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Venditore, acquirente, spese condominiali e deliberazione di approvazione: nuova pronuncia della Cassazione
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Venditore, acquirente, spese condominiali e deliberazione di approvazione: nuova pronuncia della Cassazione

Spese tra venditore e acquirente. Nuova pronuncia della Cassazione

Avv. Alessandro Gallucci 

Spauracchio per gli acquirenti e segreto inconfessabile del venditori. La querelle delle spese condominiali arretrate nel caso di compravendita rappresenta uno degli argomenti dove si concentra la maggiore criticità per la riscossione dei crediti da parte dell’amministratore.

Se il compratore si sente ingiustamente richiedere somme che riteneva di non dover versare, il venditore ritiene di non dover nulla perché, spesso, dall’esame del dare-avere con il condominio risulta tutto in ordine. Non sempre è così e purtroppo a quel punto la lite è dietro l’angolo.

Tutta colpa di un articolo di legge molto vago, o meglio vago nella misura in cui, imponendo una responsabilità solidale tra cedente e cessionario non spiega come individuare le spese per le quali il secondo può rivalersi sul primo.

Il riferimento è al secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. che recita: “ Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

La norma mette il condominio al riparo da ogni possibile sorpresa: l’azione per quelle somme può essere diretta anche contro il nuovo proprietario. Di fatto è sempre contro di questo che si agisce.

Il motivo è semplice: contro di lui può esser chiesto il famoso decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

Starà al neo condomino rivolgersi al suo predecessore per ottenere quanto versato per suo conto.

Molto spesso ciò avviene già in sede di opposizione a decreto ingiuntivo con la così detta chiamata in causa di terzo.

Resta da comprendere un concetto: per quali somme l’acquirente può rivalersi? La risposta pare semplice: per quelle relative all’anno precedente ed all’anno in cui è avvenuta la vendita. Il problema sta nel capire come individuare questi momenti temporali.

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione “ in materia di riscossione dei contributi condominiali, il criterio di riparto temporale dell'onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell'appartamento in condominio, in applicazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi (nella specie, la Corte ha confermato che spettava al vecchio proprietario il pagamento degli oneri condominiali di molto precedenti alla stipula del contratto di compravendita, dovendo in simili ipotesi escludersi la solidarietà passiva dell'acquirente)” (Cass. n. 23682/11).

Insomma la deliberazione di approvazione/ripartizione della spesa sarebbe il momento topico che chiarisce chi deve pagare che cosa. Ciò, però, farebbe arrivare a concludere che per le spese assunte dall’amministratore (es. perché urgenti), con il venditore ancora condomino, ma deliberate (e quindi ratificate) successivamente dall’assemblea, a compravendita avvenuta, dovrebbe pagare chi è condomino al momento della loro approvazione da parte dell’assise. Così facendo però si rischierebbe di porre in capo del compratore un onere ma il beneficio (in termini materiali e di valore dell’immobile) ricadrebbe su chi ha effettivamente usufruito di quella riparazione.

Il principio espresso dalla Cassazione, ad avviso di chi scrive, dovrebbe essere sempre mitigato dalle considerazioni appena esposte.

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