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Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione
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Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore condominiale subentrato nel corso dell'esercizio, alla sua fine è tenuto a redigere il rendiconto dell'intero anno, ovvero solamente il rendiconto della parte d'anno che lo riguarda?

Il quesito è stato sollevato da un nostro lettore ed è sovente argomento di discussione nel nostro forum.

In effetti non è rara l'ipotesi in cui l'amministratore subentrante non sia provvisto di tutta la documentazione necessaria alla valutazione della situazione economico contabile afferente alla parte di esercizio non soggetta alla sua gestione.

Rendiconto condominiale

In realtà la rubrica dell'art. 1130-bis del codice civile fa riferimento al rendiconto condominiale; questo è un atto redatto dall'amministratore - ed a sua volta composto di più documenti - nel quale sono contenute le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo tale da consentire l'immediata verifica (art. 1130-bis c.c.).

Il rendiconto, quindi, è un atto riepilogativo della situazione del condominio. Esso consente di fotografare la situazione economica in relazione all'anno di gestione appena trascorso, nonché la situazione patrimoniale complessiva che tenga conto della dinamica degli esercizi trascorsi.

Insomma sebbene in condominio ogni anni faccia storia a sé, ciò non può volere dire che gli esercizi di riferimento possano essere considerati dei compartimenti stagni, tutt'altro.

Da non pedere: I magistrati possono indagare e processare l'amministratore infedele di loro iniziativa.

Rendiconto e ruolo dell'amministratore

Chi è l'amministratore di condominio?

Le Sezioni Unite, nell'aprile 2008, sulla scorta di una lunga e pressoché unanime giurisprudenza sul punto, specificarono che «l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

La legge n. 220 del 2012, novellando le norme codicistiche - e non solo - in ambito condominiale ha espressamente sancito la stretta connessione tra ufficio dell'amministratore di condominio e contratto di mandato, pur considerando preminenti le norme specificamente dettate in ambito condominiale (art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).

Ciò sta a significare che le norme sul mandato si applicano per quanto non previsto dall'art. 1129 c.c. e - di rimando ad esso - dall'art. 1130 c.c. Ciò, per quanto diremo da qui a breve, è di fondamentale importanza, in quanto le norme sul mandato vanno sempre lette avendo a mente che non sono applicabili laddove uno specifico aspetto del rapporto tra amministratore e condominio sia disciplinato dalle norme appena indicate.

Rendiconto annuale di gestione

L'art. 1129, dodicesimo comma, c.c. afferma che commette grave irregolarità nella gestione l'amministratore che non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.

Ciò fa sì che per comprendere la natura di tale irregolarità sia necessario guardare all'art. 1130 c.c. che disciplina le attribuzioni anche in relazione al rendiconto di gestione.

Nello specifico l'art. 1130 n. 10 c.c. specifica che l'amministratore deve «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

Il riferimento ai centottanta giorni è qui considerato come da farsi guardando alla chiusura dell'esercizio e da lì iniziando tale conteggio.

Com'è evidente la norma fa riferimento al rendiconto condominiale annuale della gestione e non al rendiconto della propria gestione, così come si prevede espressamente in materia di rendiconto del mandatario nelle norme di cui agli artt. 1703 e ss. c.c. (più nello specifico l'art. 1713).

La dimensione dell'incarico in materia di rendiconto è più ampia rispetto a quella prevista per un qualunque mandatario e ciò è comprensibile in considerazione della natura dell'incarico.

L'amministratore gestisce la compagine e lo fa in continuità con quanto già fatto ed approvato.

Solitamente l'amministratore subentrato in corso di gestione si trova - salvo casi particolari - anche con un preventivo di spesa appena approvato.

Il rendiconto, che nella sostanza è in parte la naturale evoluzione del preventivo, dovrà quindi rappresentare la gestione condominiale nella sua dimensione annuale e non semplicemente in quella riferibile all'incarico dell'amministratore subentrato.

Chiaramente rendicontazione dell'anno non vuol dire assunzione di responsabilità per la parte di gestione della quale si sta dando notizia senza averla direttamente amministrata.

Come in qualunque compagine, il legale rappresentante - ove non diversamente stabilito - assume i poteri di gestione senza limitazioni riguardo al passato, ma chiaramente senza per ciò poter essere considerato responsabile di eventuali altrui errori.

D'altra parte non avrebbe senso non dar conto di entrate ed uscite rilevabili dalle scritture condominiali e dai documenti giustificativi, sia pur nei limiti della presenza di questa documentazione.

Sarà buona norma, da parte dell'amministratore subentrante, dar conto nella nota esplicativa del rendiconto, di qual è il periodo dal quale si può fare riferimento alla sua gestione e quale quello precedente, esponendo chiaramente limiti e criticità eventualmente riscontrate, anche al fine, ove ritenuto utile, di consentire all'assemblea di deliberare una revisione del rendiconto condominiale.

Cerca: rendiconto amministratore subentrante

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Raffaele
Raffaele venerdì 23 febbraio 2018 alle ore 21:53

anno fatto l'amministratore nuovo io non ero alla riunione a voce mi anno detto chi potrebbe essere l'amministratore però io non o avuto il verbale quando e stato fatto il nuovo amministratore come mi devo comportare
grazie e distinti saluti

Biagio
Biagio lunedì 26 febbraio 2018 alle ore 13:29

L'amministratore subentrante deve agire con professionalità e tenacia . Innanzitutto deve stare attento al passaggio di consegne riservandosi di prendersi n carico tutta la documentazione previo controllo accurato eventualmente coadiuvato di qualche condomino attivo. Successivamente dopo i controlli informare i condomini sul risultato e assumendoci la responsabilità di quello che asserisce. Se nei confronti dell'ex vi è qualche dubbio è bene che predisponga un piano per poter valutare il proseguio. La parte attiva deve farla anche il condominio .

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