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Impugnazione della delibera del condominio parziale
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Impugnazione della delibera del condominio parziale

L'impugnazione della delibera del condominio parziale, la legittimazione a stare in giudizio e il ruolo dell'amministratore.

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando un condòmino intende impugnare una delibera del condominio parziale al quale partecipa, egli dovrà chiamare in giudizio e prima ancora in sede di mediazione, l'intero condominio nel quale s'inserisce quello parziale.

In sostanza la condominialità limitata ad un solo gruppo di condomini ha rilievo esclusivamente nei rapporti di spesa e nelle vicende interne a quel gruppo.

Nelle controversie, però, anche se la controparte è un condòmino, il referente è l'intero condominio.

Un aspetto indubbiamente importante da tenere a mente quando si fa riferimento al condominio parziale.

Condominio parziale, le norme e la giurisprudenza

L'art. 1123, terzo comma, del codice civile, specifica che in quelle ipotesi nelle quali un edificio sia composto da più scale ovvero abbia più cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Paga chi usa, in sostanza, d'altronde che senso avrebbe far partecipare i condòmini della scala A al pagamento delle spese di pitturazione della cassa della scala B?

In giurisprudenza questo concetto è stato esplicitato ed è stato coniato il nome di condominio parziale.

Si legge, ad esempio, in una sentenza resa dalla Cassazione nel febbraio del 2001 che «l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso» (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).

Non solo una questione di spese. Nel caso di condominio parziale, infatti, chi non ne fa parte;

  • non è responsabile dei danni che provengono dalle cose in proprietà limitata ad un gruppo di condòmini;
  • non deve partecipare all'assemblea per decidere in merito a quelle cose.

Cause tra condominio parziale e condòmini

Stando così le cose, è lecito domandarsi: ma se per le decisioni e le responsabilità su una cosa in condominio parziale rispondono solo i condòmini interessati, allora nelle controversie inerenti a quei beni dovrà essere chiamato in causa solo quel gruppo?

In un caso risolto dal Tribunale di Latina, che esemplifica chiaramente la questione della considerazione del condominio parziale, un condòmino aveva impugnato una delibera assunta in sede del condominio parziale compreso nel più ampio condominio al quale partecipava.

=> Condominio parziale e cause

Il condominio complessivamente considerato, costituitosi in giudizio, eccepiva la propria legittimazione a stare in causa. Come dire: per quella impugnazione doveva essere tirato in ballo il condominio parziale e non l'intera compagine.

Il Tribunale adito ha rigettato quella presa di posizione. Si legge nella sentenza che se «ai fini del calcolo delle maggioranze per la costituzione dell'assemblea e per le sue deliberazioni si deve tener conto in questi casi dei soli condomini proprietari del bene comune, con esclusione dunque degli altri condomini, che non sono tenuti alla ripartizione delle spese, pur tuttavia non viene meno in questi casi la legittimazione passiva processuale del Condominio, nella sua accezione omnicomprensiva ed universale, ai fini dell'impugnazione delle delibere adottate in relazione a beni di proprietà in comune solo di taluni condomini, attesa comunque la natura "condominiale" dei beni oggetto delle delibera, seppur in comunione di solo taluni condomini» (Trib. Latina 2 marzo 2018 n. 591).

Tutti per un gruppo anche se nei rapporti interni ogni gruppo fa storia a sé.

Spese legali per le cause del condominio parziale

Sebbene in giudizio ci vada l'intero condominio, per quanto la contestazione mossa sia riguardante il condominio parziale, i costi della controversia riguardano solamente i condòmini facenti parte del condominio parziale.

Certo, la questione assume contorni sicuramente nebulosi: vediamo perché.

Se è l'intero condominio che viene citato in giudizio, allora in considerazione di ciò, al momento del pagamento degli eventuali risarcimenti ovvero delle spese legali tutti i condòmini, cioè anche chi non è parte del così detto condominio parziale potrebbe essere chiamato a rispondere di questi costi?

Sul punto, la Cassazione ha affermato che è salva «la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 651).

Nell'ambito dei rapporti interni. Quindi verso l'esterno no. Una situazione per certi versi paradossale, in quanto il proprietario di un appartamento ubicato nella scala A potrebbe vedersi intimato il pagamento per una causa riguardante la scala B, senza avere mai partecipato alle assemblee inerenti a quella controversia.

O forse, come sovente accade, il principio espresso genericamente dagli ermellini deve poi trovare un'applicazione logica e ragionevole nell'applicazione concreta. Anche per evitare questi rischi, laddove ne ricorrano i presupposti, è bene addivenire allo scioglimento del condominio, così come disciplinato dagli artt. 61-62 disp. att. c.c.

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