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Devo consegnare copia dell'atto d'acquisto all'amministratore?
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Devo consegnare copia dell'atto d'acquisto all'amministratore?

Quando si diventa condomini è necessario consegnare all'amministratore l'atto di acquisto?

Avv. Alessandro Gallucci 

Diventare condòmini è cosa diversa dall'esserlo già ai fini della consegna dell'atto d'acquisto all'amministratore condominiale.

Questa è la conclusione cui si giunge leggendo le norme del codice civile e delle sue disposizioni attuative dettate in materia di condominio negli edifici.

Lettura corroborata dalle decisioni dell'Autorità indipendente per la protezione dei dati personali; esistono casi in cui la consegna è obbligatoria ed altri in cui ciò non è dovuto.

Come specifica la legge, poi, laddove si deve consegnare tale atto, l'omessa comunicazione ha degli effetti anche di natura economica.

Atto d'acquisto e anagrafe condominiale

Ai sensi dell'art. 1130 n. 6 del codice civile l'amministratore di condominio è tenuto a redigere il registro di anagrafe condominiale.

La norma testé citata specifica che tale registro deve contenere, tra le altre, le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

Queste informazioni devono essere fornite dai condòmini e ove essi non lo facciano l'amministratore - debitamente sollecitati i primi - potrà reperirle presso i pubblici registri, addebitandogliene i costi. Allo stato attuale rispetto a quelle appena citate, non esiste solamente un registro pubblico dei contratti di locazione ovvero di comodato.

Con una procedura prevista dal d.p.r. n. 131/86 fa sì che tali informazioni possano essere comunque richieste all'agenzia delle entrate.

=> Anagrafe condominiale a cambio inquilino, è necessario comunicarlo?

Dalla lettura della norma emerge chiaro un fatto: l'amministratore può chiedere e pretendere dal condòmino queste informazioni, ma non può obbligarlo alla consegna di atti e documenti nei quali sono inserite. Ad esempio? L'amministratore non può obbligare il condòmino a consegnargli copia dell'atto di acquisto.

Sul punto, in tal senso, s'espresso anche il Garante per la protezione dei dati personali, il quale ha detto che è da «escludere la sussistenza, in capo ai condomini, dello specifico obbligo di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese» (Garante Privacy, provvedimento n. 106 del 19 febbraio 2015).

Si badi: la tenuta del registro di anagrafe condominiale è obbligo dell'amministratore (è indifferente si tratti di amministratore interno o esterno); nei condominii sprovvisti di amministratore, nessun condòmino è tenuto alla formazione di questo registro.

=> Anagrafe condominiale, cosa comunicare all'amministratore?

Atto di acquisto e cessione dell'unità immobiliare in condominio

La situazione cambia allorquando, nel corso del tempo, avvenga la cessione di un'unità immobiliare ubicata in condominio.

In tali casi v'è sicuramente in capo ai condòmini (in particolare al nuovo condòmino) l'obbligo di comunicare all'amministratore i propri dati, giusta quanto disposto dall'art. 1130 n. 6 c.c.

Non solo, però; a norma dell'art. 63, quinto comma, disp. att. c.c. "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

Dal provvedimento del garante per la protezione dei dati personali citato in precedenza, tuttavia, sembrerebbe potersi escludere, in simili casi, che l'amministratore possa reperire autonomamente copia dell'atto d'acquisto presso i registri immobiliari.

Ciò in virtù del fatto, dice l'Autorità Garante, che le prerogative dell'amministratore in materia di anagrafe condominiale si fermano all'acquisizione dei dati in essa contenuti e non agli atti di supporto, la cui acquisizione è configurabile trattamento eccedente rispetto a quanto previsto dalla normativa condominiale.

Decisione, ad avviso di chi scrive, criticabile se si guarda al contenuto del quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c. In altre parole, un conto sono gli obblighi dettati in materia di tenuta del registro di anagrafe condominiale, altro quelli afferenti alla comunicazione dell'atto d'acquisto (meglio di trasferimento) nell'ipotesi di trasferimento del diritto.

=> Anagrafe condominiale. Il Garante limita i poteri dell'amministratore.

È vero, la norma prevede che l'inadempimento di tale obbligo comporti la permanenza dell'obbligo contributivo in capo al cedente, ma l'acquisizione del medesimo atto presso i registri immobiliari non pare un'ipotesi di trattamento dei dati eccedente rispetto a quanto previsto dalla normativa.

Ad ogni modo si tratta di un insieme di norme non perfettamente coordinate: come si vede l'assenza in capo all'amministratore di un espresso potere di attivarsi per reperire d'ufficio copia di tale atto comporta problematiche non indifferenti.

Omessa comunicazione e responsabilità solidale

Si diceva che l'omessa trasmissione dell'atto d'acquisto comporta per il cedente la responsabilità solidale per i contributi maturati fino al momento dell'effettuazione di tale comunicazione.

Ciò vuol dire che chi non è più condòmino, nel disinteresse del nuovo condòmino in relazione alla comunicazione del predetto atto, farà bene ad attivarsi nel minor tempo possibile per evitare, stante la chiara lettera della legge, che il vincolo di solidarietà possa permanere per un lungo periodo di tempo.

Si badi: trattandosi di un vincolo di solidarietà nell'ipotesi di richiesta di pagamento, resta salva la possibilità per il cedente di agire in rivalsa verso il suo avente causa.

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