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Acquisto della casa venduta all'asta e sorte delle spese condominiali non pagate dal precedente proprietario.
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Acquisto della casa venduta all'asta e sorte delle spese condominiali non pagate dal precedente proprietario.

La casa viene venduta all'asta: chi paga le spese condominiali?

Avv. Maurizio Tarantino 

Quando il ricavato della vendita dell'immobile non è sufficiente per poter soddisfare i creditori procedenti, ci si domanda se, in ambito condominiale, sia il nuovo acquirente ad essere tenuto all'adempimento dei debiti condominiali nei confronti dell'amministratore e dei condomini e, dunque, se lo stesso subentri nei diritti ed obblighi spettanti ad un condomino.

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Il principio di legge e la regola normativa. La garanzia principale per il condominio di recuperare parte delle spese non pagate dal condomino moroso è quella concessa dal quarto comma dell'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile che, mantenendo inalterata, dopo la riforma del 2012, la responsabilità solidale tra il vecchio e il nuovo proprietario, dispone che: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per quanto riguarda i soggetti su cui incombe l'obbligazione, stante la previsione generica della norma ("chi subentra"), la dottrina e la giurisprudenza concordano nel far rientrare in tale categoria, oltre al nuovo acquirente, anche l'aggiudicatario dell'immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale.

Sulla questione in esame appare significativa la pronuncia della Suprema Corte di Cassazione secondo cui le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

E, dunque, l'acquirente risulterà essere obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali sorte nell'anno precedente e in quello nel corso del quale si è verificata la vendita.

Sul punto in esame, il Tribunale di Bologna in data 6 Maggio 2000, in analoga fattispecie, ha riconosciuto il pagamento, in capo all'acquirente, degli oneri condominiali nell'anno in corso al tempo del decreto di trasferimento ed in quello precedente, conformemente a quanto normativamente previsto dall'art. 63 cit.

=> Cosa cambia per il condominio, in caso di vendita dell'immobile da parte di un ente creditizio?

Aspetti salienti della disciplina. Dall'analisi della citata norma, quindi, gli aspetti importanti sono:

- Il periodo dell'obbligazione, l'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce l'onere per il subentrante di farsi carico dei contributi dovuti per l'anno in corso al momento del subentro e per l'anno precedente. E' stato fatto osservare che il richiamo che la legge fa all'anno deve intendersi riferito all'anno di gestione ovvero di esercizio condominiale, non all'anno solare;

- la solidarietà, la possibilità di addebito dei contributi condominiali non versati sia all'aggiudicatario, quale nuovo proprietario, che al debitore che ha subito l'esecuzione, quale vecchio proprietario, si definisce, nel lessico giuridico, con il termine di "solidarietà".

Tale figura giuridica è disciplinata nel codice civile agli artt. 1292 e seguenti c.c. e ricorre, dal lato passivo, quando più persone sono obbligate tutte alla medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità di quanto dovuto e l'adempimento da parte di uno degli obbligati libera gli altri.

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Nel caso che stiamo trattando, l'aggiudicatario, tenuto, per l'art. 63 disp. att. c.c. a corrispondere al condominio i contributi per l'anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per l'anno precedente, avrebbe diritto a chiedere al debitore di rimborsargli tali oneri relativi al periodo in cui l'immobile pignorato era ancora nel suo possesso;

- i rapporti tra subentrante e precedente proprietario, dalla data di emissione del decreto di trasferimento, l'unico condomino è l'aggiudicatario. E' quindi questi l'unico ad avere il potere di partecipare alle assemblee condominiali e ad interloquire con l'amministratore e gli altri condomini.

Ciò significa anche che le eventuali istanze o contestazioni che il debitore avrebbe voluto muovere verso il condominio in relazione alle spese relative all'anno in corso ed a quello antecedente il subentro dell'aggiudicatario, potranno essere avanzate dal solo aggiudicatario anche nell'interesse del debitore in quanto la solidarietà tra i due soggetti di cui più sopra si è trattato, determina una specie di rappresentanza dell'aggiudicatario anche per quanto riguarda la posizione del debitore espropriato.

L'acquisto all'asta e i rapporti con il condominio. L'acquisto all'asta è la risultante di una procedura esecutiva mirante a soddisfare i creditori del proprietario della casa pignorata.

La posizione debitoria che rimane in capo al condominio dopo che l'aggiudicatario ha corrisposto quanto dovuto, (ossia per la parte della morosità rimasta insoddisfatta dopo l'aggiudicazione dell'immobile all'asta e dopo la riscossione, a carico dell'aggiudicatario, delle spese deliberate e ripartite relativamente all'esercizio in corso al momento dell'asta e all'esercizio precedente), costituisce un debito che viene a determinarsi esattamente e a concretizzarsi solo dopo l'aggiudicazione, quando, cioè, l'aggiudicatario è già entrato a far parte della compagine condominiale.

