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Prima convocazione e verbale assemblea di condominio, come attestare che è andata deserta?
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Prima convocazione e verbale assemblea di condominio, come attestare che è andata deserta?

Documentazione della prima convocazione dell'assemblea condominiale, che cosa fare?

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea di condominio, è cosa nota a chi si occupa della materia ed a chi in condominio ci vive, si può svolgere in prima o in seconda convocazione.

Con riferimento ad esse utile ricordare che:

a) in prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (art. 1136, primo comma, c.c.);

b) in seconda convocazione, invece, per la regolare costituzione è sufficiente l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (art. 1136, terzo comma, c.c.).

=> Assemblea in prima e seconda convocazione andata deserta.

Le norme, più nello specifico sempre l'art. 1136 del codice civile ci dice che l'assemblea di condominio, convocata dall'amministratore o dai condomini nei casi previsti dalla legge, deve tenersi in prima convocazione e se questa non riesce a costituirsi si può tentare una riunione in seconda convocazione almeno 24 ore dopo ed al massimo nei 10 giorni successivi.

La notevole differenza del quorum costitutivo (è utile ricorda che prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 per l'assemblea in seconda convocazione era previsto un quorum costitutivo) fa sì che la prima convocazione vada periodicamente "deserta" (ossia non si presenti nessuno) e che proprio per ciò sia tenuta negli orari e nei giorni più disagevoli a consentirne la partecipazione.

Tutto ciò, ci si è domandati, è lecito?

Prima convocazione dell'assemblea di condominio, legittimo fissarla ad orari inconsueti

Secondo la Corte di Cassazione, si.

In una sentenza resa nel 2000, i Supremi Giudici ebbero modo di affermare che «è prassi generale, fondata su una tacita intesa tra i condomini, dettata da evidenti ragioni pratiche, quale la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., fissare le assemblee di prima convocazione in orari impossibili, che non consentano l'effettivo svolgimento delle riunioni, e così sostanzialmente tenere le sole assemblee di seconda convocazione, che pertanto rimangono tali ai fini del computo delle relative maggioranze.

=> L'amministratore è libero di fissare l'ora di convocazione dell'assemblea. La convocazione in ora notturna non rende impossibile la partecipazione alla stessa

D'altra parte, il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l'assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l'esistenza e la regolarità dell'assemblea di seconda convocazione, né detta norme che ne facilitino lo svolgimento».

In questo contesto, chiosavano da piazza Cavour nessun condomino può pretendere, «fino a quando una diversa disciplina non sia recepita dal regolamento condominiale, che l'assemblea di prima convocazione abbia effettivo svolgimento, sia pure al solo fine della verifica della mancanza del numero legale, e che per il suo inizio venga fissata una determinata ora anziché un'altra» (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).

È il regolamento condominiale, quindi, che può porre dei limiti fissando una fascia oraria di svolgimento; in mancanza d'indicazioni di quest'atto, tutto è lecito, almeno a leggere questa sentenza.

Stando così le cose, un'altra domanda, susseguente alla prassi in atto, merita risposta: se è normale convocare l'assemblea in prima seduta in modo tale da non consentire l'effettivo svolgimento, che cosa deve esserne dell'annotazione verbale del suo mancato svolgimento?

Detta più direttamente: dell'assemblea in prima convocazione non tenutasi per mancanza di presenti, in che modo bisogna dare atto?

Prima convocazione dell'assemblea di condominio e attestazioni del suo non svolgimento

La circostanza che l'assemblea condominiale in prima convocazione non si è svolta, per totale assenza di condòmini, ovvero per insufficiente presenza di persone ai fini del raggiungimento del quorum deliberativo, deve essere documentata.

=> Prima convocazione e verbale assemblea di condominio, come attestare che è andata deserta?

Secondo la Corte di Cassazione, che ha avuto modo di soffermarsi sull'argomento, «la necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima».

Come dire: se l'assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione è perché la prima non ha avuto buon esito.

Nel caso di completa assenza dei condomini - proseguono da piazza Cavour - «la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (cfr. Cass. 24/4/1996 n. 3862; Cass. 13/11/2009 n. 24132)» (Cass. 24 ottobre 2014 n. 22685).

Detta diversamente: non è necessario redigere un verbale qualora all'assemblea in prima convocazione non si sia presentato alcun condòmino. Ove siano presenti condòmini, invece, è bene dare atto di tale presenza. Nonostante ciò, questo pare potersi desumere dal principio espresso dalla Corte di Cassazione, se l'assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione, gli adempimenti connessi alla prima rappresentano degli elementi formali la cui assenza non è in grado di inficiare la validità delle decisioni che andranno ad essere assunte. In buona sostanza, omettere nel verbale la formula di rito "l'assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta" (o simili) non inficia la validità dell'assemblea stessa.

=> Il valore probatorio del verbale di assemblea condominiale

Scarica Cass. 24 ottobre 2014 n. 22685

Cerca: convocazione seconda assemblea

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CCJ
CCJ giovedì 30 gennaio 2020 alle ore 17:20

L'esistenza di una prima e seconda convocazione con quorum diversi è il colmo della stupidità.

Togato
Togato giovedì 06 febbraio 2020 alle ore 16:23

Potrà anche apparire una "stupidità" ma rispecchia appieno il dettato della legge. D'altronde, qualora non vi fosse la previsione di una postuma assemblea con un ridotto quorum costitutivo in Italia di regolari assemblee condominiali se ne terrebbero assai poche.

CCJ
CCJ venerdì 07 febbraio 2020 alle ore 09:25

Infatti la legge italiana è piena di grosse contraddizioni su cui nessuno interviene perché la corretta applicazione della legge non interessa a nessuno, l'importante è lasciare sempre spazio ai furbi.
Forse non sono stato chiaro: se esiste un quorum inutilmente più elevato, lo stesso va rimosso. Non bisogna inoltre dimenticare che, senza impugnazioni entro 30gg, qualsiasi quorum diventa regolare.

Togato
Togato venerdì 07 febbraio 2020 alle ore 18:10

Indubbiamente fondata l'osservazione.Però la casistica giurisprudenziale insegna che le cause d'impugnativa basate sul quorum insufficiente sono purtroppo un esercito.Per evitarlo potrebbe forse bastare una regoletta. Ad es.: se a chi le propone (cioè i citati "furbi") solo per vizi formali - come quello del tipo - nel caso di soccombenza le spese del giudizio a suo carico vengono automaticamente triplicate. Lo so è una utopia.

CCJ
CCJ sabato 08 febbraio 2020 alle ore 07:52

Impugnare un'assemblea per quorum insufficiente ha il suo significato perché tante volte i condòmini votano con prepotenza senza cognizione di causa e/o in base al vento. Dover pagare i costi della mediazione (lo deve fare anche chi ha diritto al gratuito patrocinio) con l'incertezza di avere il rimborso pieno nel giudizio successivo e dover rifare piu volte la stessa impugnazione (è troppo facile per l'assemblea rivotare tutto) sono già un bel deterrente.
In italia rivolgersi ai tribunale è già un bel deterrente. Non esiste la certezza di avere un rimborso totale neanche nel caso di vittoria piena.

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