Nel condominio in cui vivo esiste un consiglio che controlla e coadiuva l'amministratore nell'espletamento del suo incarico.
Di recente un condomino non consigliere ha chiesto di prendere visione di determinati documenti, ma l'amministratore gli ha detto che siccome esiste il consiglio lui deve rivolgere quella richiesta ai consiglieri che sono gli unici ad avere diritto a prendere visione delle carte. Dal regolamento e della delibera che ha istituito il consiglio non risultano nulla di tutto ciò. L'amministratore ha ragione?
Questa la domanda che ci giunge da un nostro lettore.
La nostra risposta è semplice: no, non è vero e l'amministratore ha detto una cosa non esatta. Potrebbe esistere un'eccezione, ma si tratta di un'ipotesi rara. Vediamo perché e quale può essere l'eccezione.
Non è chiaro a quali documenti faccia il nostro lettore, ossia se ai registri condominiali o alle fatture ed agli altri documenti.
Quanto ai primi è utile ricordare che tutti i condòmini hanno diritto di prendere visione ed estrarre copia (a loro spese):
a) del registro di contabilità;
b) del registro di anagrafe condominiale;
c) del registro dei verbali e dell'allegato regolamento condominiale;
e) del registro di nomina e revoca degli amministratori dell'edificio.
Del luogo in cui sono tenuti tali registri e dei giorni in cui i condòmini possono prenderne visione previa richiesta, l'amministratore è obbligato a darne comunicazione al momento dell'accettazione dell'incarico e ad ogni suo rinnovo (art. 1129, secondo comma, c.c.). L'art. 1129, dodicesimo comma, del codice civile specifica che costituisce grave irregolarità l'omessa comunicazione di questi dati.
Si badi: l'art. 1129 c.c. è dichiarato assolutamente inderogabile dall'art. 1138, quarto comma, c.c. e pertanto - secondo quella che è la lettura comunemente accolta - le disposizioni in esso contenute non possono essere derogate nemmeno da un regolamento condominiale contrattuale.
L'art. 1130-bis, primo comma, c.c. afferma che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese".
In buona sostanza a differenza dei registri, le fatture non devono essere messe a disposizione dei condòmini in giorni prestabiliti, ma possono essere sempre consultati senza che l'amministratore possa opporvi diniego.
In questo contesto, pertanto, la presenza del consiglio di condominio non interferisce in alcun modo con i diritti dei singoli partecipanti al condominio. Un conto è la presenza di un "organo" con funzioni consultive e di controllo, altro il diritto dei singoli a poter avere accesso ai documenti che li riguardano in quanto contitolari di diritti sulle parti comuni.
Di più: la norma estende il diritto anche ai titolari di "diritti di godimento", ossia ai conduttori.
L'eccezione di cui si diceva in principio può essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale in quanto l'art. 1130-bis c.c. che regolamenta il diritto di accesso alla documentazione giustificativa non è inserito tra quelli assolutamente inderogabili menzionati dall'art. 1138 c.c.
Ad avviso di chi scrive, tuttavia, le deroghe possono riguardare le modalità di accesso (es. per il tramite di una richiesta da presentarsi ai consiglieri), ma mai il diritto alla consultazione di documenti che riguardando l'estrinsecazione del diritto sul bene è da ritenersi incomprimibile.
Le responsabilità dei consiglieri di condominio
