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Il rendiconto condominiale privo di una o più delle sue componenti non vale nulla
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Il rendiconto condominiale privo di una o più delle sue componenti non vale nulla

IL rendiconto privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione, può essere oggetto di annullamento

Avv. Riccardo Malvestiti 

Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione, la (collegata) delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento.

L'ordine del giorno inserito nell'avviso di convocazione dell'assemblea deve chiarire quali saranno gli argomenti da trattare in modo tale che, in caso di approvazione del rendiconto, i condomini potranno prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, estrarne copia e constatare, soprattutto, che il medesimo rendiconto sia strutturato secondo i criteri definiti dalla legge.

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La questione dedotta in giudizio.Nel caso esaminato dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018 un condomino ha impugnato la delibera di approvazione del rendiconto 2013 contestando la mancata allegazione del registro contabile, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa della gestione.

Nei due gradi di giudizio, il Tribunale e la Corte d'appello hanno rigettato le richieste del condomino sulla base del fatto che, nella lettera di convocazione, l'amministratore aveva specificato che "l'intero carteggio contabile è a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento".

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La composizione del rendiconto condominiale. Secondo quanto previsto dall'articolo 1130 bis cc, il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Il rendiconto è composto:

  • da un registro di contabilità;
  • da un riepilogo finanziario;
  • da una nota sintetica esplicativa della gestione.

Viene inoltre specificato che i condomini, così come i titolari di diritti reali / di godimento degli immobili, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

L'impugnazione della delibera - limiti e condizioni. Trattando la questione preliminare riferita al vizio di annullabilità dedotto dal condomino, la Cassazione, con il provvedimento in commento, ha specificato che la sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda proposta entro il termine previsto dall'articolo 1137 cc (30 giorni).

Ogni domanda di declaratoria di invalidità, inoltre, deve essere connotata da una specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto: è impedito allo stesso giudice dichiarare l'annullamento di una deliberazione per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie diverso da quello indicato dalla parte. Tra le altre, sull'argomento, segnaliamo la sent. Cass. n. 16675 del 25.06.2018 e n. 4686 del 28.02.2018.

La decisione della Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018. Con riferimento alla contestazione avanzata dal condomino, riferita alla mancanza della documentazione che compone il rendiconto, la Cassazione ha riconosciuto le ragioni del ricorrente dichiarando che, in caso di mancata allegazione della documentazione, la delibera assembleare di approvazione può essere annullata.

=> Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale?

Nel dettaglio, l'ordinanza n. 33038/2018ha specificato che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.

Viene inoltre specificato che "allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i codomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione".

Si specifica, sulla base di alcune note diffuse dal relatore, che i profili di illegittimità rilevati nell'ordinanza in commento:

  1. si riferiscono alla carenza dei requisiti sostanziali previsti dalla legge in materia di rendiconto condominiale, con particolare riferimento alle sue componenti (art 1130 bis cc);
  2. non si riferiscono al contenuto della convocazione, a cui non va allegata tutta la documentazione che compone il rendiconto (la delibera potrà fare menzione del fatto che la documentazione è disponibile presso lo studio dell'amministratore).

Ordinanza n.33038 2018

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Biagio
Biagio martedì 05 febbraio 2019 alle ore 16:47

Il problema riguarda principalmente che i documenti citati nell'articolo dovrebbero essere presenti nella sede ove viene svolta l'assemblea. Ciò non avviene per motivi più astratti da parte dell'amministratore. Per ovviare ci vorrebbe una nuova norma o sentenza che obblighi il mandatario a portarla al seguito anche per trasparenza.

Giovanni
Giovanni martedì 19 febbraio 2019 alle ore 16:15

Premesso ke i condomini NON conoscono lo status di condomino, i dottori o presunti tali credono di possedere la parti condominiali indivise. Pertanto questi ULTIMI non presentano alcunché e fanno deliberare TUTto a discapito di QUALCHE singolo condomino contrario. IL PROBLEMA DI FONDO E' FORMARE I CONDOMINI !!!

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