Se si abita in un così detto condominio mimino, ovvero se si è ricevuto l'incarico di amministrarlo, quali sono le regole da seguire per la convocazione dell'assemblea?
Qui di seguito, data un breve definizione di condominio minimo ed individuate le norme applicabili, passeremo in rassegna la procedura riguardante l'assemblea della compagine in questione.
Condominio minimo
Il condominio minimo, dice la definizione coniata dalla dottrina, è quella particolare forma di condominio al quale partecipano due sole persone.
Si badi: non necessariamente il condominio minimo è composto da solamente due unità immobiliari; quella di due appartamenti e due differenti proprietari è la situazione più frequente, ma nulla vieta che possa esistere un condominio minimo anche se le unità immobiliare sono decine
Ciò che conta ai fini della individuazione della fattispecie è il numero, per l'appunto minimo, dei condòmini: solamente due.
L'applicabilità a questa fattispecie delle norme sul condominio è stata per lungo tempo dubbia, fino a che le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 2046 31 gennaio 2006) spazzarono ogni dubbio in favore di questa soluzione.
Scelta poi fatta propria dal Legislatore che, modificando il codice civile in materia condominiale, ha sancito l'applicabilità in quanto compatibili di tutte le norme dettate in materia condominiale ad ogni ipotesi di condominio.
La clausola di compatibilità va tenuta presente per quanto ci riguarda. D'un fatto, però non si deve avere dubbio, ossia che anche nel così detto condominio minimo le decisioni afferenti alla gestione e conservazione delle parti comuni devono essere assunte in assemblea dai due proprietari.
Diversamente ognuno ha possibilità di agire in giudizio, ai sensi dell'art. 1105 c.c., per raggiungere quel risultato, salvo casi di urgenza, nei quali è possibile la gestione individuale ex art. 1134 c.c. (si veda su tutte Cass. n. 2046/06).
Amministratore del condominio minimo
Come in un qualunque condominio, quindi, anche in quello minimo si può nominare un amministratore. Una volta accettato l'incarico, questi avrà i medesimi obblighi e poteri previsti in capo all'amministratore di condòmini di più grandi dimensioni.
Obbligo di redigere, conservare e mettere a disposizione i registri condominiali, obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale ed obbligo di convocare l'assemblea di condominio per quanto prescritto dalla legge (es. presentazione del rendiconto annuale di gestione).
Giorni in cui si può prendere visione dei registri condominiali, alcune precisazioni
Convocazione dell'assemblea condominiale da parte dell'amministratore o dei condòmini
S'è detto che le norme sul condominio si applicano, in quanto compatibili, anche al così detto condominio minimo.
Tale applicazione, lo dicevano già le Sezioni Unite, trova applicazione anche in relazione all'assemblea. La situazione è semplice, dicevano i giudici: o si decide all'unisono (chiaramente in due non si possono formare maggioranze), ovvero se c'è stallo ci si può rivolgere all'Autorità giudiziaria.
Proprio il riferimento alle maggioranze e quindi ai quorum costitutivi e deliberativi, nonché più in generale ai poteri dei condòmini connessi alla propria quota, fanno sorgere alcuni interrogativi cui è utile dare risposta.
Ha senso in un condominio minimo prevedere prima e seconda convocazione?
La risposta, ad avviso dello scrivente, è negativa. Non ha senso: ove alla riunione partecipasse solo un condòmino, non si potrebbe nemmeno parlare di riunione, cioè di assemblea non costituibile.
Qualunque decisione assunta unilateralmente dal condòmino presente alla "riunione", dice la Cassazione, sarebbe nulla poiché «decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una mera manifestazione unilaterale di volontà» (Cass. 28 marzo 2017 n. 7929).
Delibere del condominio minimo nulle se non si è entrambi d'accordo
Ma se decidere da solo non è una delibera e siccome nel condominio minimo si è sempre in due, che senso ha prevedere prima e seconda convocazione?
In effetti ben poco, se non quello di dare maggiore possibilità all'assente di presentarsi in una seconda occasione ove la prima fosse impossibile.
L'avviso di convocazione è differente da quello dell'assemblea di un condominio più grande?
No, è identico, salvo l'opportunità d'inserire una prima ed una seconda convocazione. In effetti il termine di cinque giorni tra comunicazione dell'avviso e svolgimento della prima convocazione (o unica nel condominio minimo) serve a consentire ai condòmini di essere avvisati per tempo e, se del caso, di informarsi e prepararsi.
Che si tratti di un grande condominio e di una compagine minima, non v'è alcuna differenza.
L'amministratore può convocare l'assemblea quando lo ritiene più opportuno?
Sì, come in qualunque condominio l'amministratore deve convocare l'assemblea nei casi prescritti dalla legge e può convocarla ogni qualvolta lo ritenesse opportuno?
La richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte di almeno due condòmini è vincolante?
Sì, chiaramente, a maggior ragione nell'ipotesi di condominio minimo dove almeno due condòmini sono in realtà tutti i condòmini: se l'amministratore non vi provvede allora i due potranno autoconvocarsi, in questo caso è meglio dire riunirsi senza formalità.
Se la richiesta arriva solamente da uno, ad avviso di chi scrive non trova applicazione l'art. 66, primo comma, disp. att. c.c., il quale prevede espressamente che la richiesta debba arrivare da almeno due condòmini.
Nell'ipotesi in cui la richiesta arrivare solo da uno se non è vincolante (es. innovazioni ex art. 1120, secondo comma, c.c.), l'amministratore può ignorarla.
Senza amministratore l'assemblea può essere convocata ogni condòmino?
Sì, in tal caso si applica l'art. 66, secondo comma, disp. att. c.c. che prevede che «in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino».
Purché siano seguite le regole cui è soggetto l'amministratore, è bene aggiungere.
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