Il codice civile (art. 1490) impone al venditore di garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Lo stesso codice civile, agli articoli seguenti, prevede che, in presenza dei vizi suddetti, il compratore potrà domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).
In ogni caso, il venditore è tenuto anche al risarcimento del danno nei confronti del compratore, a meno che non dimostri di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.).
Garanzia per i vizi
I termini e i modi per esercitare la c.d. "garanzia per i vizi" sono disciplinati dall'art. 1495 c.c. a norma del quale il compratore decade dal diritto di garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta.
Un termine diverso può essere previsto dalla legge o essere stato stabilito convenzionalmente dalle parti. Si tratta, ovviamente, di quei vizi preesistenti alla conclusione del contratto.
Nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto l'esistenza del vizio o lo abbia occultato, la denuncia non è necessaria. Il terzo comma dell'art. 1495 c.c. prevede, inoltre, un breve termine di prescrizione disponendo che l'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna del bene, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio.
Tuttavia, convenuto in giudizio per l'esecuzione del contratto, il compratore potrà sempre far valere la garanzia, purché il vizio sia stato denunciato entro il termine di decadenza e prima che sia decorso un anno dalla consegna. Agli stessi termini si ritiene soggetta anche l'azione di risarcimento del danno. Tale prescrizione si applica a prescindere dal fatto che il vizio sia apparente od occulto.
Il fondamento della responsabilità per vizi e difetti rinviene la sua causa nel fatto che il bene consegnato non corrisponde all'oggetto dovuto alla luce di quanto previsto nell'atto di autonomia privata.
Atti idonei a interrompere la prescrizione
La giurisprudenza si è interrogata in diverse occasioni circa gli atti idonei a interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, prevista dall'art. 1495 c.c., comma 3.
Secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (cfr. sent. n. 18672/2019), oltre alle domande giudiziali, anche gli atti di costituzione in mora (ai sensi dell'art. 2943 c.c., comma 4, c.c.) da parte del compratore costituiscono cause idonee a interrompere la prescrizione.
Si tratta delle manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all'art. 1219, 1comma 1, c.c., con la produzione dell'effetto generale contemplato dall'art. 2945, comma 1, del medesimo codice.
Di conseguenza, una volta che si faccia ricorso a tali atti entro l'anno dalla consegna, inizierà a decorrere un nuovo periodo di prescrizione di durata pari a quello originario di un anno.
Per la Suprema Corte "l'idoneità interruttiva di tali atti persegue anche lo scopo - in presenza, peraltro, di un termine così breve - di favorire una risoluzione (stragiudiziale) preventiva della possibile controversia rispetto all'opzione, a tutela delle ragioni del compratore, per la scelta di vedersi riconosciuto il diritto alla garanzia (e di ottenere uno degli effetti giuridici favorevoli previsti dalla legge) solo mediante l'esercizio dell'azione in via giudiziale".
Accettazione dell'opera, vizi e conseguenze
In materia è tornato recentemente a pronunciarsi il Tribunale di Rovigo nella sentenza n. 616 del 9 agosto 2021 che ha fatto seguito all'istanza di una signora che aveva acquistato un appartamento in condominio.
Solo dopo la stipula del contratto, la compratrice aveva scoperto la presenza di infiltrazioni nel locale sottotetto.
Una situazione che ha condotto l'assemblea condominiale a deliberare il rifacimento del tetto.
Di qui origina la domanda di risarcimento ex art. 1490 e ss. c.c. avanzata dalla signora, ma la vicenda si risolve in un nulla di fatto per lei, in quanto il Tribunale ritiene meritevole di accoglimento l'eccezione di prescrizione dell'azione avanzata, ex art. 1495 c.c., da parte convenuta con riferimento al problema delle infiltrazioni d'acqua dal tetto.
Prescrizione dell'azione di garanzia
Il giudicante rammenta come l'art. 1495 c.c. imponga che i vizi riscontrati dal compratore debbano essere denunciati entro 8 giorni e che l'azione si prescriva in un anno dalla consegna.
Nel caso di specie, la consegna era avvenuta con il rogito in data 26 maggio 2014. Sono poi documentate delle lettere di costituzione in mora nel mese di ottobre 2014 e febbraio 2015 e, infine, l'ultimo atto interruttivo della prescrizione documentato risulta essere l'avvio del procedimento di mediazione, conclusosi in data 6 maggio 2015.
Da tale data non risultano ulteriori atti interruttivi della prescrizione fino alla data dell'atto introduttivo del giudizio in esame, notificato ad agosto 2016, quindi a distanza di oltre un anno. Come noto, a seguito dell'interruzione, la prescrizione inizia il suo decorso ex novo.
L'impegno alla eliminazione dei vizi nella costruzione
Tra l'altro, rileva il Tribunale, nel caso in esame non risulta neppure "un chiaro riconoscimento dei vizi da parte del venditore, che comunque varrebbe solo ad impedire la decadenza, mentre la prescrizione potrebbe essere impedita solamente da un preciso e comprovato impegno del venditore ad eliminare i vizi, che avrebbe l'effetto del far sorgere in capo al venditore stesso una nuova obbligazione di facere, azionabile nell'ordinario termine di prescrizione di dieci anni."
Tuttavia, nella vicenda in oggetto tale impegno non è mai stato assunto dal venditore convenuto, non essendo neppure stato allegato alcunché da parte attrice, né tanto meno provato. Di conseguenza, quanto alla problematica delle infiltrazioni dal tetto, ogni pretesa di parte attrice viene ritenuta oramai prescritta.
