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Quali principi contabili bisogna seguire per la redazione del rendiconto condominiale?
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Quali principi contabili bisogna seguire per la redazione del rendiconto condominiale?

Rendiconto condominiale: criterio di cassa, di competenza o misto?

Avv. Michele Orefice  

In condominio è noto che l'amministratore, al termine di ciascun anno contabile, ha l'obbligo di presentare all'assemblea il rendiconto condominiale, che descrive la sua attività di gestione.

In particolare, ex art. 1130 n. 10 c.c., l'amministratore deve redigere il "rendiconto condominiale" annuale della gestione e convocare l'assemblea, che provvede, ex art. 1135 c.c., all'approvazione del "rendiconto annuale dell'amministratore".

In effetti, già la differente qualificazione del rendiconto in seno alle due norme appena citate la dice lunga sui numerosi dubbi e dibattiti che aleggiano intorno a tale documento contabile.

Una breve guida=> Un vademecum sul rendiconto condominiale. Una sentenza da non perdere assolutamente...

È palese la discrasia terminologica relativa alla descrizione del rendiconto, che il legislatore della riforma qualifica con l'aggettivo "condominiale", come se fosse relativo al condominio in senso lato, mentre l'originaria legge sul condominio lo definisce proprio "dell'amministratore", con un lessico chiaramente sotteso alla sua qualità di mandatario dei condòmini.

In ogni modo è condivisibile assimilare l'amministratore al mandatario con rappresentanza, che, alla scadenza del mandato, a norma dell'art. 1713 c.c., è tenuto a restitui­re ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato, per conto del condominio ( Cass. n. 10815/2000).

Se ne deduce che l'amministratore potrebbe essere chiamato a redigere il rendiconto della sua gestione anche prima dell'anno contabile, nel caso in cui, ad esempio, venisse revocato dall'incarico ad amministrare il condominio, prima della scadenza del mandato.

Ora, definire il rendiconto come "condominiale" potrebbe ingenerare la convinzione che il consuntivo possa essere redatto anche da un soggetto diverso dall'amministratore di condominio.

Chissà, potrebbe trattarsi di un tecnico incaricato dall'assemblea condominiale o più semplicemente di un abile condomino, con funzioni di amministratore ombra, oppure potrebbe trattarsi del consiglio di condominio, che è disciplinato dalla stessa norma sul rendiconto.

D'altronde l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c., è soltanto obbligato a presentare il rendiconto entro centottanta giorni e poi il legislatore, con la riforma dell'art. 1129 c.c., ha introdotto anche la figura del facente funzioni dell'amministratore.

Non rappresenta una novità il fatto che in molti condomini la contabilità venga redatta dai soliti ignoti condòmini, detentori della maggioranza millesimale, che gestiscono anche l'operato dell'amministratore, reo di non saper redigere la stessa contabilità.

In ogni caso, al di là di chi rediga la contabilità condominiale, l'importante è che il rendiconto sia conforme al dettato dell'art. 1130 bis del codice civile.

Tale norma, che descrive il rendiconto ed i documenti contabili di cui si compone, ossia il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa sintetica della gestione, inspiegabilmente omette di menzionare, non soltanto il necessario "stato di ripartizione", di cui all'art. 63 disp. att. c.c., ma anche e soprattutto i criteri contabili generali da seguire nella stesura dello stesso documento contabile.

Ma cosa sono i principi contabili e soprattutto quali sono quelli da seguire nella redazione del rendiconto condominiale?

=> Cassa o competenza? Le istruzioni del Tribunale di Roma per la corretta redazione del rendiconto condominiale.

In generale i principi contabili rappresentano l'insieme delle regole tecniche, che fissano le modalità di contabilizzazione, nonché i criteri di valutazione ed esposizione dei valori da inserire nel bilancio di esercizio.

Tali regole servono ad interpretare ed integrare, tecnicamente, le norme di diritto civile vigenti in materia di bilancio. L'art. 2423 comma II° c.c. prevede che il bilancio debba essere redatto con chiarezza e debba rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale nonché finanziaria della società, con il risultato economico dell'esercizio.

