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Amministratore di condominio. Niente compenso extra per l'attività di esibizione dei documenti
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Amministratore di condominio. Niente compenso extra per l'attività di esibizione dei documenti

L'esibizione dei documenti contabili non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore di condominio.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. La presente controversia ha ad oggetto l'impugnativa di una delibera condominiale. Il condomino censurava, tra i vari motivi, anche il punto relativo al compenso.

In primo grado, il Tribunale di Pescara dichiarava la nullità totale della deliberazione limitatamente al punto n. 6, relativo al compenso previsto in favore dell'amministratore per il rilascio di copia di atti della gestione condominiale, rigettando le restanti domande.

In secondo grado, il condomino appellava in via principale la pronuncia di primo grado, in particolare, alla mancata dichiarazione di invalidità della deliberazione impugnata circa gli altri punti di contestazione.

La Corte di Appello rigettava l'impugnazione principale, mentre accoglieva l'appello incidentale del Condominio relativo al compenso spettante all'amministratore per il rilascio di copia di atti della gestione condominiale.

Per tali motivi, il condomino ha proposto ricorso in cassazione per due motivi: violazione dell'art. 112 c.p.c. (omissione della corte d'appello sulla censura in merito al compenso dell'amministratore); violazione art. 1713 c.c. in quanto la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che la legge consenta di limitare il diritto del condominio al controllo sull'attività di gestione dell'amministratore.

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Il ragionamento della Corte di Cassazione.Quanto al primo motivo di censura della sentenza impugnata (dedotta illegittimità del compenso riconosciuto all'amministratore per il recupero forzoso del credito) secondo la Corte, trattasi di motivo determinante l'invalidità della delibera assembleare; sicché, il giudice del gravame (Corte d'appello) era obbligato nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame la questione oggetto di doglianza.

Il lamentato difetto di attività del giudice di secondo grado è riscontrato nel fatto che la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila non aveva pronunciato sulla devoluta censura inerente al compenso per il "recupero forzoso del credito" e per I' "impedimento nella lettura del contatore". Per tali motivi "omissivi", viene accolto il motivo di censura.

Ne consegue che "la prospettazione in domanda e poi come motivo di appello di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del compenso riconosciuto all'amministratore per il recupero forzoso del credito e per l'impedimento nella lettura del contatore obbliga il giudice, rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame la questione oggetto di doglianza".

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Quanto all'altro motivo di contestazione della sentenza, preliminarmente, i giudici di legittimità hanno evidenziato che l'art. 1129, comma 2, c.c., dopo la Riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012 (nella specie inapplicabile, ratione temporis), prevede ora espressamente che l'amministrato-debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore In cui ogni intere preventiva richiesta, possa, prenderne gratuitamente visione ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.

A tal proposito è alquanto costante l'orientamento giurisprudenziale secondo cui "la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c." (Cass. Sez. 6 - 2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19210; Cass., 29/11/2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19/09/2014, n. 19799).

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Premesso quanto innanzi esposto, il condomino ricorrente con il presente ricorso censurava soltanto l'astratta illegittimità di ogni limite apposto al diritto dei condomini ex art. 1713 c.c.; a tal proposito, gli ermellini evidenziano che l'esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili:

  • Non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159);
  • Non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale (In tal senso Cass. Sez. 2, 28/04/2010, n. 10204; Cass. Sez. 2, 12/03/2003, n. 3596).

Quanto al merito della vicenda, ovvero alla doglianza espressa dal ricorrente secondo cui "il compenso deciso per il rilascio di copia degli atti fosse di "elevassimo ed oscillante importo", e rivelasse perciò un "carattere dissuasivo e deterrente" rispetto all'esercizio dello stesso diritto di controllo sulla gestione attribuito al singolo partecipante", secondo la Corte di Cassazione, in tal modo, viene così di fatto sollecitato un controllo non sulla legittimità della scelta operata dall'assemblea, ma sulla congruenza economica della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non quando l'eccesso di potere dell'organo collegiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante (In tal senso Corte di Cass. Sez. 6 - 2, 17/08/2017, n. 20135).

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In conclusione, in virtù di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con l'ordinanza in Commento ha accolto solo la censura della violazione dell'art. 112 c.p.c.; l'altro motivo non è stato accolto. Pertanto la sentenza è stata cassata con rinvio ad altra corte di appello solo in merito al primo motivo.

TABELLA RIEPILOGATIVA

Oggetto

della pronuncia

Impugnativa a delibera condominiale e compenso all'amministratore.

Riferimenti normativi

Art. 112 c.p.c. e 1137 c.c.

Problema

Il condomino impugnava la delibera condominiale in quanto, tra i vari motivi, vi era anche del compenso dell'amministratore per il rilascio di documenti. Inoltre si contestava il ragionamento della Corte secondo territoriale secondo cui la legge consenta di limitare il diritto del condominio al controllo sull'attività di gestione dell'amministratore

La soluzione

Secondo la Corte di Cassazione, l'esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio e non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore.

La massima

L'esibizione dei documenti contabili non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore. Tuttavia, ai fini della validità della delibera assembleare, esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (quali, nella specie, l'erogazione del compenso all'amministratore)."(Cass. Civ. Ord.28 febbraio 2018, N. 4686).

Scarica Corte di Cassazione Ordinanza del 28 febbraio 2018, N. 4686

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