Con l'espressione "condominio minimo" si fa riferimento a un condominio composto da un da due soli partecipanti, ovvero due proprietari/condomini.
Stante le peculiarità di questa conformazione, non sorprende che vi siano regole particolari applicabili qualora si realizzi un condominio minimo, a partire dalla non obbligatorietà della nomina di un amministratore, che rappresenta una scelta facoltativa, e della redazione di un regolamento condominiale.
In realtà, molte delle disposizioni codicistiche applicabili al condominio ordinario vigono anche in presenza di condominio minimo, come confermato dalla Corte di Cassazione (cfr. SS. UU. Sent. 2046/2006).
In particolare, la giurisprudenza ha avuto modo in diversi casi di pronunciarsi in relazione alla realizzazione di opere indifferibili e urgenti all'interno del condominio minimo, con un orientamento che ad oggi si ritiene ormai consolidato.
Spese urgenti
Di norma, la realizzazione di riparazioni e interventi manutentivi viene decisa, senza formalità, a seguito dell'intesa raggiunta tra i due proprietari, ma è ben possibile che non si giunga a un accordo in quanto vi sia l'inerzia o l'opposizione da parte dell'altro condomino.
Il menzionato orientamento ritiene, tuttavia, che possa applicarsi anche per i condomini composti da due soli partecipanti l'art. 1134 c.c., in materia di "gestione di iniziativa individuale".
Tale norma garantisce il diritto al rimborso al condomino che abbia assunto di propria iniziativa, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, la gestione delle parti comuni, ma unicamente se trattasi di spesa urgente.
Tale principio è stato ribadito dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 19254/2021, resa in merito a una vicenda inerente lavori urgenti su parti comuni nell'ambito di un condominio minimo.
Spese urgenti e spese necessarie, quali differenze?
La causa origina dall'istanza dal proprietario di un appartamento posto al primo piano di un edificio che aveva vittoriosamente esperito azione di denunzia di danno temuto, all'esito della quale il giudice aveva ordinato ai proprietari dell'appartamento ubicato al piano terra dello stesso edificio, di eseguire lavori per far cessare i rischi alla stabilità del solaio.
Da qui origina poi l'ulteriore istanza con cui il proprietario dell'appartamento al primo piano chiede che i convenuti siano condannati ad eseguire i lavori e a sopportarne i costi in via esclusiva, nonché al risarcimento del danno.
La domanda viene rigettata sia in prime che in seconde cure. In particolare, la Corte d'Appello ritiene che, nella fattispecie concreta, dovevano applicarsi le norme di cui agli artt. 1104 e 1105 c.c., in forza delle quali il singolo comproprietario dell'edificio non può pretendere che gli altri comproprietari eseguano, in via esclusiva, le opere necessarie all'utilizzazione del bene comune, comprese quelle indispensabili per la stabilità.
Condominio minimo: applicabile l'art. 1134 c.c.
La vicenda giunge poi in Cassazione, ma anche in tale sede si risolve in un nulla di fatto in quanto gli Ermellini ritengono la sentenza impugnata immune da vizi.
Il provvedimento in commento sottolinea come la giurisprudenza di legittimità abbia chiarito da tempo che "la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, nel condominio i beni comuni rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione".
Quando le spese di manutenzione sono urgenti?
Di conseguenza, anche in presenza di un "condominio minimo", composto da due soli partecipanti, ben può trovare applicazione l'art. 1134 c.c., con la conseguenza che la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi sarà rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, nel senso della assoluta indifferibilità (ex plurimis, Cass. n. 9280/2018).
Interventi indifferibili nel condominio minimo
Pertanto, in ipotesi di interventi indifferibili, al condomino sarà consentito intervenire direttamente anche senza l'autorizzazione degli organi condominiali, e dunque senza necessità di azionare lo strumento previsto dall'art. 1105 c.c. (ovvero ricorrere all'autorità giudiziaria) per rimediare all'inerzia/opposizione da parte da parte dell'altro condomino (cfr. Cass. n. 15548/2017 e n. 4616/2012).
Nel caso di specie, come evidenziato nella sentenza impugnata, l'attore-appellante, in quanto partecipe al condominio minimo, e quindi obbligato egli stesso alla conservazione delle parti comuni, avrebbe potuto eseguire direttamente i lavori urgenti e poi chiedere il rimborso pro quota.
Egli invece ha agito come se obbligati ad eseguire i lavori fossero soltanto i convenuti-appellati, e su questo presupposto erroneo ha strutturato la pretesa risarcitoria. Ed è per tali ragioni che il suo ricorso viene rigettato.
