Prima di acquistare un appartamento, il potenziale compratore ispeziona il bene attentamente. Ad esempio, lo visita di giorno per verificarne la luminosità. Oppure ne valuta le condizioni per stabilire se sono necessarie delle riparazioni.
Ebbene, nonostante ciò e sebbene nell'atto d'acquisto il cessionario abbia dichiarato di accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, opera sempre la garanzia per i vizi di cui all'art. 1490 e successivi del codice civile.
Nello specifico si sta parlando di quei difetti, ignoti al compratore e da questi non facilmente riconoscibili, che incidono sulla qualità dell'immobile oggetto di compravendita. In tal caso si può chiedere al venditore la riduzione del corrispettivo e, conseguentemente, la restituzione della somma versata in eccesso (art. 1492 co. 1 c.c.).
È quanto, infatti, accaduto nella vicenda oggetto di un recente pronunciamento del Tribunale di Trani. Più in particolare, si tratta della sentenza n. 49 del 12 gennaio 2023 con la quale l'ufficio pugliese ha chiarito un aspetto preciso della materia: la prescrizione dell'azione a garanzia dei vizi della cosa venduta.
Prima, però, vediamo cosa è accaduto in concreto tra le parti di questa compravendita.
Immobile acquistato viziato e prescrizione. Il caso concreto.
Nell'ottobre del 2016, una coppia acquistava un appartamento per circa 150.000 euro. Ebbene, a distanza di pochi mesi, gli acquirenti riscontravano un difetto nel bene. Nello specifico si trattava di uno strano quanto rilevante fenomeno di condensa che si manifestava lungo le pareti perimetrali di una parte dell'immobile.
A quanto pare, la causa del problema era addebitabile alla scadente tenuta termica del lastrico solare appartenente proprio ai venditori.
Poiché la situazione era intollerabile, nel giugno dell'anno successivo, i suddetti proprietari avviavano un procedimento per accertamento tecnico preventivo allo scopo di conciliare ogni pendenza con la controparte. A seguito dell'istruttoria, il CTU confermava i timori degli istanti, precisava che sarebbero stati necessari dei lavori di riparazione del lastrico e quantificava i danni verificatisi nell'appartamento dei ricorrenti.
Nonostante le descritte risultanze, le parti in causa non addivenivano ad alcun accordo. In ragione di ciò, la lite si spostava in sede ordinaria dove gli attori chiedevano la restituzione di parte del prezzo pagato nella misura di circa 11.000 euro.
Il Tribunale di Trani, però, non accoglieva la domanda. Esaminata l'istruttoria, infatti, concludeva per l'intempestività dell'azione. Per questo motivo, la parte soccombente era condannata al pagamento delle spese processuali.
Garanzia per i vizi della cosa venduta: entro quando va esercitata?
Il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che possano renderla inidonea all'uso o che possano diminuirne il valore (art. 1490 c.c.).
Pertanto, in base alla disposizione appena citata, se, successivamente al rogito notarile, il compratore di un appartamento si accorge di alcuni difetti nell'immobile che non era possibile riconoscere prima, può chiedere al venditore la restituzione di parte del corrispettivo già versato (ex art. 1495 c.c. - cosiddetta azione redibitoria).
Ad esempio, tornando al caso in commento, l'acquirente aveva chiesto un rimborso di circa 11.000 euro per il rilevante fenomeno di condensa che interessava l'appartamento e che non era stato accertato in precedenza.
La cifra corrispondeva ai costi necessari a coprire la riparazione dell'immobile e a eliminare la causa del fenomeno dovuto al lastrico che, seppur privato, era di parziale competenza condominiale. Ebbene, l'azione de quo non poteva essere avviata in qualsiasi momento.
Per legge, infatti, è necessario attivarsi entro un anno dalla consegna. A tal fine, però, non ha importanza il momento in cui si scopre il vizio, ma quello dove l'acquirente entra in possesso dell'immobile (di regola contestualmente al rogito) «In tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia a norma dell'art. 1495 c.c. si prescrive in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio. (Cass. civ. sent. n. 26967/2011)».
Prescrizione domanda per vizi della cosa venduta
Garanzia per i vizi della cosa venduta: Atp e interruzione della prescrizione
Nella lite in esame, gli acquirenti dell'immobile, accortisi dei vizi, si sono attivati, almeno inizialmente, senza particolari indugi. Infatti, scoperto il problema, dopo otto mesi dalla compravendita, hanno proposto ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per l'accertamento tecnico preventivo delle circostanze in contestazione.
Ebbene, tale azione, come confermato dal Tribunale di Trani, era stata idonea a interrompere la prescrizione di cui all'art. 1495 co. 3 c.c. «l'accertamento tecnico preventivo rientra nella categoria dei giudizi conservativi e, pertanto, la notificazione del relativo ricorso con il pedissequo decreto giudiziale determina, ai sensi dell'art. 2943 c.c., l'interruzione della prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento, che coincide ritualmente con il deposito della relazione del consulente nominato (Cass. civ ord. n. 8637/2020)».
Successivamente al cosiddetto Atp, però, in assenza di una definizione della lite tra le parti, bisognava procedere con l'azione ordinaria. Ad esempio, bisognava notificare alla controparte l'atto introduttivo entro l'anno successivo al deposito della consulenza all'interno del procedimento d'istruzione preventiva.
Poiché ciò non è avvenuto, l'attore ha subito l'estinzione del proprio diritto su eccezione del venditore.
In tale circostanza, infatti, è decorso, integralmente, il termine prescrizionale di cui all'art. 1495 c.c.
