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Stefano

Mediazione contro il Condominio

Salve a tutti. Nel condominio di mio nonno è in atto una richiesta di mediazione per l'annullamento di due delibere prese in un'assemblea tenutasi nel dicembre scorso. Tale mediazione è stata promossa da un condomino, al quale poi se ne sono aggiunti altri.

Le deliberazioni in questione sono: 1) la nomina dell'amministratore, che non è stata presa con la maggioranza prevista dalla legge; e 2) la ripartizione delle spese relative alla riparazione dei danni causati da infiltrazioni nell'appartamento di un condomino.

Relativamente al punto 1, la nomina effettivamente non è valida in quanto, come risulta anche dal verbale, non c'era la maggioranza richiesta.

Relativamente al punto 2, la stanza dove sono presenti le infiltrazoni (nell'appartamento al penultimo piano) si trova sotto un "ex" lastrico solare/terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino ed annesso al suo appartamento, accanto al quale però c'è il lastrico solare condominiale (all'ultimo piano ci sono solo due appartamenti, invece di quattro, ed è presente un primo lastrico solare comune (stenditoio), dal quale, tramite una scala esterna, si sale al secondo lastrico solare, sommità dell'edificio). Dico ex lastrico solare perché il proprietario lo ha chiuso creando una veranda, non so però se sia stato fatto tutto regolarmente da un punto di vista urbanistico/catastale/condominiale. Il contenzioso nasce perché non è chiaro se le infiltrazioni provengono dal terrazzo condominiale (in tal caso pagano tutti) oppure da quello privato (in tal caso paga 1/3 il proprietario e 2/3 gli appartamenti coperti). L'assemblea aveva deliberato di accollare la spesa alla colonna, senza però avere una perizia tecnica, motivo per cui c'è stata l'impugnazione.

In sede di assemblea, alla quale ero presente io (su delega), essendo fondate le ragioni dei ricorrenti, si è deciso di non andare in mediazione (evitando di pagare un avvocato) e di convocare una nuova assemblea per annullare le delibere impugnate. Da quel che ho capito, questo è il modo più economico di risolvere la questione, in quanto si dovranno rimborsare solo le spese legali sostenute dai ricorrenti, suddivise, immagino, solo tra i "non ricorrenti".

 

Riguardo alla posizione di mio nonno, lui era presente personalmente all'assemblea "incriminata", ma purtroppo non ha preso posizione (non capisce granché di queste cose e si allinea alla maggioranza) e quindi risulta tra i favorevoli. Allo stato attuale, non c'è alcun modo per evitare di dover partecipare al rimborso delle spese legali della mediazione? Chiaramente non si può fare dissenso alle liti perché il condominio non ha deciso di resistere o di promuovere una lite...

Altra domanda: gli assenti, anche se non tra i ricorrenti, possono fare dissenso rispetto all'assemblea incriminata, non pagando nemmeno le spese legali (e aumentando il gravame sui presenti favorevoli)?

 

Ultimo dubbio: l'attuale amministratore non ha convocato l'assemblea ordinaria nel 2013, quindi, oltre a non essere ancora stato approvato il rendiconto consuntivo 2012, non era ancora stato nominato per il 2013. Vorrei chiedervi: la nomina effettuata adesso (marzo 2014) vale retroattivamente per il 2013 e scade all'approvazione del consuntivo 2014 (se non c'è revoca), oppure i due anni si contano da adesso (quindi durerebbe fino ad approvazione del consuntivo 2015)?

La questione è rilevante perché io sono favorevole al cambio di amministratore, ma non capisco se votare subito per il cambio o nominare intanto questo per il 2013 e poi revocarlo e nominarne un altro per il 2014-2015.

 

Grazie in anticipo per le risposte!

