Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
109972 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
La situazione patrimoniale condominiale: aspetti qualitativi e quantitativi
Problema condominiale? Inviaci un quesito

La situazione patrimoniale condominiale: aspetti qualitativi e quantitativi

Cos'è la situazione patrimoniale condominiale e soprattutto cosa deve contenere?

Avv. Michele Orefice  

In tema di contabilità, la gestione del patrimonio condominiale rappresenta l'attività più importante che è chiamato a svolgere l'amministratore di condominio, tant'è che il rinnovo del suo incarico ad amministrare, di solito, dipende dalla produzione e dalla qualità dei suoi resoconti contabili.

Nell'ambito del rendiconto condominiale, la situazione patrimoniale rappresenta, di sicuro, l'elaborato contabile più importante e più complesso da compilare, a cura dell'amministratore.

In molti casi, infatti, la redazione dello stato patrimoniale del condominio si rivela un'esperienza faticosa e finanche pericolosa, per coloro che non hanno conoscenza ed esperienza contabile.

In proposito va detto che la riforma delle norme sul condominio ha avuto il merito di far desistere molti amministratori improvvisati e pasticcioni dall'amministrare, prescrivendo obblighi contabili precisi e complessi, tipo la redazione della situazione patrimoniale condominiale.

=> Danni da mala gestio contabile

=> Come rispettare la privacy dei condomini quando viene chiesto dai condomini l'accesso alla contabilità condominiale?

Tuttavia, ancora oggi, per vari motivi, si registrano errori nella compilazione della situazione patrimoniale, e si assiste in molti casi ad una vera e propria allergia dell'amministratore a rappresentare, in modo chiaro, veritiero e sintetico, la consistenza patrimoniale del condominio.

È inutile dire che la predisposizione dello stato patrimoniale e del rendiconto in genere, richiede una conoscenza approfondita della norma ed un'esperienza contabile in materia, che spesso non fanno parte del bagaglio professionale dell'amministratore.

Per tali ragioni, alla lunga, i condòmini prediligono sempre gli amministratori professionisti abituati a redigere contabilità analitiche e intellegibili, che in termini qualitativi rappresentano una garanzia per l'utenza…facendo la differenza sul mercato.

Ma di preciso cos'è la situazione patrimoniale condominiale e soprattutto cosa deve contenere?

In via preliminare si osserva che lo stato patrimoniale, in origine, è stato disciplinato dagli artt. 2423 e 2424 del Codice Civile, che ne regolano la struttura ed il contenuto, in materia di redazione del bilancio societario, mentre nell'ambito condominiale è stato introdotto, soltanto di recente, con la legge di riforma condominiale, che all'art. 1130 bis c.c., stabilisce come "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica", da parte dei condòmini.

Inoltre il rendiconto "si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti".

La situazione patrimoniale del condominio è data da un documento contabile schematico, che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale, all'interno di un rendiconto di esercizio, con espressa indicazione del saldo e cioè del patrimonio netto.

Di fatto, la situazione patrimoniale è un riassunto delle scritture contabili riferite al patrimonio condominiale, che subisce dei mutamenti gestionali, dall'inizio alla fine dell'esercizio di gestione, ovverosia prima di giungere al suo valore finale e cioè all'utile o alla perdita di gestione.

Di solito lo stato patrimoniale condominiale segue, in via temporale, il rendiconto ed il preventivo spese, connessi all'anno solare di riferimento.

=> La revisione della contabilità non è sufficiente a provare la responsabilità dell'amministratore di condominio

=> Focus - Analisi delle principali novità introdotte in materia di trasparenza contabile.

In buona sostanza la situazione patrimoniale condominiale descrive le attività, cioè i crediti del condominio, tipo quelli vantati nei confronti dei condòmini, con saldo a debito e le passività, ossia i debiti del condominio nei confronti dei fornitori, compresi quelli delle precedenti gestioni contabili, con indicazione di eventuali fondi speciali di riserva, tipo quelli per i lavori di ristrutturazione.

Per migliorare l'aspetto qualitativo della situazione patrimoniale è buona norma indicare anche entrate, riferite a quote dell'anno in corso o a saldi di precedenti gestioni, ed uscite, riferite a spese dello stesso anno in corso o al pagamento di fatture precedenti, sebbene non sia un obbligo.

La differenza tra entrate e uscite, di cui al conto economico, che raffronta costi e ricavi, consente di calcolare il risultato di esercizio, cioè utili e perdite di gestione, mentre la differenza tra attività e passività, che confronta debiti e crediti di tutti gli anni di esercizio, definisce il patrimonio effettivo del condominio.

In proposito bisogna considerare che, tecnicamente, il bilancio condominiale, alla fine dell'anno di gestione, non dovrebbe mai avere un attivo e un passivo, in quanto il totale delle attività dovrebbe andare sempre a pareggio con il totale delle passività.

