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Corretta indicazione a verbale dell'allontanamento dei condomini
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Corretta indicazione a verbale dell'allontanamento dei condomini

Come redigere il verbale quando un condomino si allontana dall'assemblea

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando un condomino si allontana dall'assemblea è necessario porre in essere determinate operazioni di verbalizzazione affinché del fatto resti traccia in maniera chiara.

L'allontanamento dall'assemblea, di per sé, non è un fatto tale da incidere sul regolare svolgimento della riunione, ma potrebbe incidere sui quorum deliberativi, sicché è bene che la circostanza sia ben specificato sul verbale.

Vale la pena, anche con l'aiuto di riferimenti normativi e giurisprudenziali, sviluppare queste affermazioni.

Partiamo dalla definizione di verbale d'assemblea: esso è il documento nel quale sono riportati, sommariamente, i fatti e le decisioni assunte nella riunione condominiale. Il verbale dev'essere racchiuso in apposito registro. Il codice civile all'art. 1130 n. 7 ne delinea, in grandi linee, il contenuto.

Qual è il peso specifico del verbale nell'ambito della gestione del condominio?

Come ci ricorda la Cassazione, “il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto” (Cass. 11 novembre 1992, n. 12119).

Se nel verbale che scritto che l'assemblea ha votato scegliendo come amministratore Tizio piuttosto che Caio, spetta al condomino che lo impugna perché ritiene che le cose siano andate al contrario dimostrare tale assunto.

Proprio per la sua importanza nella ricostruzione dei fatti e della volontà assembleare, è necessario che il verbale contenga una serie di elementi minimi che ne connotano la regolarità formale.

Identificazione univoca dei condomini presenti e dei millesimi rappresentati, corretta indicazione del raggiungimento dei quorum costitutivi e indicazione, per ogni votazione, dei nomi e dei millesimi di favorevoli, contrari ed astenuti al fine della possibilità di verificare correttamente il raggiungimento dei quorum deliberativi.

Al tale riguardo, sempre secondo la Cassazione, “non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dal''art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192)” (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).

=> Verbale di assemblea. Ma è sempre necessario indicare chi ha votato a favore?

Insomma il verbale deve consentire di capire chiaramente come sono andate le cose e chi ha votato in che modo: se tali requisiti sono rispettati, la forma con la quale sono stati raggiunti passa in secondo piano.

Fatta questa doverosa premessa che poi è parte sostanziale della spiegazione delle affermazioni iniziali, è utile, per tornare più dettagliatamente su di esse, ricordare che l'allontanamento del condomino dall'assemblea non può determinare il venire meno della regolare costituzione; i quorum costitutivi, infatti, servono all'inizio ma non devo permanere per tutto il periodo di svolgimento dell'assemblea stessa.

L'allontanamento, però, dev'essere annotato perché esso incide senz'altro sui quorum deliberativi e nel caso di adozione di una delibera all'unanimità dei presenti si considererebbe utile anche la quota millesimale di un condomino assente, con la conseguenza che spetterebbe poi a quest'ultimo provare d'essersi allontanato.

Chiaramente se all'allontanamento segue il rilascio di una delega è evidente che tale fatto debba essere verbalizzato in modo che resti traccia della presenza “virtuale” del condomino.

=> Il verbale della prima convocazione se l'assemblea non si costituisce o “va deserta”

Come redigere il rendiconto condominiale?

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