Sotto tale profilo è vero che la contabilità presentata dall'amministratore del condominio non deve essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione (Cass. ex multis n. 9099/2000 e 1405/2007). Di certo, un rendiconto stilato con rigorosi principi contabili qualifica il vero amministratore professionista.

Il rendiconto condominiale, seppure non soggiace alle norme di bilancio vigenti in materia societaria, in quanto nessun articolo del codice civile lo prevede, comunque deve rispondere ai principi generali e fondamentali di chiarezza nella redazione e correttezza della rappresentazione dei dati di entrate ed uscite e della situazione patrimoniale, con indicazione, per riassunto, dei fondi a disposizione, delle somme da riscuotere e di quelle da pagare, nonché del riepilogo finanziario, comprensivo di cassa e banca.

Ne consegue che il principio fondamentale da seguire per la redazione del rendiconto deve essere tale da facilitare il controllo dei dati da parte dei condòmini.

Ma il rendiconto condominiale deve essere redatto per cassa o per competenza?

L'argomento è molto complesso e dibattuto a causa dell'evolversi della tenuta della contabilità condominiale, che presenta diverse affinità con le regole vigenti nel diritto societario, seppure il condominio non sia assimilabile ad un'impresa.

In tal senso il condominio rappresenta una sorta di comunione forzosa di beni immobili, che genera spese di funzionamento e di mantenimento, ma che non vende o produce alcunché, né tantomeno fa credito.

Ciò è sufficiente per capire come impostare la contabilità condominiale, che deve essere fondata su un sistema di rilevazione finanziaria, di tipo semplificato e soprattutto intellegibile.

In altri termini l'amministratore deve dimostrare, con estrema chiarezza, come è stato speso il denaro incassato dai condòmini, in un'ottica gestionale proiettata sull'andamento della stessa gestione.

Per tali ragioni, nella redazione dei rendiconti, è possibile seguire princìpi contabili diversi, che comportano ciascuno vantaggi e svantaggi.

Ma prima di fornire una risposta al quesito bisogna analizzare la differenza tra i due sistemi contabili vigenti in materia condominiale, cioè il principio di cassa e quello di competenza.

Il principio di cassa è una procedura connessa unicamente alle spese ed alle entrate, che sono state effettivamente sostenute nel periodo gestionale di riferimento, con assoluta corrispondenza tra i movimenti contabili registrati nel libro cassa e quelli risultanti dall'estratto conto.

Ad esempio, la fattura per il servizio di pulizie riferita al bimestre novembre-dicembre 2017, che non sia stata pagata dall'amministratore nell'anno 2017 non potrà essere inserita nel rendiconto condominiale dell'esercizio di gestione 01/01/2017=31/12/2017 e quindi non potrà essere ripartita nello stesso consuntivo.

Il principio di competenza, invece, prescinde dall'effettività della spesa e cioè dal fatto che ci sia stato l'esborso effettivo di denaro, considerando le entrate e le uscite riferite al periodo gestionale.

Con riferimento a tale principio, per ritornare all'esempio di prima, la fattura per il servizio di pulizie del bimestre novembre-dicembre 2017, che non sia stata pagata dall'amministratore nell'anno 2017 potrà essere regolarmente inserita nel rendiconto condominiale dell'esercizio di gestione 01/01/2017=31/12/2017 e ripartita con i millesimi di riferimento, in quanto risulta essere riferita ad una prestazione avvenuta nello stesso anno 2017.

In termini pratici il metodo della competenza, seppure più complesso, consente ai condòmini di controllare con precisione le spese, in quanto, per tornare al nostro esempio, la spesa preventivata per il servizio di pulizie annuale corrisponderà alla spesa consuntivata per lo stesso anno e ciò indipendentemente dall'effettivo pagamento delle fatture di riferimento, che se rimaste impagate nel 2017 saranno riportate nell'ambito dei debiti verso terzi di cui alla situazione economico-patrimoniale dell'esercizio di gestione 01/01/2017=31/12/2017.

