Spese condominiali, anno precedente e anno in corso: come calcolarli

Chi subentra nei diritti di un condòmino è solidamente obbligato con questo verso il condominio per i contributi inerenti all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita.

Questo il contenuto dell'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. famigerato spauracchio di chiunque acquista un'unità immobiliare in condominio.

Per quanti accorgimenti possano essere osservati - su tutti la richiesta all'amministratore di un'attestazione dello stato dei pagamenti alla data della compravendita - non si può avere la certezza assoluta che alla fine dell'anno non possano essere richieste somme.

Quanto meno di eventuali conguagli, è evidente, si può avere certezza solamente con la chiusura dei conteggi inerenti alla gestione.

Stando così le cose, nel pensiero comune si è soliti concludere che chi acquista un appartamento nel 2018 è obbligato in solido per i contributi dell'anno 2018 e di quelli del 2017.

Da non perdere: Spese condominiali arretrate nel caso di compravendita di un appartamento, chi paga?

Le cose stanno così? Non propriamente. Vediamo perché.

Solidarietà, non titolarità

Partiamo da un aspetto importante per arrivare poi a quello centrale. Chi subentra nei diritti di un condòmino diviene solidalmente responsabile per i contributi per l'anno precedente e per quello in corso.

Questo aspetto può essere così schematizzato:

il subentrante diviene titolare di diritti ed obblighi dalla data dell'acquisto;
per tutti i debiti precedenti a quella data, limitatamente all'anno precedente ed a quello in corso egli è solidalmente responsabile;
la responsabilità solidale verso il condominio non implica titolarità del debito, sussistendo per questo diritto di rivalsa verso il suo predecessore;
le parti possono regolamentare questi aspetti della cessione, ma la regolamentazione ha valore interno e non verso il condominio.

Insomma se una persona acquista a marzo, questa sarà titolare degli obblighi da marzo in poi, mentre per l'anno in corso - fino ad allora - e quello precedente può essere chiamata a rispondere a titolo di responsabilità solidale.

Anno di gestione non vuol dire anno solare

Arriviamo al punto: che cosa vuol dire anno precedente e anno nel corso del quale è avvenuta la compravendita?

Bisogna intendere sempre l'anno solare? Oppure il riferimento è un altro?

La seconda che hai detto, diceva qualcuno.

Come ha avuto modo di affermare la Cassazione, «l'anno, cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare.

La conclusione raggiunta è coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio".» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395)

Caso concreto: l'esercizio del condominio è così impostato: 1/06 - 31/05. Ponendo che l'acquisto sia avvenuto il giorno 20/12/2017, all'anno in corso sarà il periodo di gestione 1/06/2017 - 30/05/2018. Quello precedente 1/06/2016 - 31/05/2017. Insomma non tutto il 2016 e tutto il 2017, ma in parte il 2016 ed il 2017. È chiara e non necessità di particolari spiegazioni la differenza.

Sorte degli anni precedenti il biennio

Restando al caso appena portato, che ne sarà dei debiti maturati prima di questo biennio? Detta diversamente: se residuano contributi per il periodo 1/06/2015 - 31/05/2016, a chi spetterà pagare? È possibile domandare la somma al chi ha acquistato se questo saldo negativo è riportato nel rendiconto del periodo 1/06/2016 - 31/05/2017? Insomma il debito di un'annualità inserito in quella successiva resta riferibile a quella nella quale s'è originato oppure diviene parte di quella in cui è menzionato?

Per la giurisprudenza, la risposta è la prima. In tal senso è stato affermato che «è nulla la deliberazione assembleare che violi il criterio legale di imputazione dei contributi condominiali: compete al nuovo acquirente solo il pagamento delle spese dovute e non versate nel biennio che precede l'acquisto». (Trib. Parma 11 ottobre 2017 n. 1386).

Per le spese dovute e non versate nel biennio che precede l'acquisto - biennio calcolato come sopra specificato - a rispondere verso il condominio è il condòmino di quel periodo non operando la solidarietà di cui all'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. indipendentemente dall'inserimento di quel debito nei rendiconti degli anni successivi a quello in cui è sorto.

In tal caso l'amministratore potrà agire con un'azione monitoria ordinaria e non con il ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 63, primo comma, disp. att. c.c. non rivestendo più quella persona la qualità di condòmino che giustifica il ricorso a quest'azione.