A dire il vero, per proseguire sull'andazzo, non sempre il defunto è caro nel senso di amato, anche se quando lascia qualcosa in eredità, probabilmente risulterà più simpatico. Molto spesso l'estinto è caro costa. D'altra parte l'equivoco è noto anche in letteratura.
Battutacce e opportunismi a parte, nell'articolo approfondiremo il tema delle spese condominiali legate all'eredità e, traendo spunto dagli orientamenti espressi dalla giurisprudenza, Cassazione in primis, daremo risposta alla domanda che ci siamo posti in principio.
Come si vedrà in conclusione, l'accettazione dell'eredità comporta l'accollo debiti, se esistenti. La misura del debito dell'erede, varia in ragione del momento dell'insorgenza del medesimo. Un debito sorto prima del decesso del de cuius è diverso da un sorto successivamente.
Per entrare in argomento, prima di tutto è bene ricordare la natura delle obbligazioni condominiali.
Le obbligazioni condominiali quali obbligazioni propter rem
«Il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774)» (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
Tizio è proprietario di un appartamento nel condominio Alfa = Tizio deve pagare le spese condominiali in proporzione alla quota di partecipazione contenuta nelle tabelle millesimali, salvo diversa convenzione.
Se Tizio vende a Caio, quest'ultimo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. è obbligato in solido verso il condominio per l'anno precedente alla vendita e per quello nel corso del quale essa è avvenuta.
Tale solidarietà non sta a significare trasferimento della titolarità dell'obbligazione, ma più semplicemente una maggiore garanzia per il condominio relativamente all'incasso di somme dovute per gli oneri condominiali riguardanti il periodo temporale indicato dalla norma.
Da non perdere: => Contributi condominiali maturati dopo l'apertura della successione e non pagati dagli eredi: i poteri dell'amministratore di condominio
Obbligazioni condominiali e solidarietà del venditore
Dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), chi cede un'unità immobiliare in condominio è responsabile in solido con il compratore fino a quanto copia autentica dell'atto d'acquisto non sia comunicata all'amministratore di condominio. Com'è stato chiarito la comunicazione dell'attestazione notarile di avvenuta compravendita (anche detta certificazione di avvenuta stipula) è parificabile alla comunicazione dell'atto.
Obbligazioni condominiali e decesso del proprietario
Che cosa accade, invece, se il proprietario dell'appartamento decede?
Spieghiamo meglio: posto che l'appartamento (per legge o per testamento) viene ereditato, qual è la sorte delle spese condominiali?
Norma di riferimento, in casi del genere, è l'art. 752 c.c., rubricato Ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi, che recita:
«I coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto».
Quindi per le spese condominiali maturate prima della morte del de cuius, gli eredi corrispondono solamente una somma pari alla loro quota di proprietà.
Solo per quelle, però.
Infatti, come ci ricorda la Cassazione, «l'art.752 c.c., per cui i debiti e i pesi ereditari gravano sui coeredi in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, riguarda i debiti e i pesi esistenti nel patrimonio del de cuius al momento della morte e quelli sorti in conseguenza della successione ereditaria (come ad esempio le spese funerarie, quelle notarili di pubblicazione del testamento ecc.), non anche i debiti venuti ad esistenza a causa della libera condotta degli eredi, i quali non adempiano obbligazioni che, sebbene derivino i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del de cuius, siano sorte successivamente alla morte di lui, conseguendone in senso non giuridico, ma soltanto occasionale» (Cass. 11 aprile 2013, n. 8900).
Obbligazioni condominiali e posizione degli eredi
L'insegnamento della Corte di Cassazione, condivisibile punto approdo che trae spunto dalla lettura della norma, riportato agli oneri condominiali consente di affermare quanto segue:
- in relazione alle spese condominiali riferibili a debiti sorti prima della morte del condòmino, che si tratti di oneri condominiali ordinari o straordinari è indifferente, gli eredi saranno chiamati a rispondere in debito esclusivamente in proporzione alla quota di riferimento;
- relativamente agli oneri condominiali sorti dopo il decesso del de cuius, essi risponderanno in solido, alla stregua di qualunque comproprietario di appartamento.
Tali conclusioni valgono, evidentemente, ove l'erede abbia accettato l'eredità. Diversamente esso non sarà tenuto a rispondere del debito e la sua quota andrà ad accrescere quella degli altri chiamati che non abbiano rifiutato.
| Spese condominiali ed eredità | |
| Normale cessione | Chi subentra nei diritti del condòmino è obbligato in solido con esso in relazione alle spese per l'anno di gestione nel corso del quale è avvenuta la cessione e per quello precedente. |
| Mancata comunicazione della cessione | Il cedente resta obbligato in solido fino alla comunicazione all'amministratore dell'atto di vendita, ovvero alla comunicazione della così detta certificazione notarile di avvenuta stipula. |
| Eredi e spese condominiali sorte prima del decesso | Nel caso di accettazione, responsabilità pro quota, anche nel caso di cessione, la solidarietà coll'acquirente sarà pro-quota |
| Eredi e spese condominiali sorte dopo del decesso | Nel caso di accettazione, responsabilità solidale con tutti gli altri eredi, anche nel caso di cessione, la solidarietà con l'acquirente sarà tale. |
E' possibile pagare a rate le spese condominiali?
