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Verbale d'assemblea condominiale, entro quanto tempo comunicarlo?
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Verbale d'assemblea condominiale, entro quanto tempo comunicarlo?

Entro quando va comunicato il verbale assembleare

Avv. Alessandro Gallucci  

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore”.

Questo il disposto del settimo comma dell'art. 1136 c.c.

Alla redazione del verbale deve provvedere il segretario dell'assemblea, ovvero quel condomino a ciò deputato in ragione di una nomina avvenuta in sede di riunione Come correggere il verbale d'assemblea dopo la riunione.

Il verbale è un documento fondamentale nella gestione del condominio perché consente di conoscere ed avere memoria delle deliberazioni e contestualmente permette una verifica della loro corretta adozione.

Il verbale di assemblea dev'essere comunicato agli assenti, mentre i presenti possono chiederne copia (art. 1129, secondo comma, c.c.) ed hanno diritto alla comunicazione solamente se ciò è prescritto dal regolamento di condominio.

Queste considerazioni le si desumono dal secondo comma dell'art. 1137 c.c., che recita:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Esempio: l'assemblea delibera un'innovazione senza raggiungere i quorum deliberativi all'uopo richiesti. Una simile deliberazione dev'essere considerata annullabile (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05) e come tale impugnabile:

a) dagli presenti dissenzienti ed astenuti entro trenta giorni dall'adozione della delibera;

b) dagli assenti entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale.

=> Il verbale può anche assumere il ruolo di avviso di convocazione

Si badi: l'impugnazione della delibera è soggetta al preventivo esperimento obbligatorio del così detto tentativo di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c. e d.lgs. n. 28/2010).

In ragione di ciò entro i trenta giorni di cui sopra bisogna presentare istanza di mediazione.

Dal deposito del verbale nelle segreteria dell'organismo decorrono nuovamente e per una sola volta ulteriori trenta giorni (cfr. d.lgs. n. 28/2010).

Ciò detto è utile comprendere un fatto: entro quanto tempo dalla deliberazione dev'essere comunicato il verbale d'assemblea?

=> La comunicazione del verbale d'assemblea. Modi tempo e necessarietà della comunicazione ai fini della impugnazione da parte degli assenti.

La questione non è di poco conto perché la mancata comunicazione del verbale porta con sé la possibilità per chi non l'ha ricevuto di poter contestare quanto deciso (chiaramente se contestabile) anche a distanza di mesi, ossia quando ha effettivamente ricevuto tale documento.

Chiaramente nei casi concreti questa regola va temperata tenendo in considerazione un serie di elementi fattuali dai quali possa desumersi la conoscenza del verbale stesso.

Ad ogni buon conto, per tornare al quesito che abbiamo posto, è utile evidenziare che la legge non impone alcun termine entro cui inviare tale documento. Unica eccezione: la presenza di una specifica indicazione contenuta nel regolamento condominiale.

In tal caso la sua mancata osservanza potrebbe portare ad una richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio per gravi irregolarità nella gestione, allorquando tale comportamento sia foriero di disfunzioni gestionali.

Resta sempre la possibilità, per ogni singola deliberazione, di prevedere il termine d'invio; in tal modo l'amministratore sarebbe tenuto a rispettarlo quale parte integrante delle modalità di esecuzione delle delibere assembleari (sulla mancata esecuzione delle delibera assembleari, cfr. artt. 1129, dodicesimo comma n. 2, c.c.).

Le dichiarazioni contenute nel verbale. Requisiti affinchè assumano valore

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Egidio  Sampognaro
Egidio Sampognaro giovedì 13 luglio 2017 alle ore 12:16

Cosa posso fare se l'Amministratore ,dimessosi finalmente per evitare di essere revocato giudizialmente, non provvede trasmettere il verbale di assemblea nel quale è stato approvato il bilancio finale per lavori straordinari,che dobbiamo impugnare, questo da oltre un anno contestato per gravi irregolarità,denunciando distrazioni contabili sulla contabilità lavori ,senza aprire un confronto con l'impresa,Direttore lavori ed Amministratore.-L'amministratore dimissionario sostituito con altro nominato, al quale si è fatta richiesta verbale, di consegna Verbale di Delibera ho capito che vuole fare trascorrere i trenta giorni entro i quali si può impugnare la delibera stessa e quindi vanificare il mio diritto.-Posso denunciarlo all'Autorità Giudiziaria con querela di parte e assicurarmi ,anche a termine scaduto, di impugnare il verbale.-Con questo atteggiamento posso denunciarlo anche all' ANACI per un provvedimento di sospensione?.-Grazie

Colonnello
Colonnello giovedì 20 luglio 2017 alle ore 20:39

Ho avuto lo stesso caso recentemente e, purtroppo, l'amministratore ha fatto decorrere i trenta giorni. Insieme ai vicini abbiamo segnalato il caso all'associazione ma dopo due mesi ancora non si hanno notizie. La normativa non prevede termini di invio del verbale di assemblea AI PRESENTI DISSENZIENTI ed ASTENUTI .... cosa inaudita !! La legge tutela di più chi non va in assemblea rispetto a chi è presente e cerca di far ragionare ... la massa ....
Inoltre non mi pare ci sia una sanzione o responsabilità da imputare all'amministratore (uscente o entrante), se non una causa per eventuali risarcimento danni (lunga e dispendiosa e di esito incerto). Avete qualche notizia o parere in merito ?? Stiamo cercando di creare un gruppo di proprietari di immobili (per adesso siamo una quarantina sparsi tra Lombardia e Sicilia) che condivida l'esigenza di rendere noto al "pubblico" (i condomini sono la tipologia di popolazione più numerosa in tutta Italia)come si dovrebbero comportare gli amministratori (regole ed adempimenti)e con i seguenti obiettivi: 1)come smascherare gli imbroglioni (verifiche di bilanci, situazioni contabili, estratti di c/c, ecc. ecc.) - 2) quali azioni intraprendere per evitare l'aggravamento di ammanchi/spese folli/approvazioni di bilanci falsi, ecc. - 3) come revocare l'amministratore (e qui ci viene in aiuto la legge) - 4) come evitare il ripetersi di tali situazioni dalle stesse persone a danno di altri condomìni. Siamo però in cerca anche di figure "tecniche" (commercialisti, avvocati, geometri, ingegneri, ecc.) che ci supportino nei loro specifici campi di conoscenza ed esperienza. Qualcuno potrebbe essere interessato ?

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