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Consiglio di condominio, compiti e composizione
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Consiglio di condominio, compiti e composizione

Consiglio di condominio: che cos'è, quali sono i suoi compiti, chi lo compone.

Avv. Alessandro Gallucci 

Consiglio di condominio, tra presente e passato

Il consiglio di condominio è una di quelle novità introdotte dalla legge n. 220/2012.

Specifichiamo: la esistenza del consiglio di condominio è in realtà considerata legittima ben da prima del varo della così detta riforma del condominio.

Il consiglio è sempre stato considerato un organismo ausiliario e di controllo dell'amministratore, la cui presenza era (ed è) ricorrente in quelle compagini molto partecipate.

Dei consiglio di condominio si parla anche in quei condominii meno partecipati , quelli che potremmo definire condomini medio-piccoli, ma magari questi prendevano il nome di commissione: classico il caso della così detta commissione per i lavori straordinari, cioè un organismo che veniva istituito solamente in occasione di ristrutturazioni di rilievo e con il compito di agevolare determinate decisioni - che comunque spettavano sempre all'assemblea - ovvero di coadiuvare/controllare l'operato dell'amministratore nel corso dei lavori.

Ciò detto, per tornare alle norme vigenti, è utile domandarsi:

  • quando può deliberarsi l'istituzione del consiglio di condominio?
  • chi può essere nominato componente del consiglio di condominio?
  • quali sono i compiti del consiglio di condominio?

Consiglio di condominio, facoltà d'istituzione, composizione e funzioni

Esso è disciplinato dal secondo comma dell'art. 1130-bis c.c. a mente del quale:

«L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore , un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.»

Come si diceva, la figura del consiglio di condominio era già nota ben prima dell'entrata in vigore della riforma, in quanto tanti, tantissimi regolamenti condominiali, soprattutto in quelle realtà immobiliari particolarmente complesse, prevedevano l'istituzione di un consiglio dei condomini con funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore.

Che cosa significa funzione consultiva?

Funzione consultiva è quella di ausilio all'amministratore rispetto a determinati adempimenti richiesti dal suo incarico. Sta al regolamento o alla deliberazione istitutiva delineare con precisione l'ambito d'intervento consultivo del consiglio. Solitamente tale funzione è disciplinata guardando ai lavori di manutenzione straordinaria.

Si badi: coadiuvare l'amministratore nel suo ruolo non vuol dire potergli imporre di agire in un modo piuttosto che in un altro. Detta diversamente: la funzione consultiva non può mai portare all'emissione di un parere vincolante. Ciò non è stabilito espressamente dal codice civile, ma, ad avviso di chi scrive, può essere desunto una semplice considerazione.

L'amministratore , infatti, deve eseguire le deliberazioni assembleare ed è sottoposto solamente alle limitazioni impostegli dalla legge e da quest'ultima. Inoltre il parere espresso dal consiglio dei condomini potrebbe essere contrastante con la volontà assembleare e ciò di per sé basta a dire che non potrebbe mai prevalere sulle decisioni dell'assise.

La funzione consultiva, dunque, si esaurisce nella possibilità di fornire indicazioni operative ferma restando la finale autonomia decisionale del mandatario della compagine.

Che cosa vuol dire funzioni e di controllo?

Il consiglio, dice la legge, ha altresì funzioni di controllo . Si tratta di un ruolo di garanzia che, immaginiamo soprattutto nei condomini di grosse dimensioni, è utile per snellire il rapporto tra amministratore e singoli condomini.

Le assemblee di condomini di grosse dimensioni, infatti, spesso si limitano a ratificare l'operato dell'amministratore senza un reale controllo sull'attività svolta. In questo contesto, allora, il consiglio di condominio può essere un ottimo strumento di raccordo tra l'organo collegiale ed il suo braccio esecutivo.

Controllare l'operato dell'amministratore nel corso dell'anno vuol dire arrivare all'assemblea ordinaria annuale preparati e renderla luogo di efficace indirizzo della gestione condominiale. Come per la funzione consultiva, è bene che anche nel caso di funzioni di controllo il regolamento o la delibera istitutiva indichino specificamente gli ambito d'esercizio di questo potere.

Il consiglio dei condomini può comporsi solamente dei proprietari delle unità immobiliari e l'incarico, salvo espressa differente indicazione, deve ritenersi gratuito.

