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Oneri condominiali dell'immobile in successione. Chi li paga?
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Oneri condominiali dell'immobile in successione. Chi li paga?

Il Giudice deve tenerne conto in sede di assegnazione dell'immobile

Avv. Dario Balsamo 

Può accadere che un appartamento ricevuto in eredità non sia sempre una notizia positiva. Un esempio - a dir la verità non tanto raro - è quello di un'immobile sul quale gravano oneri condominiali non pagati.

=> Debiti condominiali e accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario

Sul punto è bene innanzitutto ricordare quale sia la natura delle obbligazioni condominiali.Ebbene, il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem per cui, la qualità di debitore, dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa.In forza di tale intrinseco legame, dette obbligazioni letteralmente "seguono" la res cui si riferiscono e -di conseguenza- chi, di volta in volta, è titolare del relativo diritto di proprietà ovvero degli altri diritti reali minori da cui simili doveri giuridici promanano.

Orbene fatta questa precisazione è doveroso ulteriormente evidenziare che gli oneri gravanti sul bene ereditato soggiacciono ad una diversa disciplina in base al fatto che, questi, gravavano prima o dopo che il bene entrasse a far parte della comunione ereditaria.

=> Dopo l'accettazione dell'eredità, i condòmini rispondono solidalmente dei debiti condominiali

In sostanza solamente per i debiti lasciati dal de cuius gli eredi rispondono in proporzione alla loro quota di eredità, mentre, per quelli maturati successivamente, vige, come per qualsiasi comunione, il principio della responsabilità solidale. Nel caso quindi di oneri condominiali ereditati, questi fanno parte dell'asse ereditario, dunque ciascuno risponderà per la propria quota, ai sensi dell'art.752 cod. civ. secondo cui "i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto". Non avremo, di conseguenza, condebitori solidali, per cui l'eventuale azione legale dovrà essere diretta verso ciascuno per quanto di sua spettanza. L'orientamento della Cassazione è ormai costante nel ritenere che, nel caso invece di morosità riguardante gli oneri sorti successivamente alla successione, il credito va inquadrato alla stregua di un qualunque caso di comunione ordinaria, con la conseguenza che avremo dei debitori solidali e ciascuno potrà essere chiamato a pagare per tutti, ex art 1294 cod. civ.(Cassazione Civile, Sez. II, 20.01.2009 n. 1382.).Nei rapporti interni, quindi, il singolo comunista che avrà pagato per tutti potrà poi richiedere agli altri la loro parte, ex art. 1299 cod. civ. .

La vicenda.Sulla scorta di tali ultime considerazioni è quindi agevole capire il perché la Corte d'appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con la sentenza n. 16 del 10 gennaio del 2019 ha accolto il ricorso di uno dei condividenti di una divisione ereditaria in riforma della sentenza di primo, non avendo, quest'ultima, tenuto conto dei preesistenti debiti condominiali gravanti su di un immobile al momento dell'assegnazione dello stesso. L'appellante ha difatti impugnato la decisione del Giudice di prime cure censurandone la contraddittorietà della motivazione laddove, il Tribunale, ha ritenuto di assegnare al condividente l'appartamento nonostante sullo stesso fosse pendente un'azione esecutiva in forza di un pignoramento iscritto per € 20.000,00 in relazione a debiti condominiali.

 Continua [...]

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Sentenza inedita
Scarica Corte d'Appello di Cagliari, sezione di Sassari, n. 16 del 10 gennaio del 2019

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