Garanzie verso terzi. Nulla la delibera che modifica il criterio legale della costituzione del fondo straordinario

La previa obbligatoria costituzione del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l'interesse del singolo condomino a veder escluso il rischio individuale di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.

Un breve vademecum=> Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.

La vicenda. Tizia (condomina)aveva impugnato due delibere condominiali. La prima delle suddette delibere, a parere di Tizia, era nulla/annullabile perché, al punto 1, era stata emessa in violazione della norma di cui all'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. che prevede la costituzione obbligatoria di un fondo speciale pari all'ammontare dei lavori; difatti, a tale scopo, il richiesto finanziamento non era stato previsto quale atto prodromico alla costituzione del fondo che ha lo scopo di tutelare i condomini virtuosi così invece ulteriormente gravati di obblighi.

Quanto al punto 2, la delibera era da considerarsi illegittima in quanto non era stata assunta all'unanimità trattandosi di approvazione alla stipula di un mutuo ipotecario con la costituzione di garanzie reali.

La seconda delibera, invece, era viziata in quanto aveva ad oggetto un aspetto non corrispondente con l'ordine del giorno. Costituendosi in giudizio, il Condominio contestava le avverse domande.

La costituzione del fondo cassa speciale in condominio. Tale adempimento è previsto dall'articolo 1135, punto 4), del Codice civile, secondo cui «l'assemblea dei condomini provvede (...) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori». L'obbligo è una novità introdotta dalla riforma (legge 220/2012) per garantire la realizzazione di opere di grande entità per le quali, in molti casi, risulta complicato reperire i fondi necessari.

In questo modo, almeno nelle intenzioni del legislatore, mettendo da parte preventivamente l'intera somma da destinare alla ditta appaltatrice, si sarebbe favorito l'avvio dei lavori e, al tempo stesso, evitate future morosità.

In pratica, però, a causa dell'oggettiva difficoltà nel reperire «l'importo pari all'ammontare dei lavori», si rischia di non poter procedere con il cantiere, in attesa che tutti i condomini versino la loro quota.

Con il nuovo intervento normativo (D.L. 145/2013) è stato aggiunto che "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

In termini generali, il fondo cassa condominiale è un fondo vincolato, nel senso che deve essere dedicato esclusivamente agli interventi di manutenzione straordinaria e finalizzato a una spesa precisa e mai generica.

Fondo cassa e maggioranze necessarie per la costituzione

Il ragionamento del Tribunale di Roma. Nella vicenda in esame, a seguito dell'istruttoria, era emerso che l'assemblea aveva deliberato (al primo punto) un preventivo per lavori inerenti i prospetti esterni dell'edificio e, al secondo punto, di richiedere, a mezzo del delegato amministratore, alla Banca Popolare di Milano un finanziamento di circa tredicimila euro per i lavori indicati mediante costituzione, dei condomini, quali debitori della somma eroganda con tutte le garanzie patrimoniali di legge a carico dei partecipanti, anche sulle porzioni individuali. Ebbene, a tal proposito, il giudice adito ha avuto modo di precisare che l'appalto era stato conferito senza la previa materiale costituzione del fondo (non potendosi ritenere tale il conferimento di un mandato all'amministratore a stipulare un contratto di finanziamento) onde la delibera di cui al primo punto risultava avere violato l'art. 1135 c.c. comma 1 n. 4 ed essere affetta da nullità (Cass. 6714/10).

Di conseguenza i motivi di doglianza risultavano fondati anche avuto riguardo alla delibera approvata al 2 punto all'o.d.g. in particolare laddove l'assemblea aveva ritenuto, fra l'altro, di voler concedere alla Banca il diritto di avvalersi di tutte "le garanzie patrimoniali previste dalla legge, anche nei confronti di ogni singolo condomino e delle rispettive porzioni individuali di proprietà esclusiva dando mandato all'amministratore di procedere all'uopo ed a compiere 'tutti gli atti necessari per l'apertura del conto senza eccezione alcuna". Su tale aspetto, il giudice romano ha osservato che la delibera, con la quale era stato conferito il mandato a garantire la banca con ogni misura patrimoniale prevista dalla legge (quindi anche ipotecaria) anche sui beni dei singoli condomini, risultava palesemente affetta da nullità fra l'altro perché non assunta con l'unanimità dei consensi, lede i diritti dei condomini dissenzienti sui beni comuni ed individuali incidendo in particolare sulla loro circolazione. Quanto alla seconda delibera, il Tribunale ha osservato che anche questa era illegittima in quanto non è consentito all'assemblea di deliberare su questioni non inserite nell'ordine del giorno ovvero inserite su argomento apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera.

Condominio: è legittimo deliberare l'istituzione di un fondo prima dei lavori

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma ha annullato le delibere e per l'effetto ha condannato il condominio al pagamento delle spese processuali.