In materia di assemblea condominiale il codice civile prevede la ricorrenza di quorum, ossia di un numero minimo di partecipanti. Questo elemento viene declinato in due modalità, ossia guardando ai così detti quorum costitutivi e a quelli deliberativi.
Qui si soffermerà l'attenzione sui quorum costitutivi, ossia sul numero di partecipanti necessario affinché l'assemblea possa iniziare a discutere degli argomenti indicati nell'ordine del giorno inserito nell'avviso di convocazione.
Quali sono i quorum costitutivi?
C'è differenza tra prima e seconda convocazione?
E soprattutto, questione che sovente accende i dibattiti in seno alle assemblee, ma non solo: come calcolare correttamente le maggioranze per la regolare costituzione dell'assemblea?
Ultimo, ma non ultimo: che cosa succede se i quorum costitutivi, ricorrenti all'inizio della riunione vengono a mancare nel corso dell'assemblea?
Quorum costitutivi in prima e seconda convocazione
Affinché le assemblee condominiali possano dirsi validamente costituite, ossia numericamente partecipate nella giusta misura ai fini della discussione sugli argomenti, è necessario che vi prendano parte un numero minimo di aventi diritto a parteciparvi.
Aventi diritto, come specifica l'art. 1136 c.c., e non solamente condòmini, poiché anche i titolari di diritti reale di godimento (es. usufrutto, abitazione) hanno diritto alla convocazione da parte dell'amministratore. Dubbia la posizione del conduttore.
Torniamo ai numeri, che variano a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione:
- nella prima ipotesi, è necessaria, per la regolare costituzione dell'assemblea, la presenza iniziale di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
- nel secondo caso, devono essere presenti all'inizio tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Il riferimento all'inizio dell'assemblea non è casuale: vedremo tra poco la ragione.
Calcolo dei quorum costitutivi, contano le persone non le unità immobiliari
Condominio composto da dodici unità in proprietà a nove differenti persone: uno di loro ne ha quattro, i restanti una.
I quorum ai fini della regolare costituzione dell'assemblea devono essere calcolati considerando nove condòmini, oppure quello con quattro unità immobiliari va calcolato alla stregua di quattro condòmini, ossia tanti proprietari quante sono le abitazioni a lui riconducibili?
Sovente, come per il caso di presenza per delega (molti erroneamente ritengono che il presente per delega non vada conteggiato nel numero dei presenti, come se fosse lì fisicamente), è possibile imbattersi in tesi del genere: hai due unità immobiliari? Allora conti per due, cioè come se fossi due persone. Non è così.
Come ha ben specificato il Tribunale di Roma con una sentenza resa all'inizio del 2019, ai fini del calcolo del quorum costitutivo dell'assemblea e con specifico riferimento a quello inerente al numero delle 'teste' necessarie per raggiungere il numero prescritto dalla legge, ciò che conta non è il numero di proprietà di ogni condòmino, ma la sua presenza come persona.
In buona sostanza, afferma chiaramente il magistrato capitolino, per il conteggio in esame non va considerato «il numero delle proprietà ulteriori che fanno capo ad un solo condomino come fossero 'più teste' (mentre devono essere unitariamente considerate e le carature delle ulteriori unità appartenenti al medesimo partecipante si devono sommare in capo alla medesima 'testa')» (Trib. Roma 8 gennaio 2019 n. 246).
Quorum deliberativi, chi sono i condòmini presenti?
Dodici unità immobiliari e nove condòmini? In prima convocazione il quorum costitutivo sarà pari a 5 condòmini, la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre in seconda convocazione ne basteranno tre, ossia un terzo.
Eccezioni alla regola? Sì, ma parziali. Eccola: quando un condòmino è proprietario di un appartamento e comproprietario di un altro, egli varrà uno, per l'abitazione della quale è titolare in solitaria, e concorrerà come comproprietario dell'altra in maniera che lui e l'altro o gli altri comproprietari valgano come altro condòmino.
Mancanza dei quorum costitutivi fin dal principio dell'assemblea, quali conseguenze per la delibera?
Che cosa accade se l'assemblea si costituisce pur senza che vi siano i numeri per farlo?
Si pensi ad un condominio con dodici partecipanti che in seconda convocazione veda la presenza di tre persone e 330 millesimi; numeri inferiori a quelli specificati dall'art. 1136, terzo comma, c.c.
In tal caso, l'assemblea così costituita è regolare? Sicuramente no. Le successive delibere vanno considerate nulle o annullabili?
Al riguardo, la giurisprudenza a partire dal 2005 - anno della nota sentenza n. 4806 resa dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione - è concorde e unanime nell'affermare che devono essere annullate le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea (Cass. ult. cit. e, ex multis, Trib Roma 5 febbraio 2019 n. 2528).
Nell'ipotesi portata ad esempio, dunque, le delibere sarebbero annullabili, poiché aventi vizi concernenti la regolare costituzione dell'assemblea: un'assemblea nella quale sono presenti inizialmente meno persone di quelle che dovrebbero è da ritenersi irregolarmente costituita.
Esiste un caso limite che fa debordare il vizio dell'irregolarità in esame dalla categoria dell'annullabilità a quella della nullità?
Sì, quando in assemblea sia presente una sola persona senza deleghe. Come ha specificato la Cassazione, «decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una mera manifestazione unilaterale di volontà» (Cass. 28 marzo 2017 n. 7929).
Mancanza dei quorum costitutivi durante lo svolgimento dell'assemblea, quali conseguenze per la delibera?
La ricorrenza dei quorum costitutivi è fondamentale quando si apre l'assemblea, insomma quando si fa l'appello per vedere se può essere costituito il consesso decisionale.
Ciò vuol dire che ove questo venga a mancare in corso di riunione, ciò non fa venire meno la regolare costituzione, ma al massimo la possibilità di deliberare per mancanza di quorum deliberativi (che sono consequenziali a quelli costitutivi).
E se l'assemblea non contasse del giusto numero di persone presenti per decidere, ma raggiungesse questo numero in corso di riunione?
In termini sostanziali, per le decisioni assunte dopo il raggiungimento dei quorum costitutivi in corso d'assemblea non si potrebbe lamentare alcuna irregolarità, ma in un'ottica formale non può non evidenziarsi che i più volte citati quorum costitutivi devono sussistere al momento iniziale della riunione, sicché quanto deciso fino al loro raggiungimento, se l'assemblea decidesse nonostante la loro mancanza, sarebbe viziato da annullabilità.