Riguardo alle modalità di convocazione del consiglio di condomino non può dirsi altro se non che è necessario normarle nel regolamento o nella deliberazione istitutiva; in assenza di indicazioni ad hoc si applicheranno, per analogia, le norme dettate per la convocazione dell'assemblea.

=> Nozione di consigliere, compiti, durata dell'incarico e revoca

Che cosa non può fare il consiglio di condominio?

Sicuramente, il consiglio di condominio non può sostituirsi all'assemblea nelle funzioni proprie dell'organismo principale del condomino.

Com'è stato affermato dalla Corte di Cassazione, infatti, «se è vero che l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una delibera di tal genere è, in sé, del tutto legittima, è, tuttavia, pur vero che, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea, la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall'assemblea con le maggioranze prescritte (Cass. n. 5130 del 2007)» (Cass. 20 dicembre 2018 n. 33057).

Si badi: ciò anche nel caso in cui a prevedere tale delega sia un regolamento contrattuale ovvero una delibera adottata col consenso di tutti i condòmini. Ragione? L'art. 1136 c.c., afferente latu sensu , alle competenze dell'assemblea, è norma inderogabile anche da parte di patti stretti tra tutti i condòmini, quali sono ad esempio i regolamenti contrattuali.

Consiglio di supercondominio

Quanto fin qui detto ed osservato vale anche relativamente ai supercondomini . È ben possibile, in buona sostanza, che il supercondominio sia dotato di un consiglio, composto dai condòmini ovvero dai rappresentanti dei condominii nominati ex art. 67 disp. att. c.c.

I compiti e i limiti alle competenze, si ripete, sono i medesimi previsti per la figura consiglio di condominio fin qui esaminata. D'altra parte è lo stesso codice civile, all'art. 1117-bis , a prevedere l'applicazione delle norme condominiali anche a figure come quella del così detto (nel gergo, non dalla legge) supercondominio.

=> Il consiglio di condominio non può deliberare l'approvazione di lavori di manutenzione.

=> Caposcala: funzioni e nomina

Cerca: consiglio consultiva funzioni

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Corrado
Corrado venerdì 18 marzo 2016 alle ore 13:53

Nel caso di gestione di riscaldamento centralizzato condiviso tra 2 civici, dove ognuno ha il proprio Rappresentante e i relativi Consiglieri, è possibile chiedere all'amministratore di far variare, dietro richiesta di diversi condomini, l'orario di accensione del riscaldamento?
Grazie

Dati Amministratore
Dati Amministratore giovedì 02 marzo 2017 alle ore 22:01

Buon giorno vorrei sapere dove sono reperibili tutti i recapiti degli ammistrastori, l'amministratore che amministra lo stabile dove abito, ha fornito solo numero di telefono peraltro sempre irraggiungibile, il fax comunica di non averlo e la mail certificata non la vuole fornire. Posso recuperare questi dati .
Sapete aiutarmi ?
Grazie

Anna
Anna mercoledì 26 aprile 2017 alle ore 09:26

buongiorno, il consigliere può prendere l’iniziativa da solo,( esempio,cambiare il tappeto del ingresso)o deve essere incaricato dal condominio, o solo dall’amministetore?
grazie

Nadia
Nadia domenica 02 luglio 2017 alle ore 10:25

può un consigliere di un'altra scala (80enne) salire su una scala - a suo rischio e pericolo - e potare i rami degli alberi con una sega elettrica oppure smontare, per più giorni, una luce del viale? può, senza averne ricevuto incarico, tagliare piante, smontare serrature, accedere più volte al giorno nelle cantine di tutti i condomini. ma soprattutto se si fa male o fa male a qualcuno o rompe qualcosa chi ne paga le conseguenze? l'amministratore dice che non può fare nulla. nemmeno avvisarlo di smetterla? ho provato io e mi ha riempita di insulti e minacce.

Alfio
Alfio venerdì 27 luglio 2018 alle ore 11:39

i consiglieri possono prendere iniziative anche contro la volonta dell'amministrarore

Stefano
Stefano giovedì 21 marzo 2019 alle ore 19:54

curiosità... è consentita ai consiglieri(condomini proprietari) la delega ad un esterno a presenziare il consiglio?

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