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La procedura esecutiva e le spese straordinarie deliberate prima della vendita/trasferimento. In particolare, vale la pena di evidenziare - in punto di ripartizione delle spese straordinarie tra venditore e acquirente - che, in caso di spese straordinarie deliberate prima della vendita/trasferimento, queste ultime, salvo patto contrario, devono essere accollate al venditore (e, nel caso di espropriazione, al proprietario "pignorato").

Si veda, in questo senso, la pronuncia della Cassazione 3 dicembre 2010, numero 24654, secondo cui, «in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile».

Pertanto, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita/trasferimento, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula (Cass. Sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013).

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L'eventuale previsione del regolamento condominiale. Sull'argomento in esame, il Tribunale di Torino (2821/2013) ha precisato che l'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, non è una norma a garanzia dell'acquirente atta a limitare un obbligo che in assenza della stessa esisterebbe comunque, ma una norma posta a tutela del condominio, volta ad attribuire a quest'ultimo un debitore solidale cui, in forza, dei principi generali che regolano la materia, non avrebbe diversamente potuto rivolgersi.

In sostanza, il condominio può perfettamente tutelarsi prevedendo con regolamento (contrattuale, accettato da tutti i condòmini) che chi subentri nei diritti di un condomino "uscente" debba farsi carico di tutte le spese condominiali ancora dovute al momento del subentro dal suo dante causa.

Nel caso di passaggio di proprietà in seguito ad una azione esecutiva immobiliare, ed al successivo decreto di assegnazione giudiziale dell'immobile, in questa situazione è molto probabile che il debitore esecutato (che si veda vendere l'alloggio all'asta) abbia omesso di pagare le spese condominiali, il cui pagamento in presenza di una clausola del regolamento contrattuale condominiale potrebbe essere richiesto proprio all'assegnatario dell'alloggio.

Proprio in tale fattispecie, il Tribunale di Torino (2821/2013), ha ritenuto validità la clausola del regolamento contrattuale in forza del quale aveva agito il condominio; sicché, il giudice ha ulteriormente confermato che "in caso di trasferimento di proprietà, al nuovo proprietario spetterà l'obbligo di pagamento di tutte le spese scoperte e di quelle in corso relative ai locali acquistati".

La tutela del precedente dante causa/debitore esecutato

A seguito del trasferimento, la giurisprudenza ha avuto modo di tutelare il debitore esecutato, infatti in alcune pronunce è stato precisato che colui che vende l'appartamento, e dunque il debitore esecutato, non può essere raggiunto da un successivo decreto ingiuntivo per morosità in quanto non assume più la qualità di condomino.

Difatti, a parere dei giudici, se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, in quanto soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 cit.

Ne consegue che il decreto ingiuntivo per mancato pagamento degli oneri condominiali andrà emesso unicamente nei confronti del nuovo acquirente, che, nel frattempo, ha assunto la veste di condomino. (In tal senso Cass. n. 23686/2009 e n. 23345/2008).

La giurisprudenza in esame, non ha fatto altro che delineare un principio di cessazione di rapporti tra il vecchio condomino e il condominio; tuttavia, per quanto riguarda i debiti pregressi in capo al "vecchio condomino esecutato", come già precedentemente esposto, gli oneri condominiali sono delle obbligazioni "propter rem" che "inseguono" l'immobile e, con esso, anche il nuovo proprietario (l'aggiudicatario all'asta).

Pertanto, l'amministratore di condominio sarà legittimato a chiedere al nuovo acquirente il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.

I contributi anteriori all'anno precedente a quello in cui avviene l'aggiudicazione

Dato che sul condominio è venuta a determinarsi una passività che, in ipotesi, non potrebbe essere sanata mediante recupero a carico dell'obbligato (l'ex condomino), non vi è altra strada che ripartirla fra tutti i condomini (compreso l'aggiudicatario) secondo le tabelle millesimali.

È vero che, in tal modo, quella morosità finirà per riflettersi anche sull'aggiudicatario, ma ciò avverrà solo nei limiti della quota millesimale afferente all'immobile e per una passività divenuta certa ed esigibile dopo l'aggiudicazione. Peraltro, laddove, per errore, l'aggiudicatario dovesse essere chiamato a corrispondere anche i contributi maturati anteriormente a quelli che per legge gli spettano, avrebbe da rivalersi esclusivamente nei confronti del debitore esecutato.

=> EQUITALIA: SI ALL'IPOTECA, NO AL PIGNORAMENTO

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Dante De Simoni
Dante De Simoni martedì 12 luglio 2016 alle ore 10:55

Se gli ebook di condominioweb li abbiamo già acquistati tutti, oltre i tre mesi, come possiamo leggere per intero gli articoli ????

Mauro
Mauro mercoledì 06 novembre 2019 alle ore 07:41

Se ho comprato all'asta dovrò rispondere delle spese riguardanti il mio monolocale mq45 anche dell'anno precedente l'acquisto. Però ho paura che mi accollino quelle del condominio intero essendo tutto moroso. Nessuno ti informa. Se pago quelle relative a me andrebbe più o meno bene. Mi metteranno a carico tutto il condomini essendo unico proprietario?

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