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"Incontriamoci che devo saldare le spese condominiali!". Basta questa frase per far venire meno ogni dubbio sui debiti.
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"Incontriamoci che devo saldare le spese condominiali!". Basta questa frase per far venire meno ogni dubbio sui debiti.

Contestazioni spese condominiali: quando il conduttore prende tempo chiedendo l'incontro per saldare le spese.

Avv. Alessandro Gallucci 

Tra i motivi di tensione che possono animare il rapporto tra proprietario ed inquilino v'è sicuramente il tema delle spese condominiali.

Su Condominioweb.com ne abbiamo parlato e ne parleremo spesso. In questo articolo ci soffermiamo su un aspetto particolare che possiamo sintetizzare in questo modo: che cosa accade se, nonostante pregresse contestazioni, il conduttore scrive al proprietario "incontriamoci che devo saldare le spese condominiali!"

Semplice: a quel punto non ci sono contestazioni di sorta, il debito si ha per riconosciuto e l'inquilino deve pagare.

Andiamo per ordine.

Ai sensi dei primi due commi dell'art. 9 legge n. 392/78, la così detta legge sull'equo canone,

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

L e spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Ergo: l'amministratore chiede al proprietario le quote per spese ordinarie (corrente elettrica, manutenzione scale ed ascensore, ecc.) e quest'ultimo "gira" tale richiesta al conduttore per il suo adempimento.

=> Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?

Il conduttore, a dirlo è il terzo comma del medesimo articolo deve pagare entro due mesi, salvo il diritto "di vederci chiaro".

In sostanza "prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate" (art. 9, terzo comma, legge n. 392/78).

Tuttavia se a seguito di una serie di lettere di richieste di chiarimenti il conduttore scrive che intende incontrarsi con il proprietario per pagare, l'ultima comunicazione deve essere considerata come manifestazione della volontà di adempiere all'obbligazione e quindi alla stregua di un riconoscimento del debito.

In tal senso, proprio in una controversia nella quale v'era stata una comunicazione finale del tenore di quella appena descritta, la Cassazione ha avuto modo di affermare che "all'esito della fitta corrispondenza intercorsa tra le parti, era intervenuto il telegramma in questione, nel quale era espressa la chiara volontà del ricorrente di fissare un incontro non per discutere della questione, ma "per il pagamento delle quote condominiali arretrate".

Di qui, la ritenuta volontà di adempiere alla propria obbligazione, derivante, nel suo importo, dal contenuto univoco della pregressa corrispondenza. Infondata è anche la censura, avanzata nella prima parte del secondo motivo, con la quale si deduce che, anche in presenza di riconoscimento di debito, quest'ultimo sarebbe inesigibile per non essere stata soddisfatta la richiesta avanzata ex articolo 9 della legge 392 del 1988.

Tale ricostruzione non solo non è fondata su alcuna norma, ma appare anche contraria ai principi generali in materia.

La visione degli atti posti a fondamento del debito è chiaramente funzionale al riconoscimento del debito, che, se viene comunque effettuato, non può che prescindere, nei suoi effetti, da tale verifica.

Sicché, anche sul piano logico, l'inesigibilità, sotto il profilo dedotto, di un debito già riconosciuto appare del tutto estranea alla fattispecie, pure complessa, in esame" (Cass. 13 marzo 2013, n. 6370).

=> Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

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