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L'amministratore deve sempre garantire ai condomini l'accesso alla documentazione e l'estrazione di copia.
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L'amministratore deve sempre garantire ai condomini l'accesso alla documentazione e l'estrazione di copia.

Ecco cosa succede se l'amministratore nega l'accesso alla documentazione condominiale

Avv. Giuseppe Nuzzo 

L'amministratore di condominio non è obbligato a depositare tutta la documentazione contabile in sede di approvazione delle spese, essendo tenuto soltanto a garantire ai condomini l'accesso alla documentazione stessa e l'estrazione di copia.

A ribadire il principio è stato il Tribunale di Benevento con la sentenza n. 776, pubblicata il 14 maggio 2013.

La vicenda oggetto di giudizio riguardava l'impugnazione di una delibera avente ad oggetto l'approvazione delle spese di alcuni lavori condominiali straordinari. Tra le varie eccezioni mosse, i condomini avevano contestato la mancanza del documento di contabilità finale dei lavori, ritenendo fosse preciso obbligo dell'amministratore depositare tutta la documentazione contabile di riferimento.

Per il giudice campano, invece, l'amministratore è tenuto soltanto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile.

Spetta eventualmente ai condomini dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà. => Richiesta documentazione condominiale e pagamento delle spese: quanto può pretendere l'amministratore?

Nella sentenza in commento si osserva che l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di depositare tutta la documentazione giustificativa dei lavori, atteso che in capo allo stesso sussiste invece soltanto l'obbligo di permettere ai condomini che ne avessero fatto richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile.

Quanto innanzi trova conferma nel nuovo art. 1130-bis c.c., a sensi del quale “i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. Ai condomini medesimi grava l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà.

L'impostazione seguita dal tribunale campano ricalca quella già tracciata dalla giurisprudenza della Cassazione, in linea peraltro con le novità introdotte in materia dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012.

La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che, in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà (Cass. civ. 12650/2008).

Con la medesima pronuncia, peraltro, i giudici di legittimità hanno ritenuto annullabili le deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell'ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione imposta dall'amministratore. “Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento.

Tale omissione inficia radicalmente l'intera deliberazione, indipendentemente dall'ininfluenza del voto contrario del singolo condomino.

Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno”.

Sulla base di tali rilievi, il Tribunale di Benevento, pur accogliendo la domanda di annullamento per altri motivi, ha ritenuto infondata la contestazione specifica in esame, confermando la correttezza della condotta tenuta dall'amministratore.

Nella fattispecie, infatti, l'amministratore aveva illustrato ai condomini presenti in assemblea il bilancio consuntivo, chiarendo la determinazione degli importi per i lavori eseguiti e per le spese in esso previste e mettendo, peraltro, a disposizione di chi ne volesse prendere visione tutta la documentazione giustificativa delle spese sostenute.

Scarica Tribunale di Benevento, n. 776 del 14 maggio 2013

Cerca: documentazione amministratore spese

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Diego Stefanati
Diego Stefanati martedì 11 luglio 2017 alle ore 23:02

L'amministratore del mio condominio dopo 1 anno di mie raccomandate per avere richiesto la copia di alcuni documenti , pagando le spese, mi ha risposto che se ho perso i documenti è un problema mio e che non è tenuto a farmi nessuna copia . È legale il suo comportamento ! Vorrei ottenere la documentazione evitando una causa legale. È possibile. Grazi se potete rispondermi .

Cinzia
Cinzia mercoledì 12 luglio 2017 alle ore 10:17

ill mio dice di avermeli dati...e non lo ha fatto...durante l'incontro verbalmente mi ha dato qualche informazione al volo e poi piu nulla... ho dovuto prendere un legale per avere i documenti che mi spettano con i relativi costi...

Antonio
Antonio giovedì 13 luglio 2017 alle ore 19:48

Purtroppo si deve constatare che vi sono persone che non riescono ad ottenere quanto richiesto (documentazione vontabilece giustificativi). Ciò signigica che vi è una gran quantità di ammimistratori scorretti e poco/nulla onesti. A cosa serve avere una legge se poi la gran parte dei mandatari non intende osservarla? Siamo sempre nel paese di Pulcinella! È una vergogna

Biagio
Biagio venerdì 07 giugno 2019 alle ore 11:06

Rispondo al Sig.Giuseppe Culmone.Analogo quesito l'ho posto a un quotidiano che si occupa anche di materia condominiale nonché al forum qui. Riporto se può essere utile, il quesito esposto con la risposta pervenuta:"Gentilissima redazione,
sottopongo il seguente quesito della vs. rubrica: "Ogni condominio può visionare la documentazione condominiale e chiedere il rilascio delle copie di interesse pagandole a proprie spese. In caso del consigliere quindi interesse di tutti i condomini che richiede le copie, queste ultime a chi vanno addebitate? Al consigliere oppure a tutti i condomini? Il pagamento è inteso solo per le copie oppure anche per il tempo impiegato alla ricerca?
Risposta:"La legge prevede la possibilità per ciascun interessato di estrarre copia dei registri condominiali (articolo 1129, secondo comma, Codice civile) e dei documenti giustificativi di spesa (articolo 1130-bis Codice civile). Più in generale, si ritiene che l'amministratore debba fornire ai condomini che ne facciano richiesta, e a loro spese, copia di ogni genere di documentazione condominiale, salvo che la richiesta non risulti palesemente vessatoria (ossia contraria alla buona fede). La nozione di "spese di copia" non può estendersi a una qualche remunerazione per il tempo impiegato nel reperimento di documenti. Si tratta di un'attività compresa tra i compiti istituzionali dell'amministratore.Il consigliere di condominio che richieda all'amministratore copie della documentazione condominiale dovrà assicurare all'amministratore il "previo rimborso della spesa". Se non ha ricevuto alcun fondo spese in occasione della sua nomina, dovrà anticipare le somme necessarie per poi richiederne il rimborso. La spesa andrà ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Antonio
Antonio venerdì 07 giugno 2019 alle ore 13:06

