L'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c., è tenuto a «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni» dalla chiusura dell'anno di gestione.
Si tratta di una normale specificamente dettata in relazione al mandato condominiale che fa venire meno il principio generale dettato in relazione a quel contratto, secondo il quale il mandatario rende il conto della propria gestione.
L'amministratore redige il rendiconto annuale, ossia il resoconto di quella che è la gestione nel corso di un anno, al di là del fatto che egli sia stato amministratore per tutto quel periodo.
Il contenuto del rendiconto condominiale è disciplinato dall'art. 1130-bis del codice civile. Su di esso di soffermeremo più avanti, adesso è utile comprendere a quale principio contabile far riferimento quando si redige il conto corrente della gestione condominiale.
A contendersi il campo, nel dibattito dottrinario-giurisprudenziale, che non è giunto ancora ad una soluzione condivisa, sono i così detti principi di cassa e di competenza.
Di che cosa si tratta?
Principio di cassa
Osservando il principio di cassa nella redazione del rendiconto, l'amministratore sarà tenuto indicare nel rendiconto esclusivamente le spese e le entrate effettivamente verificatesi in un dato periodo di tempo.
Esempio: il rendiconto annuale di gestione riguarda il periodo compreso tra l'1 gennaio ed il 31 dicembre 2018. In quel periodo sono stati effettuati versamenti da parte dei condòmini in favore del condominio per € 10.000,00 e sono state erogate spese per € 9.500,00.
Secondo il principio di cassa nel rendiconto andranno riportate solamente queste entrate e queste uscite. In effetti, come vedremo dopo, nel rendiconto deve essere presente un registro di contabilità (si badi, non il registro di cui all'art. 1130 n. 6 c.c., perché la legge non rimanda espressamente ad esso).
Utilizzando esclusivamente il principio di cassa, la fotografia che verrà fuori è quella di ciò che è stato effettivamente speso ed incassato, non quella di ciò che complessivamente riguarda quell'anno di gestione, ossia somme da incassarsi riferibili a quel periodo e spese scadute ma non ancora affrontate, sempre riferite a quella data.
Resta una domanda: se Tizio effettua il pagamento riferito alla mensilità di dicembre il 10 gennaio, di quelle somme dove si darà conto? Nel preventivo della gestione successiva?
Principio di competenza
Il principio di competenza, invece, fa riferimento ad ogni movimento economico che s'è verificato o che comunque interessa quello specifico anno di gestione.
In questo modo l'amministratore è tenuto a registrare nel rendiconto i pagamenti ricevuti e le spese effettivamente sostenute nell'anno di riferimento, ma anche a dare conto di quanto nel medesimo periodo si sarebbe dovuto incassare e spendere.
Se una spesa inerente alla manutenzione dell'autoclave a servizio del fabbricato non è stata erogata a dicembre, ma si riferisce ed è stata fatturata per un intervento eseguito in quella data, allora l'amministratore, facendo ricorso al principio di competenza, deve inserire quella spesa nel rendiconto, esponendo che la stessa non è stata ancora erogata.
Del pari egli inserirà nel rendiconto non solamente i versamenti effettivamente eseguiti dai condòmini, ma anche la differenza tra quanto versato e quanto dovuto, in modo da fare emergere eventuali debiti verso i condominio, ovvero crediti dei condòmini verso la medesima compagine.
Resta sempre una domanda: e se un condòmino effettua il pagamento riferito alla mensilità di dicembre il 10 gennaio, di quelle somme dove si darà conto? Nel preventivo della gestione successiva?
Principio di cassa o di competenza secondo la giurisprudenza
Quando la giurisprudenza si è espressa sull'uso dell'uno piuttosto che dell'altro criterio ha propeso per il criterio di cassa.
In una sentenza - che ha destato più di qualche perplessità tra i commentatori - è stato affermato che «il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione.
La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass. 10153/11), contrariamente a quanto affermato dal convenuto, è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio.
In particolare, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile» (così Trib. Roma 2 ottobre 2017).
Rendiconto condominiale: criterio di cassa, di competenza o misto?
Principi per la redazione del conto corrente condominiale
Ricordiamo che ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto condominiale si compone:
- registro di contabilità;
- di un riepilogo finanziario;
- di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
S'è vero, com'è vero, che il rendiconto non è soggetto alle rigide regole di redazione cui sono assoggettati i bilanci societari, è altrettanto vero che lo stesso debba essere tenuto in modo che sia idoneo a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione (Cass. 25 maggio 1984 n. 3231).
È evidente, allora, che il principio di competenza sia preferibile, guardando complessivamente al rendiconto e non solo al registro di contabilità, quest'ultimo sì da redarsi osservando il principio di cassa.
Con un aggiunta doverosa, secondo lo scrivente. I pagamenti dei condòmini effettuati in ritardo, ovvero dopo la chiusura dell'anno di gestione e prima della presentazione del rendiconto all'assemblea, dovranno essere menzionati nel riepilogo finanziario, poiché è vietato al creditore che riceve un pagamento non imputarlo secondo le indicazioni date dal debitore, a maggior ragione se si tratta di debito scaduto.
