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Il decreto “Semplifica Italia” consente la vendita separata dei box auto realizzati in base alla legge Tognoli
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Il decreto “Semplifica Italia” consente la vendita separata dei box auto realizzati in base alla legge Tognoli

Vendita separata dei box auto in condominio

Avv. Alessandro Gallucci 

Di un parcheggio vicino casa nemmeno l’ombra. Frase detta e ripetuta da ognuno di noi chissà quante volte; o almeno detta e ripetuta da quelli che tra noi non hanno un box auto.

Tanti se si pensa che a partire dagli anni sessanta il legislatore è intervenuto, in più occasioni, per cercare di porre rimedio a questo problema urbanistico.

Prima la così detta legge Ponte che, all’art. 18, novellando la legge n. 1150/42, introduceva l’obbligo, per gli edifici di uno costruzione, di uno spazio a parcheggio proporzionale ai metri quadri edificati.

Poi la legge n. 122 del 1989, detta anche legge Tognoli, che, tra le altre cose, facilitava la costruzione di nuovi parcheggi in edifici e con specifico riferimento al condominio prevedeva delle maggioranze semplificate per la deliberazione di innovazioni indirizzate in tal senso.

E’ chiaro sul punto, l’art. 9, primo e terzo comma, della succitata legge, che recita:

I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.

Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.

Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni.

I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.

[…]

Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile”.

Il secondo comma, modificato nel corso del tempo, prevede la necessità di una semplice DIA per l’esecuzione di tali interventi.

L’intimo legame tra unità immobiliari e parcheggi così costruiti era consacrato nel quinto comma del medesimo articolo. In tale norma, infatti, si afferma che “ i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.

Su questo versante ci sono delle novità: il decreto legge n. 5 del 2012 (così detto decreto “Semplifica Italia”) è intervenuto modificando il succitato quinto comma. Ora, salvo modifiche in sede di conversione, la norma vigente è questa:

Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilita' dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprieta' dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 puo' essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unita' immobiliare sita nello stesso comune.

I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unita' immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli." (art. 9, quinto comma, l. n. 122/89).

Il quarto comma cui si fa riferimento è quello dei parcheggi costruiti in aree pubbliche sulle quali è stato concesso un diritto di superficie.

Cerca: parcheggi realizzati box

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Davide Galassi
Davide Galassi mercoledì 20 giugno 2018 alle ore 13:49

Salve,
fino a due anni fa ero proprietario di un appartamento e di un box pertinenziale costruito su suolo pubblico con diritto di superficie. Al momento di vendere, non ho purtroppo trovato acquirenti interessati all'intero pacchetto ed ho venduto il solo appartamento, mantenendo il box. Ora leggo questo articolo e francamente mi preoccupo e non poco, anche perché avevo fatto verificare il tutto (novembre 2016) al notaio che si occupò dell'atto di vendita e questi mi confermò che era possibile alienare il solo appartamento e in un secondo momento, quando avrei trovato un acquirente, il box. La situazione quale è ad oggi? Documentandomi ho letto che sostanzialmente per questa tipologia di parcheggi sono i Comuni che autorizzano o meno una vendita separata fra immobile principale e garage di pertinenza. E' ancora così o le norme, spero, si sono ulteriormente ammorbidite? (avevo letto che la novità di demandare ai Comuni la possibilità della vendita separata era stata introdotta in seguito a "polemiche" per la presunta iniquità alla modifica della legge pre-esistente, dove mentre veniva concessa la vendita separata per i parcheggi costruiti su aree private, si manteneva - come scrivete anche voi in questo articolo - il veto sui parcheggi costruiti su suolo pubblico in diritto di superficie. Ringrazio per quanto saprete dirmi. Davide

Francesco
Francesco lunedì 09 settembre 2019 alle ore 22:14

Salve Davide, sarei curioso di sapere se ha avuto altre notizie in merito e come ha risolto la questione.
La ringrazio in anticipo.
Cordialmente,
Francesco

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