Ciao, innanzitutto non è obbligatorio rimborsare le spese legali ai ricorrenti. Se l'assemblea ha deliberato in tal senso, è un conto, ma altrimenti la nuova assemblea sarà convocata per deliberare nuovamente sui punti contestati e lo farà (si spera) con le dovute maggioranze facendo venir meno la materia del contendere. Gli avvocati dei ricorrenti hanno lavorato per loro e da loro dovranno essere pagati. Se i ricorrenti vogliono il rimborso di tale spesa, tecnicamente dovrebbero fare causa al condominio (e vincerla).

 

La decisione di non partecipare alla mediazione per il condominio non comporta costi, ergo non ci si può dissociare perchè non c'è nulla da cui dissociarsi. Se i ricorrenti, dopo la mancata mediazione, decideranno di proseguire con la causa ordinaria allora se ne discuterà.

 

Quanto alla nomina dell'amministratore, ciò che rileva è la fiducia nei suoi confronti. Se questa manca, perchè aspettare a rimuoverlo?

L'assemblea ancora non ha deliberato nulla riguardo le spese legali sostenute dai ricorrenti. Il problema è stato sollevato dal primo condomino ricorrente, che ha richiesto all'assemblea il rimborso delle spese legali sostenute da lui e dagli altri istanti, e ciò è scritto nel verbale. Al momento la situazione è la seguente: il condominio non ha accettato la richiesta di mediazione e non si è presentato. Di conseguenza, da quanto ho capito, verrà emesso un verbale di esito negativo dall'organismo di mediazione, con il quale i ricorrenti hanno 30 giorni per l'eventuale deposito dela causa in tribunale. Entro questo lasso di tempo si dovrà tenere una nuova assemblea, con all'ordine del giorno l'annullamento delle delibere impugnate e la nomina dell'amministratore (dopo la revoca della nomina precedente). Se tutto andrà bene e le delibere oggetto di controversia verranno annullate, i ricorrenti non proseguiranno la causa. Se così non fosse, si proseguirà in tribunale e a quel punto si potrà dissentire dalla lite.

Riguardo all'amministratore, la gestione non è andata molto bene negli ultimi tempi, però non c'è una chiara volontà di cambiarlo, anche "viste le questioni pendenti" (così dicono alcuni condomini). In ogni caso, allo stato attuale, se si cambia subito, chi deve elaborare il consuntivo 2013? Il vecchio o il nuovo amministratore? Il vecchio deve essere pagato per il 2013?

Il buonsenso vorrebbe che l'attuale amministratore concluda la sua gestione con il consuntivo 2013, e venga di conseguenza retribuito. Come si fa però ad ottenere questo effetto?

Buongiorno a tutti, ieri è arrivata la convocazione della prossima assemblea. All'ordine del giorno ci sono l'annullamento delle delibere impugnate e la questione del rimborso spese legali e procedurali richieste dagli istanti. La questione è spinosa, perché temo che se non verranno rimborsate loro le spese legali i ricorrenti proseguiranno la causa in tribunale. Infatti, l'annullamento delle delibere oggetto del contenzioso configurerebbe il riconoscimento delle ragioni dei ricorrrenti, i quali però avrebbero di conseguenza il diritto al rimborso delle spese legali sostenute per far valere la loro ragione.

In merito al problema di cui sopra, il primo condomino ricorrente, in una lettera diretta a tutti i condomini e messa agli atti del Condominio, spiegava di essere stato costretto ad adire le vie legali a causa del rifiuto dell'amministratore di convocare una nuova assemblea, entro 30 giorni dalla precedente, per deliberare sui punti controversi. L'istanza di mediazione, infatti, è stata depositata il ventottesimo giorno successivo all'assemblea "incriminata", alla quale il primo ricorrente era presente ma aveva votato contro le delibere oggetto della mediazione. Gli altri ricorrenti, assenti all'assemblea incriminata, si sono aggregati dopo aver ricevuto il verbale, che è stato spedito/consegnato dall'amministratore ben 40 giorni dopo l'assemblea.

