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Lavori in casa e condominio, comunicazioni o autorizzazioni?
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Lavori in casa e condominio, comunicazioni o autorizzazioni?

Lavori in casa e rapporti con il condominio, secondo il regolamento condominiale e il codice civile

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando un condòmino esegue o fa eseguire dei lavori in casa, sorgono spesso dubbi ed alle volte contrasti se non addirittura contenziosi in merito alle autorizzazioni condominiali.

Quali sono i rapporti con il condominio?

Delle opere in progetto egli è tenuto a dare semplice comunicazione, oppure deve avere autorizzazione, al pari delle eventuali autorizzazioni comunali?

Al riguardo bisogna distinguere tra quanto previsto dalla legge, cioè in relazione alle disposizioni applicabili nella generalità dei casi e quanto potrebbero prevedere dei regolamenti contrattuali, cioè dei patti sottoscritti da tutti i condòmini.

Guardando alla legge, la norma di riferimento nel caso di lavori in un'unità immobiliare ubicata in condominio è rappresentata dall'art. 1122 del codice civile.

Lavori in casa e rapporti con il condominio, secondo il codice civile

L'articolo appena citato è rubricato opere su parti di proprietà o uso individuale: la norma spiega i limiti e le condizioni cui tali opere sono soggette, tanto con riferimento alla loro eseguibilità, tanto in relazione ai rapporti con il condominio.

L'art. 1122 c.c. vieta al condòmino di eseguire nella propria unità immobiliare ovvero in parti dell'edificio assegnategli in uso esclusivo (es. lastrico solare) opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Chiaramente questa valutazione dev'essere svolta ex ante dal condòmino che intenda eseguire i lavori, ma è evidente che le sue conclusioni possano non essere condivise ex post dal condominio.

Si pensi al decoro architettonico dell'edificio: ciò che per il singolo non ha alcun valore degradante, può averlo per gli altri condòmini.

È evidente, allora, che il condòmino che va ad eseguire lavori in casa sebbene debba valutare il loro impatto sull'edificio e non violare i divieti imposti dall'art. 1122 c.c., non possa poi essere certo che le sue conclusioni non possano essere oggetto di contestazione.

I lavori in casa sono soggetti all'autorizzazione da parte del condominio? No, ai sensi dell'art. 1122 c.c. e più in generale delle disposizioni di legge vigenti, le opere da eseguirsi non necessitano di autorizzazione condominiale.

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Di una comunicazione all'amministratore sì, ma non di autorizzazioni. La legge in tal senso è chiara: il secondo comma dell'art. 1122 c.c. dispone che in ogni caso, cioè per ogni tipo di opera, è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Com'è stato efficacemente affermato dalla giurisprudenza, «a fronte del dovere del condomino di dare preventiva notizia all'amministratore, non è prevista invece alcuna autorizzazione o approvazione da parte dell'organo assembleare, trattandosi, d'altra parte, di opere eseguite su parti esclusive (per proprietà o per diritto d'uso): è sancito, quindi, solo un diritto/dovere di informazione» (Trib. Arezzo 3 ottobre 2018 n. 915).

Conseguenza di tale conclusione è che debbono considerarsi nulle le delibere condominiali che vietino l'esecuzione di lavori in casa, perché adottate su materia esorbitante dalle competenze dell'assemblea incidenti su diritti dei singoli sulle loro proprietà.

Nell'ipotesi di lavori in casa che, secondo i condòmini possono recare al condominio i pregiudizi indicati dall'art. 1122 c.c., è data all'assemblea (ovvero all'amministratore autonomamente, in quanto titolare dell'obbligo di compiere atti conservativi delle parti comuni, art. 1130 n. 4 c.c.) azione giudiziaria.

In sostanza ed in via cautelare, il condominio potrebbe agire con un'azione per denuncia di nuova opera, laddove i lavori in casa del singolo condòmino siano lesivi della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio.

Lavori in casa e rapporti con il condominio, secondo il regolamento condominiale

Quanto fin qui esposto è quello che si può affermare guardando al contenuto delle disposizioni legislative.

Il discorso cambia e merita una valutazione specifica in relazione ad ogni singola fattispecie, laddove i lavori in casa siano soggetti a disposizioni contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Si badi: il regolamento condominiale assembleare, in quanto votato a maggioranza, non può incidere sui diritti dei singoli sulle loro abitazioni. Così facesse sarebbe nullo al pari della deliberazione che vietasse le opere, per le medesime ragioni (sopra indicate).

Diverso il discorso nel caso di regolamento contrattuale: questo altro non è che un contratto plurilaterale che, in quanto tale, può imporre (o meglio col quale i condòmini si autoimpongono) limitazioni anche ai diritti sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

In buona sostanza è ben possibile che in regolamento condominiale di tipo contrattuale possa sottoporre i lavori in casa da parte dei singoli condòmini a autorizzazioni da parte dell'assemblea.

In tal caso le delibere non sarebbe da ritenersi aprioristicamente nulle, ma viziate eventualmente per errori nella procedure di convocazione/deliberazione o per eccesso di potere, ovvero ancora nulle se eccedenti le competenze riconosciute all'assemblea in suddetta materia.

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