I consiglieri di condominio possono scegliere l'impresa appaltatrice?

Lavori straordinari, ruolo dei consiglieri di condominio, competenze dell'amministratore e conseguenze nelle ipotesi di eccesso di potere da parte di una delle due figure.

Questi gli elementi chiave che vanno tenuti in considerazione se si vuole comprendere quale risposta dare al quesito posto nel titolo dell'articolo e, conseguentemente, comprendere:

che cosa possa essere deliberato dall'assemblea;
quali siano le prerogative dei consiglieri di condominio delegati della esecuzione di una parte dell'esame dei preventivi delle ditte;
quali i poteri e le responsabilità dell'amministratore rispetto alla firma di un contratto di appalto per lavori straordinari in condominio.

Consiglieri di condominio e poteri dei singoli condòmini

Della questione è tornata ad occuparsi anche la Suprema Corte di Cassazione che, sul finire dell'anno 2018, con l'ordinanza n. 33057, ha ripreso quello che è il proprio orientamento in materia, mostrando quanto limitati siano i poteri di consiglieri ed amministratore e quanto ampie, di contro, le prerogative dell'assemblea di condominio.

Andiamo per ordine.

Lavori straordinari, scelta dell'impresa appaltatrice e poteri dell'assemblea

La scelta dell'impresa appaltatrice quando si devono far eseguire lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio è prerogativa dell'assemblea di condominio.

È l'assemblea, infatti, l'organismo deliberativo supremo che ha la competenza di governare la gestione delle parti comuni.

La tipologia dei lavori da eseguire incide sui quorum deliberativi necessari per decidere.

Se si tratta di lavori straordinari di notevole entità (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.), è sempre necessario (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione), il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Per i lavori straordinari, per così dire normali, invece, questo quorum dev'essere raggiunto solamente in prima convocazione, essendo sufficiente per la deliberazione in seconda convocazione la maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore millesimali dell'edificio.

Quesito: lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità. L'assemblea può deliberare i lavori, cioè decidere che vanno eseguite opere ben individuate, con le maggioranze sopra indicate e poi scegliere l'impresa facendo riferimento ai quorum deliberativi più bassi?

Risposta: non è detto, anzi prudenzialmente, bisogna concludere diversamente visto e considerato che si tratti di atti connessi.

Lavori straordinari, scelta dell'impresa appaltatrice e ruoli dei consiglieri di condominio o delle commissioni istituite ad hoc

Nel caso risolto dall'ordinanza n. 33057 resa dalla Corte di Cassazione, mediante deposito in cancelleria, il 20 dicembre 2018, un amministratore condominiale aveva siglato il contratto di appalto con l'impresa dopo che la stessa era stata scelta dai consiglieri di condominio sulla base di quanto a sua volta deliberato dall'assemblea condominiale.

Lo schema era pressappoco questo: l'assemblea decide che devono essere eseguiti dei lavori e delega ai consiglieri di condominio la valutazione delle imprese e la relativa scelta; sulla base di tale decisione l'amministratore addiviene alla stipula del contratto di locazione.

Succedeva che, vistosi notificato un decreto ingiuntivo da parte dell'impresa esecutrice di lavori, il condominio si opponeva contestando l'opponibilità del contratto ad esso stesso. Come dire: quell'accordo è stato siglato da persone - in questo caso l'amministratore - che non ne avevano il potere.

La Cassazione gli ha dato ragione. Si legge nella pronuncia che ha deciso la controversia che «se è vero che l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una delibera di tal genere è, in sé, del tutto legittima, è, tuttavia, pur vero che, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea, la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall'assemblea con le maggioranze prescritte (Cass. n. 5130 del 2007).

Ne consegue che, in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall'amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l'urgenza: art. 1135, comma 2°, c.c.), pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini» (Cass. 20 dicembre 2018 n. 33057).

Lavori straordinari, scelta dell'impresa appaltatrice e eccesso di potere dei consiglieri di condominio e dell'amministratore

Se i consiglieri non possono scegliere l'impresa e conseguentemente l'amministratore non può firmare alcun contratto sulla base di questa scelta, che cosa accade se, invece, il contratto è comunque firmato?

Le ipotesi sono due:

il condominio contesta il contratto e le conseguenze economiche dello stesso ricadano sull'amministratore, che a quel punto è tenuto a corrispondere all'impresa quanto dovuto in relazione alla esecuzione del contratto firmato eccedendo i propri poteri (ciò anche se quella scelta è avvenuta in base ad una indicazione dei consiglieri);
l'assemblea ratifica la scelta operata dall'amministratore, così sanando ogni irregolarità

È utile ricordare, infine, che dinanzi a lavori straordinari urgenti e prerogative dell'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. l'amministratore ha il potere di ordinare gli opportuni interventi manutentivi, ossia anche stipulare contratti per il ripristino dello stato dei luoghi.