seguito della ristrutturazione e/o, come nel caso di specie, del mancato completamento della medesima, potrebbe percepire i vizi della cosa venduta.
In questa circostanza, quindi, opera, senza alcun dubbio, la garanzia prevista dall'art. 1490 c.c. e non c'è alcuna esclusione.
Proprio ciò che ha concluso il Tribunale di Milano con la sentenza in commento.