Peraltro, con riferimento al disposto dell'art. 63 disp. att. c.c, per il quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", non è pensabile applicare il principio di cassa al rendiconto perché nel caso in cui una fattura, come ad esempio quella per i consumi acqua, venga pagata oltre tale biennio e magari la stessa unità immobiliare abbia subito più vendite, con l'applicazione di tale metodo non sarebbe facile comprendere a chi compete la spesa. A giudicare dalla norma, però, non sussiste alcun principio di cassa o di competenza da rispettare, in quanto l'art.1130-bis si limita soltanto a dire, in modo generico, che il rendiconto deve contenere "le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio" che, con riferimento alle procedure contabili da seguire, vuole dire tutto e niente.

Di conseguenza, in assenza di una regola contabile certa, da seguire nella redazione del rendiconto, è indubbio che l'esperienza e soprattutto la professionalità dell'amministratore di condominio fanno la differenza in termini di intellegibilità del bilancio e di "immediata verifica" da parte dei condòmini.

L'amministrazione di condominio esperto, infatti, redige il rendiconto seguendo il principio di competenza, che è considerato dagli addetti ai lavori più confacente alla realtà condominiale, in quanto più facile da comprendere.

A ben vedere, però, l'amministratore esemplare applica entrambi i criteri, usandoli in seno al rendiconto dell'anno precedente e al connesso preventivo spese dell'anno successivo, ossia una sorta di criterio misto.

Nello specifico adotta il principio di competenza per le uscite inserite nel rendiconto, ovverosia per le fatture riferite all'esercizio di gestione dell'anno precedente, ed il principio di cassa per gli incassi pervenuti da parte dei condòmini fino alla data di redazione dello stesso rendiconto che, come noto, può essere presentato entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio, applicando, poi, la compensazione dei saldi individuali consuntivi di fine gestione con gli importi individuali delle rate preventivate per il nuovo esercizio gestionale.

In questo caso i reciproci debiti e crediti tra condominio e singoli condòmini si estinguono-compensano per le quantità corrispondenti, così come previsto dall'art. 1241 del codice civile.

L'applicazione mista dei principi è da considerare la soluzione ideale, in termini di praticità, per i condòmini e per l'amministratore che, da un punto di vista professionale, conferirebbe una riconoscibile identità amministrativa ai suoi bilanci, dimostrandosi abile ad applicare non uno, ma entrambi i principi contabili di cassa e di competenza.

=> Rendiconto falsato o errato. Ecco le differenze...

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

Cerca: rendiconto condominiale e principi contabili

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Vito46
Vito46 venerdì 02 marzo 2018 alle ore 18:07

Il rendiconto condominiale redatto con il principio di cassa è piu facile da seguire e capire.
Le date degli incassi e pagamenti sono datati tutti nello stesso anno di gestione.
Il principio per competenza è una prateria a disposizione degli amministratori,quelli disonesti, i quali approfittando dell'ignoranza e disinteresse dei condòmini registrano spese e incassi senza un criterio logico. Pertanto i condòmini responsabili che decidono di verificare i rendiconti, redatti per competenza, incontrano enormi difficoltà a verificare. Difficilmente gli importi dell'esistenza di cassa nella situazione patrimoniale coincidono con il saldo del c/c condominiale. Parlo per esperienza personale.

Dante%20De%20Simoni
Dante%20De%20Simoni sabato 03 marzo 2018 alle ore 11:37

leggo il commento di Vito46, ma purtroppo per lui, non sono un disonesto; sono 37 anni che redigiamo i rendiconti con il sistema misto per cassa e competenza allegando la situazione patrimoniale che deve sempre quadrare con il saldo del c/c, da alcuni anni alleghiamo anche quello oltre alla pubblicazione degli estratti sul sito del condominio.
Se qualche condomino ha difficoltà a capire glielo spieghiamo anche più volte senza problemi.
La frase finale dell'Avv. Orefice è la ciliegina sulla torta, che conferma il corretto operato di tanti anni di lavoro.
Se la situazione patrimoniale non quadra con il saldo del c/c (cassa), occorre che qualcuno cambi lavoro !!!!
Le difficoltà personali di comprensione, non si devono contrapporre alla corretta redazione di un rendiconto comprensivo di conto economico e situazione patrimoniale.
Dante De Simoni

