In tema di contabilità, la gestione del patrimonio condominiale rappresenta l'attività più importante che è chiamato a svolgere l'amministratore di condominio, tant'è che il rinnovo del suo incarico ad amministrare, di solito, dipende dalla produzione e dalla qualità dei suoi resoconti contabili.
Nell'ambito del rendiconto condominiale, la situazione patrimoniale rappresenta, di sicuro, l'elaborato contabile più importante e più complesso da compilare, a cura dell'amministratore.
In molti casi, infatti, la redazione dello stato patrimoniale del condominio si rivela un'esperienza faticosa e finanche pericolosa, per coloro che non hanno conoscenza ed esperienza contabile.
In proposito va detto che la riforma delle norme sul condominio ha avuto il merito di far desistere molti amministratori improvvisati e pasticcioni dall'amministrare, prescrivendo obblighi contabili precisi e complessi, tipo la redazione della situazione patrimoniale condominiale.
Tuttavia, ancora oggi, per vari motivi, si registrano errori nella compilazione della situazione patrimoniale, e si assiste in molti casi ad una vera e propria allergia dell'amministratore a rappresentare, in modo chiaro, veritiero e sintetico, la consistenza patrimoniale del condominio.
È inutile dire che la predisposizione dello stato patrimoniale e del rendiconto in genere, richiede una conoscenza approfondita della norma ed un'esperienza contabile in materia, che spesso non fanno parte del bagaglio professionale dell'amministratore.
Per tali ragioni, alla lunga, i condòmini prediligono sempre gli amministratori professionisti abituati a redigere contabilità analitiche e intellegibili, che in termini qualitativi rappresentano una garanzia per l'utenza…facendo la differenza sul mercato.
Ma di preciso cos'è la situazione patrimoniale condominiale e soprattutto cosa deve contenere?
In via preliminare si osserva che lo stato patrimoniale, in origine, è stato disciplinato dagli artt. 2423 e 2424 del Codice Civile, che ne regolano la struttura ed il contenuto, in materia di redazione del bilancio societario, mentre nell'ambito condominiale è stato introdotto, soltanto di recente, con la legge di riforma condominiale, che all'art. 1130 bis c.c., stabilisce come "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica", da parte dei condòmini.
Inoltre il rendiconto "si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti".
La situazione patrimoniale del condominio è data da un documento contabile schematico, che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale, all'interno di un rendiconto di esercizio, con espressa indicazione del saldo e cioè del patrimonio netto.
Di fatto, la situazione patrimoniale è un riassunto delle scritture contabili riferite al patrimonio condominiale, che subisce dei mutamenti gestionali, dall'inizio alla fine dell'esercizio di gestione, ovverosia prima di giungere al suo valore finale e cioè all'utile o alla perdita di gestione.
Di solito lo stato patrimoniale condominiale segue, in via temporale, il rendiconto ed il preventivo spese, connessi all'anno solare di riferimento.
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In buona sostanza la situazione patrimoniale condominiale descrive le attività, cioè i crediti del condominio, tipo quelli vantati nei confronti dei condòmini, con saldo a debito e le passività, ossia i debiti del condominio nei confronti dei fornitori, compresi quelli delle precedenti gestioni contabili, con indicazione di eventuali fondi speciali di riserva, tipo quelli per i lavori di ristrutturazione.
Per migliorare l'aspetto qualitativo della situazione patrimoniale è buona norma indicare anche entrate, riferite a quote dell'anno in corso o a saldi di precedenti gestioni, ed uscite, riferite a spese dello stesso anno in corso o al pagamento di fatture precedenti, sebbene non sia un obbligo.
La differenza tra entrate e uscite, di cui al conto economico, che raffronta costi e ricavi, consente di calcolare il risultato di esercizio, cioè utili e perdite di gestione, mentre la differenza tra attività e passività, che confronta debiti e crediti di tutti gli anni di esercizio, definisce il patrimonio effettivo del condominio.
In proposito bisogna considerare che, tecnicamente, il bilancio condominiale, alla fine dell'anno di gestione, non dovrebbe mai avere un attivo e un passivo, in quanto il totale delle attività dovrebbe andare sempre a pareggio con il totale delle passività.
Ciò significa che i guadagni di cui all'avanzo di gestione (residuo attivo) andrebbero ripartiti e restituiti agli stessi condòmini, o quantomeno impiegati secondo le indicazioni dell'assemblea condominiale, così come previsto dall'art. 1135 punto 3 c.c., mentre le perdite andrebbero ripartite e approvate dalla stessa assemblea, per essere inserite nel bilancio dell'anno successivo.
In ogni caso è bene che i condòmini, per non avere brutte sorprese dall'amministratore, controllino sempre, nell'ambito della situazione patrimoniale condominiale, la cassa disponibile (contanti e banca) alla data del 31 dicembre dell'anno di esercizio, che rappresenta il punto di partenza finanziario del nuovo anno gestionale.
In conclusione si osserva come la riforma del 2012, che ha imposto all'amministratore di gestire i rendiconti, oltre che con criteri di intelligibilità, anche con principi contabili formali attenuati, avrebbe dovuto armonizzare, contabilmente, la forma ed i contenuti dei rendiconti e degli stati patrimoniali, al fine di evitare l'elaborazione di documenti contabili discutibili, da parte di amministratori improvvisati.
Avv. Michele Orefice