Ora, qualora quanto dichiarato dal primo ricorrente fosse rispondente a verità (e dimostrabile con prove scritte), ci sarebbero gli estremi per accollare l'onere delle spese legali all'amministratore, colpevole di non aver convocato l'assemblea dopo che gli era stata notificata l'illegittimità di quelle delibere? In ogni caso, chi può essere ritenuto responsabile della mancata verifica delle maggioranze e della legittimità delle delibere nell'assemblea incriminata?

allora, mentre per la nomina dell'amministratore l'errore è oggettivo e sostanzialmente evidente, per la questione infiltrazioni tecnicamente mi pare di capire che ancora oggi non si sappia esattamente qual è la causa... per questo secondo caso sarebbe meglio chiedere a chi ha eseguito le riparazioni di rilasciare una dichiarazione/perizia che chiarisca meglio la situazione, solo così si potrà operare la giusta ripartizione.

quanto alle spese per la mediazione, penso che prima di farvi causa i ricorrenti dovrebbero riproporre domanda di mediazione per la nuova richiesta di risarcimento, visto che sicuramente la prima domanda verteva sull'impugnazione della delibera, quindi si potrebbe proporre loro una somma a titolo di concorso spese che non sia la totale richiesta ma che comunque eviterebbe loro di dover spendere ulteriori denari per proporre una nuova mediazione.

Per quanto riguarda le infiltrazioni, la storia è questa: in un primo momento la spesa per la sistemazione dei danni nella stanza del condomino interessata dalle infiltrazioni era stata inclusa nell'appalto dei lavori ben più rilevanti da effettuare per il rifacimento della copertura della parte superiore del lastricato solare (quella alla quale si accede da scala esterna, generalmente non ci si sale mai). La ditta appaltatrice avrebbe dovuto eseguire anche quel lavoro. La spesa era quindi inclusa nel "calderone" dei lavori e sarebbe stata suddivisa tra tutti i condomini, secondo la tabella A (proprietà generale), come regolarmente deliberato dall'assemblea. Quest'estate, però, il condomino interessato ha richiesto il rinvio dei lavori. Successivamente, in un'assemblea di inizio dicembre, lo stesso condomino ha chiesto di poter ricevere direttamente la somma prevista nell'appalto per i lavori, ed avrebbe provveduto lui alla sistemazione. L'assemblea ha accettato, previo consenso scritto della ditta allo stralcio. Tale consenso della ditta ancora non esiste, l'unico documento è la richiesta ufficiale di stralcio da parte del direttore dei lavori (un condomino ingegnere). Nell'assemblea di metà dicembre, quella "incriminata", l'assemblea, nonostante la mancanza del consenso scritto della ditta, ha deciso di corrispondere ugualmente la somma al condomino, addebitandola alla colonna sottostante l'appartamento con la terrazza a livello "sospetta". Tale delibera, secondo me e secondo gli istanti, è assolutamente contro la legge in quanto la colonna di appartamenti indicata ne include anche alcuni che non hanno una stanza sotto la terrazza a livello (nei piani inferiori c'è una diversa disposizione degli appartamenti), e sarebbero chiamati a partecipare alla spesa senza motivo; inoltre l'assemblea non può stabilire che la terrazza a livello in questione sia responsabile delle infiltrazioni senza delle prove certe. L'assemblea, tra l'altro, senza rendersene conto, si è esposta al rischio di dover pagare due volte questa somma, qualora la ditta non acconsenta allo stralcio. Da notare che, tra i favorevoli alla delibera sulla suddivisione della spesa, quasi tutti avevano in precedenza votato a favore della suddivisione iniziale, inclusa nell'appalto, e a carico di tutti i condomini.