Ciò significa che i guadagni di cui all'avanzo di gestione (residuo attivo) andrebbero ripartiti e restituiti agli stessi condòmini, o quantomeno impiegati secondo le indicazioni dell'assemblea condominiale, così come previsto dall'art. 1135 punto 3 c.c., mentre le perdite andrebbero ripartite e approvate dalla stessa assemblea, per essere inserite nel bilancio dell'anno successivo.

In ogni caso è bene che i condòmini, per non avere brutte sorprese dall'amministratore, controllino sempre, nell'ambito della situazione patrimoniale condominiale, la cassa disponibile (contanti e banca) alla data del 31 dicembre dell'anno di esercizio, che rappresenta il punto di partenza finanziario del nuovo anno gestionale.

In conclusione si osserva come la riforma del 2012, che ha imposto all'amministratore di gestire i rendiconti, oltre che con criteri di intelligibilità, anche con principi contabili formali attenuati, avrebbe dovuto armonizzare, contabilmente, la forma ed i contenuti dei rendiconti e degli stati patrimoniali, al fine di evitare l'elaborazione di documenti contabili discutibili, da parte di amministratori improvvisati.

=> La documentazione giustificativa delle spese in ambito condominiale.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

Cerca: patrimoniale condominiale contabile

Commenta la notizia, interagisci...
SALVATORE
SALVATORE giovedì 15 novembre 2018 alle ore 16:42

Non ci siamo.
Si legge ed è scritto in grassetto quanto segue: "La situazione patrimoniale del condominio è data da un documento contabile schematico, che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale, all'interno di un rendiconto di esercizio, con espressa indicazione del saldo e cioè del patrimonio netto."
Tutto bene se l'autore, al quale plaudo per aver cercato di chiarire il concetto, si fosse fermato alla prima parte della definizione ossia se avesse scritto: "La situazione patrimoniale del condominio è data da un documento contabile schematico, che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale".
Dico questo perchè il condominio è una azienda di gestione (secondo la Cassazione un ente di gestione il che è la stessa cosa ma gli economisti preferiscono il termine azienda) privo di patrimonio in quanto privo di conferimenti. Pertanto lo stato patrimoniale di un condominio dà sempre saldo zero il che vuol dire che l'attivo (leggasi crediti in genere) è e sarà sempre pari al passivo (leggasi debiti in genere). Ad esempio se i condomini versano del denaro ad esempio 100 e per ipotesi "scolastica" nessuna operazione è eseguita lo stato patrimoniale a fine esercizio evidenzia attivo 100 (banca) e passivo 100 (credito dei condomini) e non un avanzo attivo di 100. Ed ancora se le spese (sempre per ipotesi scolastica) sono state 120 lo stato patrimoniale di fine esercizio evidenzierà attivo: 0 (banca e cassa), 20 (crediti verso in condomini ex riparto spese pari a 100 pagati e 20 da pagare) e al passivo 20 (debiti verso fornitori). Ovviamente lo stato patrimoniale è idoneo a rappresentare situazioni molto più complesse ma non ci sarà mai nel condominio uno stato patrimoniale che evidenzia un patrimonio netto perchè mai i condomini apportano capitale come accade per le imprese.Di conseguenza non ci sono utili o perdite di gestione ma solo differenze tra preventivi e consuntivi.

Sfregola Michele
Sfregola Michele giovedì 15 novembre 2018 alle ore 18:01

Il signor Salvatore non sembra aver mai redatto una situazione patrimoniale, e confonde i termini. La differenza fra le partite a credito e quelle a debito danno un residuo della gestione, attivo o passivo.
Non "utili" o "perdite". Inoltre, la situazione patrimoniale di un condominio non è la differenza "tra preventivi e consuntivi".

SALVATORE
SALVATORE giovedì 15 novembre 2018 alle ore 18:33

Egregio sig. Sfregola,
Lei non ha letto con attenzione e pertanto non ha compreso. Io ho affermato che nella situazione patrimoniale di un condominio non ci possono essere utili o perdite perchè il condominio non ha un patrimonio netto.La situazione patrimoniale pertanto, ripeto perchè sia chiaro, non può avere un saldo attivo o passivo che rappresenterebbe il patrimonio netto che nei condomini non esiste perchè manca un apporto di capitale iniziale. Null'altro.
Ho poi ribadito che non potendosi configurare utili o perdite il confronto tra preventivi e consuntivi fa emergere solo delle mere differenze, ossia meri numeri. Spero di aver chiarito.

Michele Sfregola
Michele Sfregola venerdì 16 novembre 2018 alle ore 06:44

Signor Salvatore,lei amministra condomini?
Redige e consegna la situazione patrimoniale ? Le risulta un residuo di gestione attivo o passivo ?
La risposta a queste 3 domande evita sterili polemiche e sofismi dottrinali.
Quanto a chiarezza, solo lei parla di "confronto tra preventivi e consuntivi". Che pure ho sempre redatto, come elemento ben distinto dalla situazione patrimoniale

    in evidenza

Dello stesso argomento


Danni da mala gestio contabile

Danni da mala gestio contabile. Bilanci redatti in violazione del principio di cassa, documenti contabili assenti, confusione fra patrimonio personale e patrimonio condominiale, mancata restituzione degli