Vito46
Vito46 sabato 03 marzo 2018 alle ore 12:19

Gentilissimo sig. De Simoni, se ha letto bene il mio commento noterà che non ho fatto di tutta l'erba un fascio. Non ho scritto che tutti gli amministratori sono disonesti.
Per Sua conoscenza sappia che il sottoscritto è il primo a tacere se non conosce l'argomento. Varie volte hoincontr

Vito46
Vito46 sabato 03 marzo 2018 alle ore 13:17

... Incontrato, addetti ai lavori, ignoranti, presuntuosi e altezzosi che non valutano mai chi hanno difronte.
Dov'è sta scritto che un condòmino non può essere più preparato di un amministratore improvvisato?
A sostegno della mia tesi segnalo delle " perle" attuate dal nostro attuale amministratore con il quale sono in contrasto.
Sul rendiconto consuntivo 2016 non ha riportato i saldi 2015 riscossi.
Ha inserito tante di quelle fatture pagate nel 2017 al punto da portare l'avanzo di cassa a fine gestione 2016 a - €3.000,00.
L'avanzo di cassa non può essere negativo.
Pur non avendo ereditato alcuna quota liquida dal precedente collega, nel conto economico, ha inserito un importo non riscontrabile in nessun documento. La spesa complessiva delle uscite non corrisponde a quella del Rendiconto consuntivo....
Mi fermo qui anche se la lista sarebbe lunga. Buon pomeriggio.
Nota per la Moderazione :
Perché non prevedere la modifica del commento dopo il suo inserimento come esiste in altri blog? Cordialmente
Vito 46

Dante De Simoni
Dante De Simoni lunedì 05 marzo 2018 alle ore 16:11

Egr sig Vito, il tono del suo commento era un po diverso, ma il punto non è quello.
Dalle ulteriori informazioni, mi pare invece di capire che il problema sia il suo amministratore che ha difficoltà a redigere un rendiconto intellegibile. Le soluzioni ci sono ed anche abbastanza semplici.
Non esistono importi non riscontrabili quando ci sono fatture di fornitori e movimenti in entrata ed uscita esclusivamente sul c/c condominiale.
L'avanza di cassa invece, purtroppo, spesso è in passivo ed è giustificato dal saldo negativo risultante dall'estratto del c/c condominiale e non da anticipazioni dell'amministratore, ce ne guardiamo bene!
I c/c dei ns condomini, proprio per questo motivo, sono quasi tutti dotati di uno sconfinamento (fido) autorizzato da una delibera assembleare - 3-5-10.000 €.
Le morosità a volte sono anche di importi rilevanti sopratutto ove ci sono impianti centralizzati di riscald e ACS.
Una gestione di sola cassa sarebbe insufficiente ad avere sotto controllo la situazione contabile tenendo conto che in molti casi le utenze non coincidono con la durata dell'esercizio, che i fondi per i morosi devono risultare da qualche parte e che i lavori straordinari a volte sono a "cavallo" di due esercizi (solo alcuni esempi).
La sola gestione di cassa la si potrebbe utilizzare per un piccolo condominio, con poche spese e con tutti i condomini virtuosi; sono casi rari.
Cordialità

Dante De Simoni
Dante De Simoni lunedì 05 marzo 2018 alle ore 16:23

.... dimenticavo: quando incontriamo dei condomini preparati, siamo molto più contenti: dobbiamo dedicare meno tempo, perché hanno già capito.
Il problema invece sono i condomini Pseudo-preparati... molto peggio.
La scorsa settimana una condomina, che a fronte di un preventivo di spesa di circa € 1600 ne aveva versati € 1960, regolarmente accreditati nel riparto consuntivo e mostrati, con ovvio saldo a suo credito che le comportava in pratica nessuna rata per il nuovo esercizio, si è presentata con una stampa fatta a casa, derivante dai ns dati pubblicati sul sito; ho dovuto faticare un po per spiegarle dove erano finiti gli € 360, che lei non trovava !!!

