In caso di morte del proprietario dell'unità immobiliare sita in condominio, in mancanza di eredi o qualora questi non accettino l'eredità, l'amministratore deve depositare un ricorso per la nomina del curatore dell'eredità giacente; sarà quest'ultimo, nei limiti dell'attivo ereditario, a provvedere al pagamento degli oneri condominiali inevasi.
Appartamento ereditato: chi paga le spese condominiali?
Morte del condomino moroso. Nel caso in cui deceda il proprietario dell'unità immobiliare, ubicata in condominio, sorge il problema di individuare il soggetto nei confronti del quale avanzare la richiesta di pagamento degli oneri condominiali.
Si ricorda, infatti, che a seguito della riforma del condominio (legge 220/2012) grava sull'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).
In linea generale, gli oneri condominiali inevasi restano a carico degli eredi.
Sono tali i soggetti espressamente indicati dal de cuius nelle disposizioni di ultima volontà; oppure, in mancanza di testamento, sono considerati eredi i successori legittimi.
Ai sensi dell'art. 565 c.c.,rientrano nella categoria dei successibili: il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i collaterali e gli altri parenti sino al sesto grado.
Morte dell'usufruttuario - locatore e subentro degli eredi
Chiamati che accettano l'eredità.I soggetti suindicati sono definiti "chiamati" all'eredità, in quanto destinatari della vocazione, sia essa testamentaria o legittima. Essi divengono eredi unicamente mediante l'adizione di eredità che può assumere due diverse forme (art. 470 c.c.).
L'accettazione, infatti, può avvenire "puramente e semplicemente" o con "beneficio di inventario".
A seconda della modalità scelta, scaturiscono diverse conseguenze in relazione ai debiti ereditari, ed in particolare, ai quelle peculiari debenze rappresentate dalle spese condominiali.
Se gli eredi hanno optato per l'accettazione pura e semplice rispondono dei debiti ereditari con tutto il loro patrimonio. In altre parole, l'amministratore che agisca forzosamente per il recupero delle somme dovute potrà aggredire non solo i beni del defunto ma anche quelli degli eredi.
Per contro, con il beneficio di inventario (art. 484 c.c.), i chiamati rispondono nei limiti dei beni contenuti nell'asse ereditario.
Infatti, gli effetti dell'accettazione beneficiata consistono nel tenere distinto il patrimonio del defunto da quello dell'erede (art. 490 c.c.).
In tale circostanza, dunque, per recuperare le spese condominiali dovute, l'amministratore potrà agire forzosamente unicamente verso i beni del defunto e non nei confronti di colui che abbia accettato.
Pagamento degli oneri da parte di più eredi. Nel caso in cui gli eredi siano più di uno, emerge il problema di stabilire come vadano suddivise le spese condominiali arretrate.
Sul punto soccorre l'art. 752 c.c., il quale statuisce che i coeredi contribuiscano tra loro al pagamento dei debiti e dei pesi ereditari in proporzione delle loro quote, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.
Pertanto, in relazione agli oneri condominiali sussistenti al momento della morte, essi rispondono pro quota; invece, con riferimento alle spese maturate dal momento dell'accettazione di eredità, risponderanno tra di loro in solido (Cass. n. 8900/2013) [1].
In altre parole, l'amministratore avrà titolo per esigere l'intero pagamento delle debenze ad uno solo di essi, il quale, successivamente, potrà agire in regresso nei confronti degli altri condebitori.
Rinuncia all'eredità. I chiamati all'eredità possono decidere di rinunciarvi (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari e tantomeno delle spese condominiali.
Nel caso della rinuncia, l'asse ereditario passa ai successivi chiamati, nell'ordine indicato dall'art. 565 c.c., ossia al il coniuge, ai discendenti, agli ascendenti, ai collaterali e agli altri parenti sino al sesto grado.
Eredità giacente.Se il de cuius non ha istituito eredi tramite testamento, oppure non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado, o ancora sono presenti dei chiamati ma hanno rinunciato all'eredità, è onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione [2] al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore [3] dell'eredità giacente (artt. 781e ss. c.p.c.).
La suddetta nomina si rende necessaria qualora si manifesti l'esigenza di provvedere ad atti di gestione del patrimonio ereditario [4].
Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali, quindi, devono essere rivolte al curatore così nominato, il quale impiegherà le somme risultanti dall'asse ereditario per tacitare i debiti.
Infatti, tra le varie attribuzioni del curatore, v'è quella di rispondere alle istanze proposte contro l'eredità (art. 529 c.c.).
In particolare, egli deve provvedere al pagamento delle eventuali debenze, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.).
Il curatore altro non è se non un amministratore del patrimonio del de cuius, dotato di funzioni conservative e di alcuni poteri dispositivi [5].
Documenti e costi. Per la procedura di nomina del curatore dell'eredità giacente (artt. 781e ss. c.p.c.)è consigliabile rivolgersi ad un legale, in ogni caso, a mero scopo informativo, si segnala quanto segue.
I documenti necessari per incardinare il ricorso sono: il certificato di morte, il certificato storico anagrafico del defunto e della sua famiglia di origine attestante l'inesistenza di chiamati all'eredità entro il sesto grado.
Inoltre, occorrono l'anticipazione forfettaria di euro 27,00 ed il contributo unificato pari ad euro 98,00.
Conclusioni. In definitiva, nell'ipotesi in cui vi siano oneri condominiali arretrati, facenti capo al defunto proprietario di un'unità immobiliare sita in condominio, l'amministratore dovrà accertare l'esistenza di eventuali eredi.
Qualora non vi siano chiamati all'eredità o sia intervenuta una rinuncia, al fine di recuperare le somme dovute ex art. 1129 c. 9 c.c., l'amministratore dovrà attivarsi allo scopo di depositare un ricorso per la nomina del curatore dell'eredità giacente.
La richiesta di pagamento delle spese condominiali dovrà essere rivolta a quest'ultimo, il quale risponderà nei limiti dell'attivo ereditario.
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
[1] «L'art.752 c.c., per cui i debiti e i pesi ereditari gravano sui coeredi in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, riguarda i debiti e i pesi esistenti nel patrimonio del de cuius al momento della morte e quelli sorti in conseguenza della successione ereditaria (come ad esempio le spese funerarie, quelle notarili di pubblicazione del testamento ecc.), non anche i debiti venuti ad esistenza a causa della libera condotta degli eredi, i quali non adempiano obbligazioni che, sebbene derivino i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del de cuius, siano sorte successivamente alla morte di lui,conseguendoneinsenso non giuridico, ma soltanto occasionale.
In quest'ultima categoria rientra l'obbligazione di risarcimento deldanno, succedanea a quella inadempiuta avente ad oggetto il rilascio di un bene immobile già concesso in comodato al de cuius, sorta dopo la morte di quest'ultimo allorché il comodante abbia per la prima volta chiesto la restituzione del bene agli eredi». In tal senso, Corte Cass., sez. II, 11 aprile 2013 n. 8900
[2] La successione si apre nel luogo dell'ultimo domicilio del defunto (art. 456 c.c.)
[3] Il curatore è scelto discrezionalmente dall'autorità giudiziaria
[4] In tal senso vedasi A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2013, 1266 ss.
[5] Vedasi A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, ibidem
