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Contributi condominiali maturati dopo l'apertura della successione e non pagati dagli eredi: i poteri dell'amministratore di condominio
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Contributi condominiali maturati dopo l'apertura della successione e non pagati dagli eredi: i poteri dell'amministratore di condominio

In assenza di comunicazioni ufficiali da parte degli eredi non è ben chiaro fino a che punto debba spingersi la diligenza dell'amministratore

Avv. Michele Orefice 

In condominio accade spesso che, a seguito del decesso dei condòmini, i "successibili" all'eredità omettano di comunicare all'amministratore l'avvenuta scomparsa del proprietario o della proprietaria, oppure si limitino ad informarlo del decesso, ma senza comunicargli i dati del successore e, soprattutto, senza preoccuparsi di pagare i contributi condominiali maturati in relazione all'immobile.

Tale mancato pagamento dei contributi condominiali si registra, specialmente, quando, per assenza o parziarietà di disposizioni testamentarie, vi sia incertezza sul successore.

In pratica, i chiamati all'eredità giacente si rifiutano di effettuare adempimenti condominiali, in attesa della legittima successione, ossia dell'assegnazione dell'eredità, che ai sensi dell'art. 565 c.c., potrebbe spettare ai coniugi, ai discendenti e agli ascendenti, fino ai collaterali ed agli altri parenti sino al sesto grado e, in subordine, finanche allo Stato.

Purtroppo, nelle more del trasferimento dell'immobile del defunto all'erede, e cioè nel tempo intercorrente tra l'apertura della successione e l'accettazione del chiamato, è indubbio che spesso si vengano a creare condizioni di incertezze giuridiche, in grado di determinare difficoltà nella gestione condominiale.

Basti pensare che, ai sensi dell'art. 480 c.c., il diritto di accettare e di riflesso di rinunciare all'eredità si prescrive in dieci anni, decorrenti dal giorno dell'apertura della successione.

=> In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l'obbligo di comunicarne il decesso?

In buona sostanza, l'amministratore, che non ha ricevuto le dovute comunicazioni, da parte dell'erede, non sa chi debba corrispondere le quote condominiali, in sostituzione del de cuius, e quindi non sa neanche a chi inviare gli avvisi di convocazione dell'assemblea di condominio.

=> Eredità e debiti condominiali

In assenza di comunicazioni ufficiali da parte degli eredi e senza legittimi elementi di riferimento, non è ben chiaro fino a che punto debba spingersi la diligenza dell'amministratore.

Di solito, quando i chiamati all'eredità sono noti, gli amministratori usano indirizzare loro una lettera, per richiamarli ai doveri condominiali.

Ma una simile comunicazione, indirizzata genericamente agli eventuali eredi del defunto, non potrebbe ritenersi valida, in quanto mancherebbe del presupposto dell'esistenza ed individuazione dei soggetti legittimati a ricevere la stessa comunicazione.

D'altronde, la qualità di erede si acquista con l'accettazione dell'eredità, espressa o tacita che sia, e la mera chiamata non vuol dire che l'accettazione della stessa eredità sia automatica.

Il chiamato all'eredità non è un soggetto passivo delle obbligazioni del de cuius e nei suoi confronti non è esperibile alcuna azione riferita a tali obbligazioni, sebbene nel caso di immobile in comproprietà, ad esempio tra due coniugi, qualora uno dei due venga a mancare l'azione è sempre esperibile o proseguibile nei confronti dell'altro coniuge vivente.

In pratica potremmo dire che, se l'amministratore non viene a conoscenza del decesso del condomino ad opera degli eredi o da parte di altre persone o attraverso altre circostanze, è chiaro che, in modo corretto, continuerà ad inviare l'avviso di convocazione presso la residenza-domicilio del defunto.

È ovvio che, in assenza di comunicazioni all'amministratore, il futuro erede non potrà eccepire il vizio di omessa convocazione in assemblea, giacché era suo onere effettuare le dovute comunicazioni al condominio circa il decesso e l'accettazione dell'eredità, con conseguente assunzione di diritti e obblighi condominiali (Trib. Roma n. 22422/2016).

=> Spetta all'erede comunicare al condominio il decesso del precedente condomino

Nel caso in cui, invece, l'amministratore sia venuto a conoscenza del decesso del condomino, è ovvio che sarà tenuto a convocare coloro che risultano essere eredi, da una denuncia di successione o dalla pubblicazione di un testamento o in genere da qualsiasi documento anagrafico, in grado di dimostrare la loro qualità, e soltanto in caso di informazioni incomplete dovrà eseguire, diligentemente, le opportune ricerche, anche se inefficaci.

Tale attività di ricerca è giustificata dal fatto che l'amministratore, avendo avuto cognizione della successione nel diritto di proprietà di un immobile ubicato in condominio, non può attendere passivamente la comunicazione del nominativo del nuovo condomino, ma deve attivarsi per reperire i dati identificativi del nuovo proprietario, soprattutto quando ciò sia agevole (Trib. Roma 5599/2016).

