Ci sono questioni che non finiranno mai di essere dibattute nelle aule dei tribunali. Una di queste riguarda la differenza tra innovazioni e manutenzione straordinaria all'interno del condominio.
La distinzione non è di poco conto, considerato che la maggioranza assembleare richiesta per l'approvazione delle une o dell'altra sono differenti, con conseguente riverbero sulla validità della decisione adottata.
Secondo la Corte d'Appello di Genova (sent. n. 796 del 7 luglio 2021), la differenza tra manutenzione straordinaria o innovazione dipende dal contesto. Vediamo cosa significa.
Lavori in condominio: il caso
Ricorrevano in tribunale alcuni condòmini che reputavano invalida la delibera con cui l'assemblea autorizzava i lavori di ripristino del canale di gronda e di ristrutturazione del tetto condominiale.
A parere degli attori, l'invalidità scaturiva da due motivi:
- i lavori approvati costituivano un'innovazione gravosa e voluttuaria, con tutte le conseguenze derivanti dall'applicazione dell'art. 1121 c.c., sia in merito alle maggioranze necessarie che alla possibilità, per i condòmini che non intendono trarre vantaggio dall'opera, di essere esonerati da qualsiasi contributo nella spesa;
- i condòmini che avevano partecipato all'assemblea che aveva deciso sull'assegnazione dei lavori non avevano avuto, prima dell'assemblea, alcuna informazione in ordine ai costi delle opere deliberate.
Il Giudice di prime cure rigettava le doglianze, ritenendo che non era applicabile, alla fattispecie concreta, la disciplina di cui all'art. 1121 c.c. invocata da parte appellante, sia in quanto si era in presenza di lavori di ristrutturazione, sia in quanto, comunque, si trattava di un'innovazione non voluttuaria né gravosa.
Inoltre, il Tribunale escludeva che vi fosse una violazione del diritto ad essere informato, dal momento che, prima dell'assemblea, i condòmini avevano preso visione del capitolato, sebbene quest'ultimo non riportasse i costi per ogni singola opera (ma non poteva essere altrimenti, dal momento che solo le imprese prescelte avrebbero potuto indicare i corrispettivi dovuti).
Natura dei lavori condominiali: i motivi d'appello
Avverso la decisione sfavorevole di primo grado proponevano appello i condòmini. Secondo costoro, il Tribunale aveva sbagliato nel non censurare la delibera impugnata, in quanto questa aveva previsto la ricostruzione del tetto del caseggiato sulla base di un capitolato in bianco, che non specificava i prezzi delle opere da realizzare, mentre i condòmini, in sede di approvazione, devono essere messi nelle condizioni di poter valutare economicamente le operazioni edilizie ed hanno diritto all'esibizione dei documenti contabili.
Inoltre, il Tribunale aveva escluso che i lavori costituissero un'innovazione ex art. 1121 c.c., ma senza fornire alcuna spiegazione al riguardo, nonostante tale opera alterasse l'entità sostanziale ed il mutamento del tetto.
Infatti, l'intervento in esame prevedeva la rimozione di alcuni bauletti in cemento che costituivano da sempre parte integrante del tetto.
Non era neppure vero, come sostenuto nella sentenza impugnata, che questi fossero inutili, in quanto consentivano l'uso della stufa a gas e degli scarichi all'interno dei singoli appartamenti.
Inoltre, la gravosità dell'intervento doveva essere valutata in relazione all'intera opera commissionata dal condominio.
Lavori condominiali: il diritto a informarsi
La Corte d'Appello di Genova, con la pronuncia in commento (sent. n. 796 del 7 luglio 2021), conferma la sentenza impugnata per le seguenti ragioni.
In relazione al primo argomento speso da parte appellante, ovvero quello di non essere stati adeguatamente informati in relazione al contenuto economico della decisione da assumere, si osserva che il condomino ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di mettere a disposizione i documenti richiesti.
Da ciò si deduce, innanzitutto, che il singolo condomino ha un diritto, più che ad essere informato, a informarsi. Si tratta di un diritto che deve essere esercitato su richiesta del condomino (Cass. 13350/03), il quale, quindi, deve assumere l'iniziativa.
Solo allora nasce l'obbligo a carico del condominio di mettere a disposizione la documentazione richiesta, onde consentire un effettivo esercizio del suddetto diritto.
Sul punto viene richiamata la precedente giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass. 1544/04), secondo la quale non sussiste un obbligo, per l'amministratore, di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, esistendo solo un obbligo di «consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione o di estrarne copia a loro spese», con onere probatorio a carico dei ricorrenti di dimostrare di aver inutilmente cercato di esercitare il loro diritto.
Poiché questa è la modalità che, di norma, consente al condomino di soddisfare le sue esigenze informative, qualora il condomino stesso agisca in via giudiziale per ottenere l'ostensione di documenti di suo interesse, ha l'onere di dimostrare di aver richiesto un appuntamento all'amministratore, senza esito, o di essersi recato presso i luoghi ove era custodita la documentazione, negli orari stabiliti, senza aver potuto accedere o, comunque, esaminare i documenti.
Nel caso di specie, non risulta che i condòmini abbiano chiesto di poter conoscere preventivamente i corrispettivi richiesti dalle imprese contattate prima dell'assemblea in cui furono aperte le relative buste.
Approvazione del bilancio e lavori extra-capitolato
Del resto, alla data dell'assemblea esisteva unicamente un capitolato inerente ai lavori da eseguire, mentre solo dopo che l'amministratore diede esecuzione all'incarico conferitogli da tale assemblea poterono essere indicati i prezzi specifici per ogni singola operazione, prezzi complessivi, comunque, già preannunciati, con un buon grado di approssimazione, dall'amministratore condominiale proprio durante l'assemblea.
Nel corso dell'assemblea successiva, poi, nessuno dei condomini impugnanti lamentò di non avere avuto tempo per poter esaminare la documentazione prodotta.
Nel caso di specie, quindi, parte appellante non poteva pretendere l'esibizione di alcuna documentazione relativa ai costi dei lavori, per la semplice ragione che non era stata ancora prescelta alcuna impresa.
Lavori condominiali: la differenza tra innovazioni e manutenzione straordinaria
Secondo la Corte d'Appello di Genova, deve inoltre escludersi che ricorrano i presupposti di cui all'art. 1121 c.c. in relazione alle innovazioni voluttuarie.
Il rifacimento del tetto e l'eliminazione dei bauletti devono essere qualificati come atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretti semplicemente a ripristinare la funzionalità della cosa comune, mentre le innovazioni consistono in opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti.
Al contrario, nel caso di specie l'esigenza di rifacimento del tetto era sorta a causa della malridotta impermeabilizzazione del tetto. Occorreva dunque un intervento riparatore di ripristino, non un mutamento del bene.
Peraltro, i bauletti del tetto oggetto dei lavori erano funzionali all'impianto di riscaldamento condominiale, da tempo dismesso. La giurisprudenza (Cass., sent. n. 238/00) ha sostenuto che «la sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l'impianto di riscaldamento).
Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell'impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante».
Il giudice della nomofilachia (Cass., sent. n. 144/12) ha poi aggiunto che «Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni.
L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini».
Da quanto detto, ne discende che l'appello proposto è infondato.