Quanto riportato da Biagio conferma quello che - più volte - su questo forum ho espresso. Del resto, non può essere diversamente. Infatti:
1) il condfòmino ha diritto a chiedere la documentazione gestionale contabile (movimenti conto e fatture). Accollandosi i costi per la riproduzione fotostatica.

2) l'amministratore non può assolutamente rifiutarsi di farlo. Se non ottempera alla (lecita) richiesta commette una grave irregolarità. Pertanto deve fornire quanto gli viene richiesto. Addebitando i soli costi per le fotocopie. E non certo per il tempo impiegato alla riproduzione dei documenti (sembra logico….).

3) se un consigliere (che è poi anche un condòmino) richiede la documentazione contabile-gestionale per conto di altri condòmini, nel momento in cui la ottiene in copia, o regola subito in contanti o con assegno, facendosi rilasciare debita ricevuta; oppure (sconsigliabile), si fa addebitare il controvalore per il saldo spesa a consuntivo.
Certo è che un consigliere che anticipa (o paga successivamente a conguaglio) per conto di altri condòmini, si presuma che con questi si sia accordato per condividere pro-quota millesimale. Altrimenti corre il rischio di doversene fare carico personalmente.
Come ho detto altre volte, in merito a questo argomento, la soluzione migliore sta nel "negoziare" con l'amministratore l'invio periodico (mensile o trimestrale) della documentazione mediante file Pdf da trasmettere (sicuramente ai consiglieri; ma possibilmente, anche a tutti coloro che possiedono e forniscono un indirizzo di posta elettronica)con una semplice mail. Come del resto facciamo noi nel nostro condominio, da una dozzina di anni.

Diego Stefanati
Diego Stefanati lunedì 10 giugno 2019 alle ore 01:10

L’amministratore mi addebita un importo diverso dalla fattura e mi addebita importi ( spese condominiali ect.) già versati e documentati con mail e bb versati .
A fronte di questa situazione come debbo comportarmi visto che nonostante le mie spiegazioni insiste nel non riconoscere l’errore anzi informandomi che se non pago entro 15 gg potrei incorrere in sanzioni di mora . Esiste un ente a cui potermi rivolgere per non dovere rivolgermi ad un avvocato affrontando spese legali che non mi posso neppure permettete non conoscendo i tempi e i modi per una risoluzione legale . Grazie per l’aiuto .

Toni1945
Toni1945 lunedì 10 giugno 2019 alle ore 08:36

Caro Diego Stefani, il tuo caso (se veramente le cose stanno come le hai esposte) rientra fra i cosiddetti errori commessi da amministratori ottusi. Quando dici di avere tutte le pezze giustificative delle spese che tu hai regolato, (ricevute, copie bonifici, ecc.)non ci sono motivi per preoccuparsi di quanto sostiene il tuo amministratore. Per quanto riguarda l'esistenza di un "ente" a cui rivolgersi per essere tutelato, devo dire che purtroppo in questi casi si hanno solo due possibilità: o ti rivolgi ad una associazione di consumatori che si occupa anche di problematiche condominiali (fi solito basta iscriversi con quote annuali accessibili dell'ordine dei 50/70 €). Oppure ci si rivolge ad un legale. Con costi decisamente elevati. Cerca su Internet gli indirizzi e recapiti di valide associazioni consumatori (come p.es.Aduc) e vedi il da farsi.

Antonio
Antonio lunedì 10 giugno 2019 alle ore 09:47

per Diego Stefani - Cosa intendi quando dici che l'amministratore ti addebita un importo "diverso" dalla fattura>? A che titolo è stata emessa questa fattura? per una spesa condominiale (generale) oppure per un in tervento che riguarda esclusivamente la tua proprietà? È importante distinguere. perché se si tratta di fattura per intervento condominiale "comune" è evidente che l'importo che ti deve addebitare non può essere il totale della fattura. Dato che a te compete solo l'importo ricavabile da ripartizione millesimale. Mentre se si tratta di una fattura per intervento "diretto" su tua proprietà; oppure per una spesa che, per qualsivoglia motivo, ti compete totalmente, allora la cosa è diversa. Bisogna sempre essere ben sicuri delle tipologie e dei motivi degli addebiti.

Biagio64
Biagio64 lunedì 10 giugno 2019 alle ore 11:07

Non cedere alle minacce, se veramente hai documenti che attestano i tuoi pagamenti non devi preoccuparti.Anzi fa che proceda ( sempreché ha il coraggio) con qualsiasi atto. In sede più idonea dimostrerai la tua ragione e chiederai a questa persona anche i danni che hai subito con spese legali che hai affrontato. Ricordati se non l'hai già fatto che tutte le comunicazioni di farle per iscritto così da avere riscontri. Successivamente potete revocare il soggetto in questione in quanto potrebbe diventare confusionario e provocare attriti tra la.compagigine

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