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La revisione della contabilità non è sufficiente a provare la responsabilità dell'amministratore di condominio
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La revisione della contabilità non è sufficiente a provare la responsabilità dell'amministratore di condominio

La verifica della contabilità mediante la revisione non è sufficiente per affermare, in giudizio, la responsabilità dell'amministratore di condominio

Avv. Rosario Dolce 

Il fatto. Un condominio milanese cita in giudizio l'ex amministratore chiedendogli il risarcimento del danno subito per l'importo di oltre ventisettemila euro. La compagine ricorrente si duole non solo che l'amministratore precedente, in carica per circa cinque anni (dal 2008 al 2013) - per un periodo ante riforma -, abbia omesso la consegna della documentazione condominiale (e, tra questa, sono annoverati i giustificativi bancari e le scritture contabili), ma, per di più, di aver posto in essere una serie di atti arbitrari, in quanto non legittimati assemblearmente e/o esorbitanti alla sfera del mandato conferitogli (prelievi bancomat, utilizzi di cassa non giustificati, fatturazioni non pertinenti, eccetera).

Al fine di giustificare i superiori assunti, il Condominio offre in comunicazione apposita relazione tecnica, contenente la revisione della relativa contabilità amministrativa, a firma di una società abilitata.

L'amministratore convenuto in giudizio, costituendosi, contesta l'avversa pretesa economica, argomentando, rispetto ciascuna delle poste debitorie imputategli, sulla relativa infondatezza. Questi i fatti.

La causa veniva poi istruita ritualmente e, a fronte delle questioni su cui si contendeva, il giudice ricorre alla nomina di un proprio consulente tecnico contabile.

L'iter processuale e i presupposti sostanziali in tema di "responsabilità". Il punto di partenza per risolvere la querelle ha, dunque, pregio processuale. In tema di onere della prova in materia di obbligazioni contrattuali, come quella in specie - rammenta il decidente -, il creditore che agisce per chiedere l'adempimento (il Condominio) deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto (l'Amministratore) è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (Cassazione Civile, Sezioni Unite, 13533/2001).

=> Revisore condominiale e accesso alla documentazione del conto corrente

Andando più a ritroso nell'ambito della responsabilità di cui all'amministratore del condominio degli edifici, la giurisprudenza di legittimità rimanda al principio secondo cui lo stesso ha, nei confronti dei partecipanti, una rappresentanza volontaria, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitogli, come stabilito dall'articolo 1131 codice civile, sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale.

Orbene, facendo incetta dei superiori principi, il giudice meneghino arriva a concludere che la produzione di una relazione di revisione contabile non è sufficiente per ritenere assolto l'onere probatorio, posto in capo - come abbiamo visto sopra - al condomino degli edifici.

In buona sostanza, la revisione della contabilità non può supplire alla carenza documentale, siccome il condominio "…non ha allegato in maniera esaustiva il presunto inadempimento di parte convenuta".

=> Il revisore, un valore aggiunto e non un ostacolo per le altre professioni del settore condominiale

E la Consulenza Tecnica d'Ufficio? La stesa consulenza tecnica d'ufficio, a tal fine, non può supplire alla deficienza documentale. Infatti, l'ausiliare del giudice non ha il potere di attingere "aliunde" (quindi, altrove) notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni formanti oggetto del suo accertamento.

L'acquisizione di dati e documenti da parte del consulente tecnico del tribunale ha funzione di riscontro e verifica rispetto a quanto affermato e documentato dalle parti; in ossequio al principio dell'onere probatorio di cui all'articolo 2969 codice civile, a mente del quale: Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.

Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.

Conclusione. Nella fattispecie, non è stato possibile rispondere al quesito peritale, in quanto, al fine di poter confermare o meno gli esiti dell'indagine del tecnico condominiale, occorreva verificare se quanto riferito testualmente fosse confermato dalla documentazione e/o dai giustificativi addotti.

L'assenza di tale riscontro, ha impedito al CTU di ascrivere valore "privilegiato" alle dichiarazioni rese dal revisore contabile, in quanto contestate dall'amministratore convenuto in giudizio.

Per tali ragioni il Tribunale di Milano,ha stabilito che la verifica della contabilità mediante la revisione di cui all'articolo 1130 bis codice civile non è sufficiente per affermare, in giudizio, la responsabilità dell'amministratore - per distrazioni dei fondi e/o mancato adempimento di specifici obblighi del mandato - se non è accompagnata dalla produzione degli allegati documentali in ragione dei quali vengono affermate le citate inadempienze (Sentenza del 18 ottobre rubricata al nr 10521).

=> La professione di revisore condominiale

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Milano Sentenza del 18 ottobre n° 10521

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Andrea Puddu
Andrea Puddu lunedì 07 ottobre 2019 alle ore 11:48

Ecco perché alcuni colleghi fanno quello che vogliono, si fanno forti anche di questo tipo di sentenze e si dicono: ma perché devo fare l'onesto se neanche una revisione contabile che fa emergere le mie porcate è sufficiente per farmi condannare? Vorrei vedere se ad essere truffato fosse stato proprio un giudice per capire se avessero ragionato allo stesso modo. Ops, questo accade solo ai comuni mortali :)

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