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Esame del rendiconto condominiale senza l'esibizione dei giustificativi: alcune considerazioni in merito ai profili di invalidità
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Esame del rendiconto condominiale senza l'esibizione dei giustificativi: alcune considerazioni in merito ai profili di invalidità

Conseguenze derivanti dalla mancata allegazione del registro contabile, riepilogo finanziario e nota esplicativa

Avv. Rosario Dolce 

La norma. L'articolo 1130 bis codice civile, rubricato "Rendiconto condominiale" è stato introdotto dall'articolo 11, comma 1, della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) e stabilisce che: "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e e delle questioni pendenti. […]".

La prima sentenza di merito La prima pronuncia di cui si è avuto notizia, in tema di interpretazione del disposto normativo in commento è stata quella del Tribunale di Torino che con sentenza del 04 luglio 2017 (nr 3528) che valutando un rendiconto sprovvisto (o meglio, non composto) di nota sintetica esplicativa, così disponeva:<<Il Tribunale si rende conto del fatto che l'invalidazione della delibera per questa sola (ed assorbente) ragione potrebbe assumere un sapore formalistico […]però, dovendo il Tribunale giudicare secondo le vigenti regole del codice (e il bilancio del2014 si riferisce, per l'appunto, ad un periodo in cui la citata riforma era già in vigore, sebbene da non molto tempo), appare difficile riconoscere come "conforme a diritto" e non "in violazione di legge" la delibera che approvi un bilancio che conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c. non è.Questo Tribunale non esclude che, un giorno, la giurisprudenza di legittimità possa arrivare ad affermare che una violazione di questo genere non ha carattere sostanziale e ciò che rileva,anche ai fini dell'art. 1137 c.c., è che "sostanzialmente" il bilancio sia veritiero, anche se privo di taluno degli elementi prescritti dalla legge>>.

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La giurisprudenza di legittimità. L'Ordinanza del 20 dicembre 2018, n. 33038, sembra raccogliere l'invito posto dal giudice di merito, anche se, in realtà, il tenore del provvedimento in commento ha una portata ben più ampia.

La causa esaminata prende spunto dall' impugnazione di una delibera assembleare avente ad oggetto l'approvazione di un rendiconto. In particolare, le ragioni del gravame interposto poggiavano, principalmente, sulla mancata allegazione del registro contabile, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa della gestione (con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti).

Il giudice di legittimità, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (articolo 112 c.p.c.), ha preso in esame questo specifico profilo oggetto di doglianza, pure precisando - in termini più in generale - che la sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda "ad hoc" proposta dal condomino interessato nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c..

Di tal che, ogni domanda di declaratoria di invalidita' di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritti, ovvero per una propria "causa petendi", che rende nuova, agli effetti degli articoli 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell'assemblea per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio, e che allo stesso tempo impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell'organo collegiale per un motivo di contrarieta' alla legge o alle regole statutarie diverso da quello indicato dalla parte (arg. da Cass. Sez. 6 - 2, 25/06/2018, n. 16675; Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n. 4686; Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1378; Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n. 5101).

=> Il rendiconto condominiale deve essere chiaro, intellegibile e improntato al principio della trasparenza

La natura del vizio. Il richiamo, nel testo del provvedimento, all'articolo 1137 codice civile (si discorre di richiesta di annullamento, nella ricostruzione del "fatto" in seno alla parte narrativa del provvedimento)consente poi di ricavare la tesi per la quale il vizio in disamina dovrebbe essere confinato tra quelli da far rientrare nella sfera della cosiddetta "annullabilità".

Mette conto rammentare che, per costante giurisprudenza di legittimità, devono qualificarsi "nulle" le delibere dell'assemblea condominiali prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle comunque invalide in relazione all'oggetto, quelle che incidono, sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, compiendoli laddove non è consentito.

Viceversa, devono ritenersi "annullabili" le delibere viziate nella regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiali, quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionale, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità […] (tra le tante, cfr Corte Cassazione, 26468/2007).

In quanto tale, il rendiconto sprovvisto dei requisiti normativi anzidetti, potrebbe essere impugnato dal condòmino assente, dissenziente o astenuto, nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Ratio sull'invalidità. La sanzione comminata alla delibera che approva un rendiconto sprovvisto di "contenuto normativo"- in termini, pertanto,di invalidazione - persegue, invero, lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto.

In altri termini, la presenza di tali documenti, tipizzati dal legislatore, consente ai condòmini di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato. Ed invero: "Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente io scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.

Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino percio' informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, puo' discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità' della deliberazione assembleare di approvazione.".

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Contenuto del rendiconto e obbligo si esibizione dei giustificativi". Dal tenore del provvedimento in commento è bene, tuttavia, ricavare altro fondamentale principio; è bene il diritto alla trasparenza contabile è altra cosa rispetto quello di accesso ai giustificativi ivi allegati.

Sotto tale aspetto, i giudici de quibus hanno valutato come legittimo l'operato dell'amministratore di che trattasi, il quale, nel convocare l'assemblea per l'approvazione del citato rendiconto, aveva avvertito i partecipanti che "l'intero carteggio contabile e' a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento". L'amministratore del condominio non ha, infatti, l'obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma e' soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile (Cassazione civile, Sez. 2, 28/01/2004, n. 1544; Cass. Sez. 2, 19/05/2008, n. 12650).

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D'altra parte, l'attività di vigilanza e di controllo che sono in grado di esercitare i partecipanti al condominio - quale azione da esercitarsi non necessariamente nelle more antecedenti l'approvazione del rendiconto - deve risolversi in un momento di collaborazione e non intralcio all'operatività dell'amministrazione, conformemente al principio della correttezza di cui all'articolo 1175 codice civile (Cassazione civile, Sez. 6 - 2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29 novembre 2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19 settembre 2014, n. 19799).

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Biagio
Biagio martedì 05 febbraio 2019 alle ore 16:39

Sarebbe molto più trasparente se le pezze giustificative dell'anno in cui si riferisce la convocazione assembleare fossero presenti in assemblea. Forse una sentenza o una modifica alla norma da renderla inderogabile. Alcuni amministratori anche a seguito di richieste inventano scuse pur di lasciare assente questo eventuale controllo da parte dei condomini. Non tutti i condomini hanno il tempo libero per andare nei loro uffici.

Giemme
Giemme martedì 05 febbraio 2019 alle ore 20:31

Sicuramente il massimo della trasparenza ma anche il massimo dell'improcedibilità sul piano fattuale. Il malcostume di molti amministratori non può giustificare la presenza in assemblea di centinaia di documenti di spesa (luce, gas, pulizia, fornitori e manutentori vari e chi più ne più ne metta) da far circolare a decine di presenti. Che facciamo trasformiamo l'assemblea in una sorta di revisore contabile? Una follia con assemblee sino all'alba. Di formalismi si muore. Gli strumenti ci sono per controllare l'operato dell'amministratore, dal sito internet al revisore interno. Se la maggioranza è indifferente o pigra (succede, oh se succede!) non è ragione sufficiente.
Ricordo che ai sensi di legge l'amministratore deve comunicare i giorni e le ore in cui il condomino può prendere visione dei documenti di rendicontazione periodica, questo al suo insediamento indipendentemente da ciò che deve esibire o illustrare in fase pre-assembleare o durante lo svolgimento. Se non lo fa è passibile di revoca giudiziaria. Certo che servono condomini che si diano una mossa e stiano col fiato sul collo. Le norme bastano e avanzano.
Tanto più prevale la cattiva abitudine (o mala fede se si preferisce) quanto più il condominio lascia fare.

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