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Un'applicazione particolare della legge sul sovraindebitamento: quella riguardante le rate condominiali

Rate condominiali e sovraindebitamento
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La legge n. 3 del 2012 contiene Disposizioni in materia di usura e di estorsione, nonchè di composizione delle crisi da sovraindebitamento. In particolare, gli articoli che ci interessano sono quelli dal 6 al 20 che contengono norme sul “Procedimento per la composizione delle crisi da sovraindebitamento”.

Recita l’articolo 6:

1. Al fine di porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento non soggette ne' assoggettabili alle vigenti procedure concorsuali, e' consentito al debitore concludere un accordo con i creditori nell'ambito della procedura di composizione della crisi disciplinata dal presente capo.

2. Ai fini del presente capo, per «sovraindebitamento» si intende una situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, nonche' la definitiva incapacita' del debitore di adempiere regolarmente le proprie obbligazioni.

Il campo di applicazione soggettivo della legge (leggasi persone che possono accadere a questa normativa) è rappresentato da tutti quei soggetti rispetto ai quali non sono applicabili le procedure concorsuali: la legge sul sovraindebitamento, insomma, si applica ai consumatori, ai professionisti, ai piccoli artigiani, ecc.

Ciò detto è utile domandarsi: la legge è applicabile anche in relazione alle obbligazioni condominiali?

La risposta, ad avviso di chi scrive, è positiva: all’atto d’acquisto dell’unità immobiliare, infatti, il condomino assume, per legge, l’obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dell’edificio.

Se non riesce più ad adempiere correttamente a quest’obbligo, perché il debitore della compagine non potrebbe avvalersi della legge n. 3/2012? La domanda, chiaramente, è retorica. In che cosa consiste questa procedura.

Ce lo dice l’articolo 7 della legge n. 3/2012:

1. Il debitore in stato di sovraindebitamento puo' proporre ai creditori, con l'ausilio degli organismi di composizione della crisi di cui all'articolo 15 con sede nel circondario del tribunale competente ai sensi dell'articolo 9, comma 1, un accordo di ristrutturazione dei debiti sulla base di un piano che assicuri il regolare pagamento dei creditori estranei all'accordo stesso, compreso l'integrale pagamento dei titolari di crediti privilegiati ai quali gli stessi non abbiano rinunciato, anche parzialmente, salvo quanto previsto dall'articolo 8, comma 4.

Il piano prevede le scadenze e le modalita' di pagamento dei creditori, anche se suddivisi in classi, le eventuali garanzie rilasciate per l'adempimento dei debiti, le modalita' per l'eventuale liquidazione dei beni.

Fermo restando quanto previsto dall'articolo 13, comma 1, il piano puo' anche prevedere l'affidamento del patrimonio del debitore ad un fiduciario per la liquidazione, la custodia e la distribuzione del ricavato ai creditori.

2. La proposta e' ammissibile quando il debitore:

a) non e' assoggettabile alle procedure previste dall'articolo 1 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;

b) non ha fatto ricorso, nei precedenti tre anni, alla procedura di composizione della crisi.

E’ fondamentale la figura dell’organismo di composizione della crisi, istituzione cui è delegata il compito di assistere il debitore nella stesura di una proposta di ripianamento del debito che, una volta proposta ai creditori, se accettata, dev’essere omologata dal Tribunale.

Per il debiti condominiali, se la proposta non prevede diminuzione del dovuto e per le modalità di pagamento non si discosta di molto dai normali tempi necessari per il recupero coatto del credito, ad avviso di chi scrive, è sufficiente il consenso dell’amministratore; per tutti gli altri casi si rende necessaria una deliberazione assembleare.

La legge, è bene ricordarlo, sarà pienamente applicabile una volta emanati i decreti attuativi da parte del ministro della giustizia (l’emanazione deve avvenire entro 4 mesi da conteggiarsi a partire dal 29 febbraio, data di entrata in vigore della legge).

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