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Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale?
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Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale?

L'impugnazione di un rendiconto condominiale, o meglio l'impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, è soggetta a ben precisi limiti.

Avv. Alessandro Gallucci 

La limitazione concerne il potere dell'Autorità Giudiziaria.

Ci scuseranno i giuristi più esigenti se si permettiamo di banalizzare o addirittura volgarizzare: l'Autorità Giudiziaria non ha il potere di mettere il naso nelle scelte del condominio, essa può solo valutare se le scelte sono state assunte correttamente.

Per riportare il livello di espressione a parametri giuridici più accettabili, possiamo dire, come ci insegna la Cassazione, che il sindacato ispettivo dell'Autorità Giudiziaria è limitato alla valutazione della legittimità dell'atto e non al merito della scelta.

Il giudice adito per valutare la legittimità dell'approvazione del rendiconto condominiale può valutare se la spesa è stata correttamente ripartita, se quella spesa poteva essere deliberata o ratificata dall'assemblea, ma non può spingersi a dire se fosse giusto, nel merito, approvare quella spesa piuttosto che quella inferiore o maggiore.

Ciò detto e prima di valutare più da vicino i limiti dei poteri dell'Autorità Giudiziaria e di conseguenza i motivi per i quali si può impugnare un regolamento, vale la pena accennare per sommi capi alla nozione di rendiconto ed alle sue principali caratteristiche.

Rendiconto condominiale, contenuto, forma e tempi di presentazione all'assemblea di condominio per la sua valutazione

Il rendiconto condominiale ha il precipuo compito di relazione in merito alle spese sostenute nel corso dell'anno in merito alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio, nonché alla sua ripartizione tra tutti i condomini.

Il compito di redigere il rendiconto spetta all'amministratore di condominio. Tale incombenza deve essere assolta al termine di ogni anno di gestione.

=> Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione

L'art. 1130-bis c.c. delinea il contenuto del rendiconto affermando che deve indicare ogni voce di entrata e di spesa nonché tutti i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve in modo tale da consentirne l'immediata verifica. La stessa norma poi stabilisce quale debba essere la forma del rendiconto, specificando che lo stesso si deve comporre:

  • di un registro di contabilità;
  • di un riepilogo finanziario;
  • di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Rendiconto condominiale, maggioranza per la sua approvazione

Il codice civile non prevede espressamente la maggioranza necessaria per l'approvazione del bilancio annuale. In ragione di ciò non v'è motivo per non ritenere che lo stesso debba possa essere deliberato:

a) in prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e quanto meno 500 millesimi;

b) in seconda convocazione, con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi (si veda art. 1136 c.c.).

Una volta approvata, al pari di ogni altra deliberazione, quella contenente il rendiconto e il relativo piano di riparto è obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137 c.c.). La maggiore incisività di questa decisione assembleare sta nel fatto che ai sensi del primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., l'amministratore, sulla base del bilancio approvato dall'assise unitamente al suo piano di ripartizione tra i condòmini, può chiedere ed ottenere all'Autorità giudiziaria decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Motivi d'impugnazione del rendiconto condominiale

Come ogni decisione della riunione condominiale anche la deliberazione di approvazione del rendiconto può essere sottoposta ad impugnazione nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c., se annullabile, o in ogni tempo se nulla.

Per quali motivi si può decidere di contestare il rendiconto? Un esempio su una diversa questione aiuterà a capire meglio questa domanda: si ponga il caso di un'assemblea che nomini l'amministratore.

Ogni condomino potrà contestare le modalità di nomina (es. mancanza del quorum necessario) ma non anche la scelta in se' (salvo il caso in cui la stessa contrasti con il regolamento condominiale ma in tal caso appunto ad essere violata è una norma del regolamento).

In sostanza una simile deliberazione può essere impugnata solamente per motivi di legittimità e non anche di merito. Il discorso non è differente per ciò che concerne il regolamento condominiale. Ce lo ricorda la Cassazione con una recente pronuncia.

=> L'assemblea condominiale può annullare l'approvazione del rendiconto?

Nella sentenza n. 5254 dello scorso 4 marzo, si legge, infatti, che "la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile" (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

Come dire: il condomino può contestare che le spese per la manutenzione del giardino siano ripartire in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprietà ma non anche che per il medesimo servizio sia stata scelta l'impresa Alfa piuttosto che quella Beta.

La giurisprudenza di merito più recente ha affermato che costituisce altresì ragione d'invalidazione della delibera di approvazione del rendiconto quando questo non si compone anche solo formalmente dei tre documenti indicati dall'art. 1130-

bis del codice civile e sopra elencati.

Cerca: impugnazione rendiconto condominiale

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Giuseppe Costantini
Giuseppe Costantini giovedì 31 gennaio 2019 alle ore 23:53

Egr. Avv. Gallucci
Faccio parte di un condominio gestito dal 2017 da un amministratore che non aderito agli obblighi previsti dal Codice Civile:
1) non ha affisso la targa all'ingresso del condominio con i suoi dati personali;
2) non ha mai comunicato il luogo dove erano tenuti i documenti riguardanti il codominio;
3) non ha mai permesso di controllare la documentazione in suo possesso per verificare la situazione contabile del condominio;
4) a proposito delle sue competenze ha presentato un attestato rilasciato dalla E.L.T.I. nel 2013 i cui corsi non erano diretti alla conoscenza del compito di amministratore ma quello che era strano, è il fatto che l'attestato rilasciato aveva una validità di cinque anni;
5) dopo che aveva inviato i prospetti relativi ai consuntivi 2015/2016 ho chiesto di visionare la documentazione: non è stato possibile. Solo dopo la richiesta di mediaziona da parte di alcuni condomini ha rilasciato copia dei documenti facendo pagare l'importo delle copie solo al sottoscritto (€ 90,00);
6) ha frequantato un corso per amministratori nel 2018;
7) infine dovendo fare degli interventi in merito alla normativa riguardante impianti antincendio e impianti elettrici, ha pensato bene di presentare le sue proposte quasi alla fine del suo mandato.
Gradirei avere da Lei un parere su come intervenire nei suoi confronti per fare in modo che il suo comportamento sia aderente alle normative previste dal Codice Civile.
Mi sono rivolto a Lei perché leggo molto spesso i suoi articoli e le eventuali sentenze emesse per casi che interessano i condomini.
La ringrazio anticipatamente e le invio i miei più cordiali saluti.

Cinzia Comizzoli
Cinzia Comizzoli martedì 27 agosto 2019 alle ore 23:19

il mio amministratore...in quanto a scorrettezza...non lo batte nessuno. la moglie da dimissioni per prossima revoca giudiziale e subentra il marito....che cerca di fare la parte della persona più a modo, ma comunque non tiene registro contabile, pur avendo fatto notare che il precedente stato patrimoniale è sbagliato, non agisce e copre la moglie dimissionaria senza neppure chiedere conto del debito acqua lasciato... il mio non lo batte nessuno

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