L'istanza di mediazione è stata presentata quasi al termine dei 30 giorni previsti dalla legge per impugnare le delibere, in quanto il primo istante aveva prima chiesto all'amministratore di convocare un'altra assemblea per annullarle (c'è documentazione probante che ho potuto visionare personalmente, la richiesta è partita il giorno immediatamente successivo all'assemblea), ma tale richiesta non è stata ascoltata. Il verbale dell'assemblea incriminata è stato spedito/messo nelle cassette postali solo 40 giorni dopo l'assemblea, insieme alla convocazione di una nuova assemblea con allegata l'istanza di mediazione. In tale assemblea non si raggiunse il numero legale per deliberare sulla mediazione, quindi il primo incontro è stato rinviato ed è stata convocata una nuova assemblea (l'ultima) nella quale si è deciso di non partecipare alla mediazione e di convocare una nuova assemblea per annullare le delibere impugnate. In tale assemblea gli istanti hanno fatto presente di aver sostenuto spese legali, di cui chiedono il rimborso. Tale richiesta è stata verbalizzata e l'argomento è all'ordine del giorno della prossima assemblea, che si terrà martedì.

Ah, quasi dimenticavo: nell'ultima assemblea si è scoperto che le infiltrazioni nel'appartamento ci sono ancora, quindi è necessario un intervento molto più radicale della semplice imbiancatura e sistemazione del soffitto della stanza "infiltrata". E' stato quindi deciso, finalmente, di incaricare un perito perché stabilisca la causa.

In conclusione, vorrei chiedervi chi è il responsabile del controllo del raggiungimento dei quorum nelle assemblee. Che responsabilità hanno Presidente, Segretario e Amministratore? Infatti questo problema è nato perché nessuno ha controllato la validità delle delibere, prima di verbalizzarle.

Grazie rickypink per le risposte precedenti, e grazie a tutti coloro che risponderanno!

Premesso che, secondo me, l'errore iniziale sta nell'aver riconosciuto "al buio" un importo a titolo di risarcimento danni ad un condomino nei confronti del quale ci si era già impegnati ad un risarcimento "in forma specifica", anch'esso a pagamento per il condominio, a questo punto l'ottimale sarebbe che si fermassero le bocce e si rimandasse ogni decisione all'esito della perizia, che stabilirà a cosa attribuire le infiltrazioni e di conseguenza i costi relativi (ad esempio, se dovesse emergere che l'infiltrazione è causata da un errore di costruzione della veranda più o meno abusiva, il condomino che ha fatto causa restituirebbe i soldi percepiti dal condominio?).

 

Quanto alle altre domande, tecnicamente presidente e segretario sono gli unici "protagonisti" dell'assemblea, che si potrebbe celebrare anche senza la presenza dell'amministratore. Detto ciò è evidente che l'amministratore ha sbagliato a non fornire adeguata consulenza all'assemblea informandovi del mancato raggiungimento dei quorum, ma un eventuale accertamento di responsabilità (sua o di presidente/segretario) dovrebbe passare per un riconoscimento giudiziale.

Allora, oggi c'è stata l'assemblea. Ho avuto modo di constatare come gli altri condomini siano poco lungimiranti e privi di conoscenze giuridiche: per tigna, contro il condomino istante, hanno votato contro l'annullamento delle delibere impugnate. Alle mie obiezioni, è stato risposto, tra le altre cose, che secondo loro, siccome le infiltrazioni si trovano nella stanza sotto la terrazza privata, c'è la presunzione di provenienza da lì, e quindi è il condomino interessato a dover dimostrare il contrario. Ora vi chiedo: secondo voi una simile tesi è giuridicamente valida? Comunque, io ho votato a favore dell'annullamento dele delibere. Durante l'assemblea inoltre si è ratificata la nomina dell'amministratore con la maggioranza richiesta, di conseguenza credo che su quel punto la materia del contendere sia venuta meno. Tuttavia quasi sicuramente i condomini istanti proseguirano la causa in tribunale, quindi io farò dissenso alle liti per evitare di pagare, in caso di soccombenza.

In ogni caso mi stupisco della inesistente lungimiranza e del cambio di orientamento dei condomini: si era parlato di fare la perizia e adesso invece cade tutto nel vuoto, si ritorna a quei 1300 euro di risarcimento, non si accertano le cause delle infiltrazioni e non si risolve il problema, rischiando che le infiltrazioni possano ripresentarsi.

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