Nota sintetica esplicativa del rendiconto condominiale

Rendiconto condominiale, ovvero documento composito attraverso il quale l'amministratore dà conto ai condòmini della gestione dell'esercizio concluso. Il rendiconto condominiale è disciplinato da uno specifico articolo del codice civile, il 1130-bis, che indicandone il contenuto fa riferimento anche alla così detta nota sintetica esplicativa.

Questo documento è di fondamentale importanza, vedremo perché e esploreremo la giurisprudenza che, non senza eccessiva rigidità, ha iniziato a pronunciarsi sul contenuto del rendiconto condominiale.

Iniziato, perché l'art. 1130-bis è stato introdotto nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012: prima di esso il rendiconto trovava semplice menzione nel codice e la disciplina inerente al suo contenuto era sostanzialmente dettata dalla giurisprudenza.

Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione

Nota sintetica esplicativa quale documento che compone il rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale, tanto si desume leggendo l'art. 1130-bis c.c., è un documento complesso del quale fa parte la nota sintetica esplicativa.

La norma enuclea prima il suo contenuto e indicando dopo i documenti che lo compongo, specificando che esso deve contenere:

le voci di entrata e di uscita;
ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio;
l'indicazione dei fondi disponibili e delle eventuali riserve.

Il tutto deve essere espresso in modo da consentire l'immediata verifica.

Chiarezza, trasparenza, intellegibilità: questi i principi base che si possono desumere scorgendo le indicazioni contenute nella norma in esame.

Quanto alla composizione del rendiconto, la medesima norma specifica che esso si compone:

di un registro di contabilità (non necessariamente, dunque, del registro di contabilità di cui all'art. 1130 n. 7 c.c);
di un riepilogo finanziario;
di una nota sintetica esplicativa della gestione.

Se dovessimo incasellare il contenuto negli elementi componenti il rendiconto, allora dovremmo concludere che le voci di entrata e di uscita andrebbero inserite nel registro di contabilità e che i dati inerenti alla situazione patrimoniale, i fondi e le riserve troverebbero casa nel riepilogo finanziario.

La norma non menziona il piano di riparto, ma è evidente che esso deve far parte necessariamente del rendiconto, o almeno necessariamente se si vuole dar conto della misura della partecipazione dei condòmini alle spese. Un rendiconto condominiale senza piano di ripartizione è un documento monco, incompleto e, secondo lo scrivente, invalido.

Il rendiconto condominiale privo di una o più delle sue componenti non vale nulla

Contenuto della nota sintetica esplicativa

Non abbiamo dimenticato la nota sintetica esplicativa: della sua funzione e del suo contenuto ci occupiamo qui più da vicino.

Innanzitutto la nota sintetica, lo dice espressamente l'art. 1130-bis esplica l'andamento della gestione, dovendo indicare anche i rapporti in corso e le questioni pendenti.

Funzione della nota sintetica, dunque, è dar piena contezza non solamente della situazione economico-patrimoniale del condominio (rispetto alla quale già solo i dati numerici devono consentire la immediata verifica), ma più in generale della complessiva situazione della compagine.

Che cos'è accaduto durante l'anno? Ci sono cause in corso? Quali rapporti sono in essere? Perché e di che genere? Il condominio è in stato di sofferenza economica? Da cosa è determinata?

Si comprende, quindi, che sebbene la nota non debba essere prolissa, lo dice la stessa legge che essa dev'essere sintetica, il suo contenuto deve comunque consentire di comprendere la situazione complessiva del condominio.

Mancanza della nota sintetica esplicativa e invalidità del rendiconto

Che cosa succede se un rendiconto non contiene la nota esplicativa?

Quel rendiconto va considerato non conforme a legge e la relativa delibera di approvazione invalida, per violazione di legge, e come tale impugnabile entro trenta giorni dalla sua adozione (per i presenti astenuti e dissenzienti) o comunicazione (per gli assenti, art. 1137 c.c.).?

Oppure la sostanziale correttezza del contenuto del rendiconto fa sì che la mancanza di una spiegazione in merito al suo contenuto ed allo stato del condominio possa essere considerata una mera violazione formale non inficiante la validità della suddetta delibera di approvazione?

Al riguardo, si accennava in principio, le prime pronunce in materia paiono, sia pur senza grande convinzione, propendere per la invalidità (ovvero il rendiconto va considerato non conforme a legge e la relativa delibera di approvazione invalida, impugnabile entro trenta giorni).

Si legge in una sentenza del Tribunale di Torino che «appare difficile riconoscere come "conforme a diritto" e non "in violazione di legge" la delibera che approvi un bilancio che conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c. non è.

Questo Tribunale non esclude che, un giorno, la giurisprudenza di legittimità possa arrivare ad affermare che una violazione di questo genere non ha carattere sostanziale e che ciò che rileva, anche ai fini dell'art. 1137 c.c., è che "sostanzialmente" il bilancio sia veritiero, anche se privo di taluno degli elementi prescritti dalla legge.

Oggi, però, in assenza di affermazioni di principio analoghe a quelle della citata decisione del 2007, e, soprattutto, a fronte del mutato scenario normativo, l'approdo alla tesi più rigorosa appare quello più conforme alla lettera (se non, forse, allo spirito) della legge.

In fondo, come pure si continua ad insegnare sui banchi di Giurisprudenza, "la forma è garanzia" e dunque l'argomentazione di cui sopra, in apparenza di sapore formalistico, ad un più attento esame forse non appare poi così errata» (Trib. Torino 4 luglio 2017 n. 3528).

Vero, ma è lecito domandarsi: se manca la nota sintetica esplicativa, ma il suo contenuto e comunque rinvenibile dal complesso del rendiconto, insomma se le spiegazioni che essa deve dare non sono raggruppate in una nota, ma distribuite negli altri documenti, la mera formalità può ancora dirsi violazione sostanziale?