In altri termini, appare indiscutibile che nel caso in cui all'amministratore non vengano comunicate, per iscritto, le modifiche dei dati, entro sessanta giorni dall'avvenuta variazione, lo stresso amministratore, ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n. 6 c.c., debba attivarsi per reperire le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe e cioè le generalità dei proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento, compresi codici fiscali e indirizzi di residenza o domicilio.

=> L'erede del condomino defunto si "nasconde", ma il condominio batte cassa.

In ogni caso non sembra che la diligenza dell'amministratore possa spingersi fino alla richiesta della nomina di un curatore all'eredità giacente, ai sensi dell'art. 528 c.c., come affermato da qualcuno, anche perché tale nomina è possibile "quando il chiamato non ha accettato l'eredità e non è nel possesso di beni ereditari" e nell'ipotesi non è da escludere che l'accettazione dell'eredità avvenga prima della proposizione dell'istanza, ad insaputa dello stesso amministratore.

Peraltro, l'amministratore ha soltanto l'interesse ad individuare un soggetto destinatario delle richieste e delle comunicazioni condominiali, e quindi non sembra che lo stesso amministratore possa annoverarsi tra le "persone interessate" a nominare un curatore, che dovrebbe provvedere alla gestione dell'intera eredità.Il curatore nominato dal Tribunale, infatti, deve procedere ad inventariare, custodire ed amministrare i beni ereditari, avviando anche tutte le azioni processuali necessarie a tutelare le ragioni ereditarie.

Ma il vero problema, per l'amministratore di condominio, come detto in precedenza, resta quello di stabilire come procedere ad individuare, in tempi brevi e con ogni mezzo legittimo, il soggetto obbligato a corrispondere le quote condominiali al posto del de cuius, anche ai fini della legittima richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo nei loro confronti.

=> Dopo l'accettazione dell'eredità, i condòmini rispondono solidalmente dei debiti condominiali

La questione non è di poco conto se si pensa che l'amministratore non ha poteri specifici in tal senso e al massimo, nella migliore delle ipotesi, potrebbe decidere di rivolgersi dapprima agli uffici della conservatoria, per appurare se sia già intervenuta una successione ereditaria, ed in caso di esito negativo potrebbe rivolgersi all'ufficio dell'anagrafe comunale, per ottenere lo stato di famiglia del defunto ed individuare, così facendo, i suoi possibili eredi, con relativi indirizzi di residenza, ma senza avere, comunque, certezza della loro qualità di eredi.

Difatti, i chiamati all'eredità potrebbero rinunciare alla stessa eredità, anche per evitare di farsi carico dei debiti del de cuius, oppure potrebberoaccettare con beneficio di inventario, in modo da non creare confusione tra i propri beni e quelli del defunto, e quindi in modo da non pagare i debiti ereditari oltre il valore dei beni ereditati.

A tal proposito si osserva che, nel caso in cui, al momento della formazione del titolo esecutivo giudiziale nei confronti dell'erede, per un debito del defunto, non fossero ancora decorsi i termini per il compimento dell'inventario, da parte del chiamato all'eredità, il quale abbia dichiarato di accettare col beneficio, la limitazione della responsabilità dell'erede può essere utilmente eccepita dinanzi al giudice dell'esecuzione ed a quello dell'opposizione, trattandosi di fatto successivo alla definitività del titolo (Cass. n. 9099/2018).

Insomma non è detto che le pretese creditorie del condominio possano trovare soddisfazione in un decreto ingiuntivo richiesto dall'amministratore nei confronti di un chiamato all'eredità, che potrebbe proporre opposizione resistendo in giudizio, per sostenere l'insussistenza della sua qualità di erede, al fine di evitare la condanna al pagamento del debito condominiale.

=> Debiti condominiali e accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario

Ragion per cui, i contributi condominiali non corrisposti dal condomino deceduto vanno contabilizzati dall'amministratore a carico degli eredi, fin dal giorno della morte e cioè fin dalla data di apertura della successione, in quanto gli effetti dell'accettazione, da parte degli stessi eredi, ai sensi dell'art. 459 c.c., retroagiscono al momento dell'apertura della successione, per evitare incertezze giuridiche.

Inoltre, qualora gli eredi si fossero rifiutati di comunicare all'amministratore il decesso del condomino o della condomina e la conseguente assegnazione della proprietà dell'immobile, risponderebbero del pagamento delle spese processuali, per il recupero del credito attivato nei confronti del de cuius, anche dopo la morte dello stesso de cuius (Cass. 985/999).

In conclusione, a far data dalla morte del de cuius, gli eredi si sostituiranno a lui in qualità di condòmini e pagheranno non solo i contributi condominiali non corrisposti dal defunto, trattandosi di obbligazioni propter rem, ma pagheranno finanche le annesse ed eventuali spese legali sostenute dal condominio, per il recupero del credito scaduto, sul presupposto che l'amministratore di condominio non è tenuto alla verifica periodica dei proprietari intestatari degli immobili presenti nel fabbricato.

=> Morte del condomino, mancanza di eredi e sorte dei debiti condominiali

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