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Il fondo cassa per manutenzione straordinaria e per morosità. Disorientamenti giurisprudenziali.
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Il fondo cassa per manutenzione straordinaria e per morosità. Disorientamenti giurisprudenziali.

Il fondo cassa per morosità e il fondo per interventi di straordinaria manutenzione. Analiisi di alcune differenze

Avv. Giuseppe Zangari  

A seguito della riforma introdotta dalla l. n. 220/2012 il fondo cassa per morosità necessita dell'approvazione di tutti i condomini, mentre l'obbligo di costituire il fondo per interventi di straordinaria manutenzione va inteso in un'accezione meramente contabile, e non di effettivo rastrellamento della provvista, dal che l'accantonamento non è condizione necessaria per l'avvio dei lavori.

La vicenda. Il ricorrente impugna una delibera lamentando, tra l'altro, che l'assemblea aveva costituto il fondo cassa obbligatorio ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. per finanziare un intervento di rifacimento della terrazza condominiale, ma escludendo dalla contribuzione i condomini cronicamente morosi e ripartendo le quote di questi tra i condomini virtuosi.

Si costituisce in giudizio il condominio chiedendo il rigetto della domanda, ma non è dato sapere sulla scorta di quali eccezioni.

Il fondo cassa condominiale

Tipologie e modalità di costituzione

La sentenza. Il Tribunale accoglie le suesposte doglianze attoree (Trib. Roma, n. 18320/2018).

Muovendo dall'analisi di una forma ibrida di fondo cassa, a metà strada tra l'accantonamento obbligatorio per la manutenzione straordinaria e quello teso a ripianare la morosità condominiale - ancorché, nel caso di specie, una morosità solamente presunta e circoscritta proprio al fondo per il rifacimento delle terrazze -, il Giudice capitolino tenta di dare una risposta a due quesiti originati dalla l. n. 220/2012e tuttora irrisolti: il fondo per morosità può essere deliberato a maggioranza, come avveniva nel regime antecedente la riforma del 2013? E l'amministratore può avviare i lavori di manutenzione straordinaria pur non disponendo dell'effettiva provvista?

=> Costituzione del fondo cassa condominiale e ripartizione dei contributi

Il fondo per morosità. Si rende necessario, anzitutto, una breve panoramica dell'istituto.

Tale fondo era ritenuto ammissibile dalla più risalente giurisprudenza ancorché potenzialmente in conflitto con l'art. 1123 c.c.

E' infatti evidente, che stabilendo a maggioranza l'accantonamento di somme per tamponare la morosità condominiale, si costringevano i condomini virtuosi, anche quelli contrari, a versare un contributo superiore rispetto al rapporto di proporzionalità con le proprie carature millesimali, dal che la possibile violazione dell'art. 1123, comma 1 c.c.

La soluzione al contrasto era stata elaborata dalla Suprema Corte ritenendo ammissibile il fondo per morosità, da un lato in caso di imminente azione esecutiva da parte dei creditori del condominio, dall'altro lato a fronte del rischio per i condomini virtuosi di subire un ben più grave danno rispetto alla quota del fondo che erano chiamati a versare (Cass. Civ., n. 13631/2001).

Tale rischio era giustificato dal regime di solidarietà in vigore nel periodo antecedente la celebre sentenza a Sezioni Unite n. 9148/2008, sulla natura delle obbligazioni condominiali: dal momento che il credito verso il condominio era azionabile per l'intero nei confronti di ciascun condomino, i virtuosi avevano tutto l'interesse a costituire il fondo, così da evitare di subire l'aggressione per l'intera esposizione e dover successivamente ripetere degli altri condomini quanto versato.

In altri termini, per i virtuosi risultava più conveniente partecipare pro quota al fondo piuttosto che rischiare l'esecuzione per l'intera somma da parte dei creditori del condominio, e successivamente attivarsi nei confronti degli altri proprietari per recuperare le somme.

Tuttavia, una volta introdotto il concetto di parziarietà delle obbligazioni - regime che è stato ribadito anche dopo la riforma del 2013 (Cass. Civ., n. 199/2017) - sembrerebbe venire meno una delle condizioni imposte dalla Suprema Corte per costituire il fondo con un voto a maggioranza, ossia il rischio del ben più grave danno.

=> In caso di delibera condominiale che approva dei lavori straordinari è obbligatoria la costituzione del fondo speciale

Se i condomini rispondono tutti pro quota, il condomino virtuoso è esposto nei limiti della propria quota, e dunque non ha interesse a partecipare al fondo.

Tale ragionamento, in realtà, non è stato fatto proprio dalla sentenza in esame, che fa invece leva sulla cosiddetta "solidarietà temperata" introdotta dalla riforma, ossia l'obbligo per il creditore di escutere i condomini morosi prima di potersi rivolgere ai virtuosi: "Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c., prevedendo che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", sembra escludere l'ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso di tutti i condomini".

Lo scrivente nutre quale riserva sulla motivazione offerta dal Giudice, poiché è la parziarietà delle obbligazioni condominiali, e non il beneficio di escussione a favore dei virtuosi, a far venire meno uno dei presupposti di ammissibilità del fondo per morosità votato a maggioranza.

Il risultato, tuttavia, è il medesimo: in assenza di un'unanimità la delibera che istituisce tale fondo va ritenuta invalida, pur non specificando la sentenza se con la sanzione della nullità o dell'annullabilità.

Il fondo per straordinaria manutenzione. L'altra statuizione di sicuro interesse concerne la facoltà per l'amministratore di avviare i lavori pur non avendo reperito l'intera provvista del fondo già deliberato dall'assemblea.

Il Giudice è chiaro nell'acconsentire tale possibilità, poiché ritiene che per "costituzione del fondo" debba intendersi la delibera dell'assemblea e l'inserimento in bilanciodi tale voce, non l'effettivo rastrellamento delle quote: "Nel caso di specie, i lavori non erano stati iniziati e si trattava di raccogliere le somme per "dare corso ai lavori", ma neppure l'art. 1135, n. 4 impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbano essere interamente versati prima di iniziare i lavori, essendo sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente.

Come evidenziato da autorevole dottrina, la ratio insita nella norma citata presuppone che il fondo straordinario sia istituito sol da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggiore chiarezza contabile a vantaggio dei creditori.

Inoltre, opinare diversamente significherebbe "bloccare" l'inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino".

=> Il fondo cassa morosi può essere costituito dall'assemblea condominiale?

In base alla pronuncia in commento, pertanto, l'amministratore può avviare i lavori anche senza la preventivaraccolta della provvista ma limitandosi a un'annotazione contabile della stessa, senza conseguenze giuridiche dal punto di vista della corretta gestione del condominio.

STUDIO LEGALE AVV. GIUSEPPE ZANGARI

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma n. 8320 del 28/09/2018

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