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Milano. Un nuovo onere a carico degli amministratori di condominio. Obbligo del CIS entro novembre 2019, altrimenti avvio degli interventi di adeguamento
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Milano. Un nuovo onere a carico degli amministratori di condominio. Obbligo del CIS entro novembre 2019, altrimenti avvio degli interventi di adeguamento

Entro il 2019 ogni condominio, per tramite del proprio amministratore, dovrà preoccuparsi di dotarsi del Certificato di Idoneità Statica

Angelo Pesce 

Per il Comune di Milano è in vigore sin dal 2014 la procedura finalizzata a preservare il patrimonio edilizio esistente e garantire l'agibilità e la sicurezza dello stesso; questa norma è vincolante all'emissione del CIS (Certificato di Idoneità Statica) entro il prossimo novembre 2019, per tutti quegli immobili con più di 50 anni di vita.

Che cos'è il CIS. È il Certificato di Idoneità Statica di un edificio che deve attestarne le condizioni di sicurezza delle strutture portanti secondo le norme previste al momento della sua costruzione [1] ; tale certificazione è propedeutica ai fini del rilascio dell'agibilità (laddove l'immobile fosse sprovvisto del certificato di collaudo statico) e deve essere sottoscritta da un tecnico professionista il quale egli dovrà compiere una serie di indagini conoscitive sulla tipologia delle strutture portanti (cemento armato, muratura, legno, acciaio, strutture miste, ecc.), sugli interventi che si sono susseguiti nel corso degli anni sulla costruzione (varianti, ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazioni di grande portata, ecc.), ed eseguire veri e propri "saggi" in loco per conoscere la tipologia e le condizioni del terreno di fondazione, nonché i materiali impiegati nella costruzione e valutarne le resistenze meccaniche; inoltre, dovrà accertarsi che non vi sia la presenza di cedimenti, fessurazioni, lesioni, assestamenti e, in caso contrario, prevedere gli interventi necessari a porre in sicurezza l'immobile.

=> L'importanza della verifica per una corretta valutazione dell'idoneità statica dei fabbricati

Dunque un CIS, sulla base delle verifiche eseguite dal tecnico, dovrà riportare (Tab. 1):

Dati inseriti nel Certificato di Idoneità Statica

descrizione dell'immobile

documentazione progettuale che dovrà essere preliminarmente acquisita dal tecnico abilitato e incaricato della redazione del certificato di idoneità

caratterizzazione dei materiali: per approfondire la conoscenza dei materiali impiegati e dunque le loro caratteristiche e condizioni di degrado, il tecnico dovrà acquisire la documentazione pregressa già disponibile e poi procedere a verifiche visive e successive indagini sperimentali; laddove la documentazione pregressa sia insufficiente a valutare la resistenza dei materiali impiegati, dovranno effettuarsi ulteriori prove atte ad ottenere i risultati necessari alla compilazione del certificato di idoneità

prove di carico, laddove il tecnico ritenesse necessario integrare le verifiche elencate al punto precedente

verifiche statiche

dichiarazione di idoneità statica

A differenza del Collaudo statico, per la redazione del quale è richiesto che il professionista sia iscritto all'albo da almeno 10 anni, per la Dichiarazione di Idoneità Statica, non ci sono particolari vincoli.

Qual è la situazione attuale. Il MIT, con l'ex Ministro Del Rio, al fine di preservare la sicurezza del patrimonio edilizio esistente (in larga parte costruito fra il 1950 e il 1980) e degli occupanti, aveva proposto l'introduzione del Certificato di Staticità (inizialmente in forma volontaria), che si affiancasse alla Certificazione Energetica per i contratti di affitto e compravendita degli immobili; lo scopo era garantire la conoscenza dello stato di salute della costruzione che ci si apprestava ad affittare/acquistare.

Attualmente non è prevista alcuna obbligatorietà in merito alla produzione del CIS, ma vi sono forme incentivanti per la messa in sicurezza degli immobili; con l'adozione e la conferma del sismabonus infatti, è possibile detrarre fino all'85% delle spese sostenute per eseguire interventi di miglioramento statico degli immobili e detrarre il totale delle spese eseguite per la diagnosi sismica.

Ma se a livello nazionale nulla è indicato in merito all'obbligatorietà del CIS, non è così per il Comune di Milano.

Cosa prevede il Comune di Milano. In linea con la suddetta proposta del MIT, il Comune di Milano ha da tempo reso obbligatoria la redazione del CIS nel proprio Regolamento Edilizio.

Questa norma è in vigore sin dal 2014 e vincola tutti gli edifici con più di 50 anni di vita a sottoporsi obbligatoriamente alle verifiche di idoneità statica finalizzate all'emissione del CIS, entro la scadenza prossima del novembre 2019.

La nuova certificazione, per la cui compilazione sono state pubblicate sin dal 2016 le Linee Guida [2] , va allegata al Fascicolo del Fabbricato e all'atto di vendita, nonché depositato presso l'Ordine degli Ingegneri di Milano al fine di monitorare la situazione immobiliare esistente e fornire indicazioni statistiche.

=> Numerosi edifici residenziali non sono in grado di far fronte alla "domanda sismica".

Ad oggi sono ancora poche però le pratiche depositate all'Ordine degli Ingegneri (circa 200), ma entro il 2019 ogni condominio, per tramite del proprio amministratore, dovrà preoccuparsi di dotarsi del Certificato di Idoneità Statica e, in caso di condizione deficitaria, dovranno obbligatoriamente intervenire sull'immobile per la messa in sicurezza.

La situazione del parco immobiliare esistente è piuttosto datata, pertanto intervenire e adeguare comporterà grossi investimenti per i quali, da più parti, si richiede una defiscalizzazione totale sia per le spese di ottenimento del Cis che per quelle eventualmente necessarie per l'adeguamento.

=> La sicurezza statica dell'edificio deve essere monitorata all'intero del registro dell'anagrafe condominiale


[1] Ai sensi dei Decreti Ministeriali 15 maggio 1985 (Accertamenti e norme tecniche per la certificazione di idoneità statica delle costruzioni abusive - art. 35, comma 4, Legge 28 febbraio 1985 n. 47) e 20 settembre 1985, di modifica del precedente (Modificazione al decreto ministeriale 15 maggio 1985 recante disposizioni per gli accertamenti da eseguirsi ai fini della certificazione dell'idoneità statica delle costruzioni abusive - legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 35, quarto comma).

[2] Le Linee Guida prevedono due livelli di indagine per le verifiche, corrispondenti a due diversi livelli di approfondimento: il primo livello si basa sull'analisi qualitativa dell'immobile attraverso ispezioni visive (per accertare la presenza di fessurazioni, cedimenti, degrado, ecc.) e valutazioni storiche della situazione dell'edificio e del contesto; il secondo livello prevede verifiche approfondite attraverso analisi sperimentali e/o analitiche per la valutazione della sicurezza (come stabilito dalle Norme Tecniche per le Costruzioni)

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