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Costituzione di un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità. I poteri dell'assemblea condominiale.
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Costituzione di un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità. I poteri dell'assemblea condominiale.

Nulla la delibera che senza l'unanimità dell'assemblea costituisce un fondo cassa condominiale per sopperire ai problemi di liquidità

 

È nulla la delibera che senza l'unanimità dell'assemblea costituisce un fondo cassa condominiale per sopperire ai problemi di liquidità dell'ente di gestione, causati dal mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi. Quindi, il fondo cassa non può essere giustificato, di per sè, sulla base di generiche "esigenze contabil" senza alcuna previsione di futuri conguagli. Questo è quanto disposto dal Tribunale di Roma. (Sentenza del 11/07/2016, n. 13857).

=> Come utilizzare correttamente il fondo cassa condominiale

La vicenda. Nell'assemblea di un condominio era stata deliberata la creazione di un fondo cassa per esigenze contabili e per il pagamento di alcune fatture ma che in realtà puntava a ripianare le perdite causate dal mancato pagamento dei condomini morosi.

L'ex amministratrice di condominio e alcuni condomini congiunti decidevano dunque di impugnare tale delibera, sostenendo altresì che l'argomento della costituzione del fondo cassa non era all'ordine del giorno e che prevedendo una quota di 200€ per ciascun condomino era stato adottato un criterio di riparto generico e diverso da quello fissato dalla legge, senza tenere conto delle quote millesimali.

Gli attori chiedevano inoltre il risarcimento del danno per alcune presunte minacce e diffamazioni subite proprio dall'ex amministratrice.

La sentenza. In caso di mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi, chiedere un ulteriore esborso ai condomini che invece hanno già pagato significa chiamarli a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà.

Per la costituzione di un fondo cassa condominiale per risolvere i problemi di liquidità del condominio è quindi sempre necessaria l'approvazione dell'assemblea all'unanimità, senza nessuna eccezione.

Finora la giurisprudenza aveva consentito l'approvazione del fondo cassa a maggioranza solo nel caso di azione esecutiva sulle parti comuni ad opera di un creditore del condominio.

Ma alla luce del nuovo art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalle Legge 220/2012, l'unanimità è indispensabile anche in questa circostanza.

Ai sensi di tale disposizione, i creditori del condominio non possono infatti agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo aver inutilmente escusso i condomini morosi.

Con riferimento al caso in esame, la costituzione del fondo cassa era stata giustificata sulla base di generiche "esigenze contabili" e di "pagamento di fatture" senza previsione di futuri conguagli e senza il consenso di tutti i condomini aventi diritto al voto. Il Tribunale ha pertanto dichiarato nulla la delibera impugnata.

=> Senza fondo speciale è vietata l'azione esecutiva nei confronti dei condòmini morosi

Le critiche all'amministratore.Quanto alla richiesta di risarcimento, il Tribunale ha precisato che avanzare rilievi o dubbi sul corretto operato dell'amministratore di condominio, anche sollecitando il controllo dell'ente gestorio, rientra tra le facoltà di ciascun condomino.

Chiaramente le dichiarazioni non devono trascendere in offese e invettive personali né addebitare circostanze non veritiere.

Ebbene, nel caso in esame, il Giudice non ha ritenuto superati tali limiti: i toni delle lettere dei condomini in contestazione con la gestione dell'amministratrice sono infatti sempre stati pacati e non offensivi.

Inoltre, tali critiche sono state sempre rappresentate anche in assemblea, in modo da permettere all'amministratrice di replicare e difendersi e consentire allo stesso tempo ai condomini di discuterne.

Il mandato dell'amministratore è infatti fondato sulla fiducia e sulle regole di trasparenza e buona amministrazione: è dunque suo dovere confrontarsi con la collettività condominiale e giustificare il proprio operato.

Alla luce di quanto detto, il Tribunale ha dunque negato la domanda risarcitoria dell'ex amministratrice

Conclusioni. È nulla la delibera che senza l'unanimità dell'assemblea costituisce un fondo cassa condominiale "per esigenze contabili" ma in realtà punta a sopperire ai problemi di liquidità dell'ente di gestione, causati dal mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi.

Ai sensi del nuovo art. 63 disp. att. c.c., l'unanimità è inoltre necessaria anche nel caso in cui un creditore del condominio abbia pignorato le parti comuni dell'edificio.Infine, è diritto di ciascun condomino contestare, entro i limiti consentiti, l'operato dell'amministratore che, a sua volta, ha il dovere di confrontarsi con la collettività condominiale e giustificarsi.

Scarica Tribunale Roma dell'11/07/2016, n. 13857

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Studio Fornaciari
Studio Fornaciari martedì 09 maggio 2017 alle ore 16:39

Premesso che il fondo cassa (con millesimi tab. proprietà) è indispensabile in caso di un moroso "permanente", quale soluzione alternativa propone la "giustizia"?
E' chiaro che il fondo, incrementato annualmente, verrà restituito ai condomini al momento del rientro del dovuto da parte del debitore.
Giusto?
cordiali saluti

Lui La Plume
Lui La Plume mercoledì 10 maggio 2017 alle ore 08:58

Come i terremoti la morosità è un fenomeno cui dobbiamo forzatamente abituarci a convivere.
Il condominio ha senso fra persone civili che fanno fronte ai propri impegni la morosità dovrebbe limitarsi a fenomeni eccezionali.
Il condominio è opportuno riduca gradualmente la sua dipendenza da condomini inadempienti.
Qui si parla di gas condominiale, quindi di riscaldamento centralizzato.
È ora di darsi una mossa ed operare per toglierlo o ridurlo al minimo agli inquilini morosi favorire il distacco di chi lo desidera è un sistema che porta all'autonomo che alla fine risulta il più conveniente.
Ridurre le ore di accensione del centralizzato è facoltà dell'assemblea (non dei soli beneficiari del centralizzato visto che le spese per consumi involontari le pagano tutti).
E poi ... per obsolescenza ... fine del riscaldamento centralizzato.

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