Vito46
Vito46 lunedì 05 marzo 2018 alle ore 18:10

Egr. Sig. De Simoni onde fugare dubbi le comunico di aver svolto la funzione di amministratore ombra nel nostro condominio. Tutti gli amministratori transitati nel nostro condominio non sono durati oltre un biennio
Per i

Vito46
Vito46 lunedì 05 marzo 2018 alle ore 18:23

... a causa di gestioni "personalizzate" in netto contrasto con i dettati del Nuovo Codice Civile e Disposizioni di Attuazione in materia di Condominio. Illustrare tutte le distorsioni contabili è un lavoro immane che porta via molto tempo ed è per questo che nel nostro condominio
preferiamo prevenire piuttosto che curare (a volte incurabili le sottrazioni di denaro da parte di amministratori nullatenenti).
Comunque Lei continui con il Suo operato onesto ma non può negare l'esistenza di amministratori incompetenti, arroganti e presuntuosi.
Se potessi allegare i documenti senz'altro dopo averli visionati mi darebbe ragione. Non posso dilungarmi oltre perché operando con uno Smartphone fatico molto.
Buona serata.

Dante De Simoni
Dante De Simoni lunedì 05 marzo 2018 alle ore 20:07

Possibile che non riusciate a trovare un amministratore serio e preparato; da dove scrive??
Mi invii un'email in privato, se non siete molto lontani vi gestiamo noi.
Oppure vada sul ns sito, con il mio nome lo trova subito.
Il mio primo condominio risale al Dic 1979, l'amministriamo tutt'ora.
Ne abbiamo diversi che amministriamo da oltre 30 anni, poi a scalare.
Mai perso un condominio per poca chiarezza o dubbi contabili, non è possibile, è la parte più importante del rapporto di mandato.
Saluti

Vito46
Vito46 martedì 06 marzo 2018 alle ore 10:33

Buongiorno sig. De Simoni, scrivo da Roma e non intendo segnalare altri nominativi dopo essere stato deluso da due amministratori che avevo segnalato (un laureando in ingegneria e un laureato in economia e commercio) inoltre io sto lottando contro il criterio di competenza e Lei si offre di gestire la nostra contabilità adottando questo criterio.
Sul disavanzo tra entrate e uscite Lei sostiene che è regolare un saldo negativo. Il flusso di cassa prevede che le spese siano sempre conseguenti alla disponibilità dei fondi e mai precedenti pertanto l'esistenza di cassa non potrà essere negativa. In caso di insufficiente disponibilità di fondi a causa di spese non preventivate è d'obbligo ripartire la nuova spesa e incassare le relative quote.
Le deficienze dei morosi possono essere tamponate prelevando da un conto precostituito.
Alla luce di queste considerazioni l'avanzo di cassa non può essere negativo per principio.
Buona giornata.

Dante De Simoni
Dante De Simoni martedì 06 marzo 2018 alle ore 11:55

Bgiorno sig Vito, la gestione idilliaca e di principio dell'amministrazione immre, che lei vorrebbe vedere, nella realtà non esiste o solo casi rari.
Esistono invece, realmente, morosità difficilmente risolvibili, se non con i versamenti degli altri condomini. Con questo chiudo e le auguro buona contabilità e buone cose.

Vito46
Vito46 martedì 06 marzo 2018 alle ore 12:09

Nessuno cerca una gestione idilliaca ma solo una semplice gestione trasparente.
Purtroppo in questa attività ci sono molti amministratori improvvisati i quali con il loro operato screditano la categoria.
Buona giornata.

Saveria
Saveria giovedì 08 marzo 2018 alle ore 00:07

buonasera, gradirei sapere se il compenso dell'amministratore è di € 600 + iva come viene registrato nel rendiconto annuale e la ritenuta d'acconto come viene computata addizionata al compenso o detratta non in entrata o uscita? non ci capisco nulla! grazie

Dante De Simoni
Dante De Simoni giovedì 08 marzo 2018 alle ore 09:09

L'importo totale comprensivo dell'IVA, risultante dal rendiconto sarà suddiviso in due parti, una a favore dell'amministratore e l'altra (R.A.) da versare all'erario. La suddivisione degli importi risulta dalla fattura dell'amministratore.

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