I condomini, o meglio le controversie derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle norme dettate in materia di condominio, sono soggette al tentativo obbligatorio di mediazione previsto ai sensi del d.lgs, n. 28 del 2010 e dell'art. 71 quater disp. att. c.c.
La mediazione in condominio può riguardare:
- controversie tra condominio e condòmini (l'ipotesi più ricorrente);
- controversie tra condominio e amministratore;
- controversie tra condominio ed un terzo.
L'art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010 specifica che intende esercitare un'azione, tra le altre, in materia di condominio deve promuovere il tentativo di mediazione, assistito dall'avvocato.
Ciò vuol dire che il condominio promotore della procedura conciliativa ovvero invitato a parteciparvi, dovrà sostenere il costo del compenso dovuto al legale per la sua prestazione di assistenza.
Chi paga le spese dell'avvocato?
Quali i poteri dell'assemblea sulla suddivisione del compenso?
Secondo quali criteri devono essere ripartite?
Quali le conseguenze per errori nella ripartizione?
Mediazione in condominio, dall'impugnazione di delibera alla lite sul decoro, salvo le eccezioni di legge
Ricordiamo che, ai sensi delle norme fin qui citate, la mediazione è obbligatoria, a puro titolo esemplificativo se:
- si vuole impugnare una deliberazione assembleare (art. 1137 c.c.);
- si vuole contestare un'opera di un condòmino sulla sua proprietà (art. 1122 c.c.);
- si vuole contestare un uso illegittimo delle cose comuni (art. 1117-quater c.c.);
- si vuole contestare un provvedimento dell'amministratore (art. 1133 c.c.).
Si badi: il decreto legislativo n. 28 del 2010 pone delle eccezioni rispetto alla obbligatorietà della procedura di mediazione. Queste riguardano, in generale e quindi con specifico riferimento al condominio:
- il ricorso per decreto ingiuntivo;
- le azioni di nomina e revoca dell'amministratore condominiale;
- le azioni cautelari (es. ricorsi d'urgenza);
- i procedimenti d'istruzione preventiva (ATP, ATP ex art. 696-bis c.p.c.).
Mediazione obbligatoria «gratuita» per i condomini meno abbienti
Mediazione in condominio, l'avvocato lo sceglie l'assemblea
L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile attribuisce all'assemblea un ruolo centrali in relazione alla procedura di mediazione che, in qualunque posizione, veda coinvolto un condominio.
Ciò vuol dire che:
- è l'assemblea a dare legittimazione all'amministratore in relazione alla partecipazione alla procedura;
- è l'assemblea a decidere sulla eventuale proposta di mediazione che dovesse scaturire dagli incontri cui l'amministratore è stato autorizzato a partecipare.
Ne consegue, che anche la scelta dell'avvocato debba essere rimessa al consesso assembleare.
Così, per fare un esempio che rimarchi e differenze con altre procedure sempre riguardanti il condominio, se esiste un condòmino moroso e si presenta la necessità di agire contro di lui, l'amministratore ha libertà di agire in giudizio autonomamente e di conseguenza con la stessa libertà nominare il legale della compagine.
E se l'assemblea, per una qualunque ragione, non vi provvede? Ad avviso di chi scrive, spetta all'amministratore, salvo ratifica alla successiva assemblea, nominare un legale per consentire il corretto svolgimento della procedura.
Le spese di mediazione del condominio le pagano tutti i condòmini, salvo diverso accordo
Attivare un procedimento di mediazione comporta il pagamento di spese.
Farsi assistere da un avvocato per l'intera procedura, comporta il pagamento di spese.
Il condominio parte di questo procedimento è tenuto a pagare entrambe, se attiva la procedura, ovvero il compenso del legale se è invitato a parteciparvi.
Il costo di partecipazione alla procedura, così variamente composto, deve, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini, ovvero salvo differente conclusione contenuta nell'accordo raggiunto in sede di conciliazione, essere sostenuto da tutti i condòmini.
È utile, infatti, ricordare che il conciliatore non ha potere di sentenziare l'addebito di costi: egli è un facilitatore rispetto alla vertenza in essere, non un giudicante.
Si badi: per tutti i condòmini, nel caso di liti tra condominio e condòmino s'intendono tutti i condòmini eccezion fatta per quello che è controparte del condominio.
Come in una qualunque lite, infatti, la controparte che sia anche partecipante al condominio va considerata, per quello specifico caso, come soggetto contrapposto alla compagine e quindi estraneo a quella spesa.
Sebbene non vi siano dubbi su questa conclusione, appare bislacco, per chi scrive, che, invece, si ritenga viziata la delibera che, dovendo decidere su un accordo di mediazione in una procedura contro un condòmino, sia stata assunta senza la sua convocazione.
Spese condominiali e procedimento di mediazione
Ripartizione delle spese tra tutti i condòmini, eccetto quello della controparte, secondo i millesimi di proprietà
I condòmini così interessati dalla spesa inerente alla procedura di mediazione dovranno sostenerla vedendosela ripartita, salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c.), secondo i millesimi di proprietà.
Ciò perché in mancanza di specifica indicazione di legge di un criterio di ripartizione, non può non ritenersi operante il criterio generale di ripartizione dei costi di mediazione secondo i millesimi di proprietà in ragione di quanto disposto dall'art. 1123, primo comma, c.c.
Errori nella ripartizione e modifica dei criteri di riparto, tra annullabilità e nullità della delibera
Che cosa succede se l'assemblea, su propria iniziativa o per input dell'amministratore che ha predisposto il piano di riparto, erra nella suddivisione della spesa in esame?
Si pensi alla ripartizione delle spese per una controversia sui costi di manutenzione dell'ascensore che l'assemblea abbia approvato applicando la tabella di cui all'art. 1124 c.c.
Al riguardo, la Cassazione, nella sua massima espressione, le Sezioni Unite, ha specificato che tale delibera, in quanto approvante una spesa secondo criteri errata, va considerata annullabile (Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).
Laddove, invece, l'assemblea avesse optato per l'adozione di un criterio non esistente, insomma per la creazione di un criterio ad hoc, quella decisione, se non assunta con il voto di tutti i condòmini, andrebbe considerata insanabilmente nulla.
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