Spese condominiali e compravendita delle unità immobiliari ovvero la paura di trovare brutte sorprese una volta concluso l'acquisto.
Già, perché il compratore, per legge (art. 63 disp. att. c.c.), è solidamente responsabile con il suo dante causa verso il condominio, per le spese relative all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita.
La problematica più spinosa, che nemmeno la riforma del condominio ha inteso risolvere, riguarda l'effettiva imputazione delle spese.
La giurisprudenza, ormai da anni, è orientata univocamente in un senso, ma, vedremo, l'autonomia delle parti in materia consente deroghe a quella che è la regola - di matrice giudiziale - considerata generale.
Compravendita e lavori straordinari, solidarietà non vuol dire titolarità del'obbligo
Un conto è dire che vecchio e nuovo proprietario sono solidalmente obbligati verso il condominio per i contributi dell'anno precedente e di quello nel quale è avvenuta la vendita, altro, ai fini del regresso nei rapporti interni, chi è effettivamente il titolare di quell'obbligo di pagamento.
Scrittura privata compravendita immobiliare
La presa di posizione giurisprudenziale ormai consolidata sull'argomento è la seguente: "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ." (Cass. n. 24654/2010).
Compravendita e lavori straordinari, qual è la delibera rilevante?
Quando alla delibera di esecuzione delle opere, sempre la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che quella "giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi" (Trib. Milano 12 gennaio 2016 n.27 Guida al diritto 2016, 18, 64).
Un conto è dire: ok, decidiamo di fare lavori, altro, invece, i lavori da fare sono questi, hanno un costo pari ad X così ripartito, e li affidiamo a Tizio.
Si badi: il riparto è importante, ma non fondamentale. Ciò che conta è l'esatta individuazione della spesa e l'affidamento dei lavori.
Compravendita e lavori straordinari, quale il valore degli accordi tra le parti?
Insomma il vecchio proprietario, per il caso di spese straordinarie, è il titolare del relativo obbligo di pagamento se le opere sottese a quei costi sono stati deliberati quand'era ancora proprietario.
Per le spese ordinarie, invece, vale sempre il momento della loro deliberazione.
Non mancano, tuttavia, sentenze che concludono nel senso opposto, o meglio che individuano l'effettivo titolare dell'obbligo di pagamento nel titolare dell'unità immobiliare al momento della esecuzione delle opere, anche per il caso d'interventi di manutenzione straordinaria, innovazioni, ecc.
In tal caso, però, ciò che viene in rilievo è l'elemento volitivo, ossia l'accordo tra le parti.
Sull'argomento la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "in caso di vendita di un immobile appartenente ad un complesso condominiale, deve, tuttavia, rimarcarsi che è da ritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa pattuizione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto di compravendita (come intervenuta nella fattispecie) della porzione esclusiva dell'edificio in condominio, al fine di far ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (deliberate ed ancora da eseguire)" (Cass. 10 aprile 2013, n. 8782).
Compravendita e lavori straordinari, quale la sorte delle detrazioni fiscali
Capitolo a parte ed in controtendenza rispetto alla disciplina civilistica è quello inerente alle detrazioni fiscali.
L'ottavo comma dell'art. 16-bis d.p.r. n. 917/86, infatti, tra le altre cose specifica che "in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte é trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare".
È evidente la contraddizione: da un lato paga chi era proprietario al momento della delibera dei lavori, dall'altro il residuo della detrazione fiscale, se nulla è detto, viene usufruito da chi acquista quel bene.
Un aspetto che merita sicura attenzione nell'atto di compravendita.
Lavori straordinari, fondo cassa & dintorni
