I poteri dei consiglieri di condominio, i loro limiti e le conseguenze per il caso di eccesso.
Prendiamo spunto dalla domanda di un nostro lettore per approfondire la tematica dei poteri dei consiglieri di condominio.
Cari amici di Condominioweb, «i consiglieri di condominio autonomamente o congiuntamente tra di loro hanno il potere di decidere quale fornitore e quale preventivo di spesa scegliere per effettuare un lavoro di interesse condominiale e di conseguenza imporlo, qualora lo stesso lavoro sia stato approvato dall'assemblea in merito all'esecuzione, ma non in merito al costo complessivo finale del lavoro stesso in quanto non esplicitato nel corso della riunione deliberativa?
In caso non possano, che poteri ha il singolo condomino di chiedere la valutazione di altri preventivi e o fornitori da parte dell'assemblea?
E se non possono e lo fanno, su chi ricade la responsabilità di quella scelta?»
La questione riguarda moltissimi condomini, specie quelli di notevoli dimensioni, nei quali il consiglio di condominio è considerato anche strumento utile per velocizzare il processo decisionale.
Prima di rispondere alla domanda del nostro lettore è utile ricordare che ai sensi del secondo comma dell'art. 1130-bis c.c. il consiglio di condominio svolge «funzioni consultive e di controllo».
Consiglio di condominio, compiti e composizione
L'esatta individuazione delle funzioni, cioè dei compiti che il consiglio è chiamato ad esercitare nel corso della gestione, è rimessa alla deliberazione istitutiva di tale organo o comunque alla clausola del regolamento condominiale che lo disciplina. In assenza di specifiche indicazioni deve ritenersi che il consiglio possa agire nel limite delle funzioni di controllo riconosciute dalla legge a ciascun condomino ed di quelle consultive che gli vengono riconosciute dall'amministratore.
È anche possibile, ciò dipende sempre dall'atto istitutivo dell'organismo, che il consiglio di condominio sia istituito per coadiuvare e verificare l'operato dell'amministratore in relazione alla esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.
Come si può evincere da questo inquadramento generale, il consiglio e quindi i consiglieri non possono andare oltre le prerogative riconosciutegli dalla legge.
In buona sostanza i consiglieri di condominio, assumendo questo incarico, non possono divenire delegati dei loro vicini rispetto all'assunzione di decisioni che competono all'assemblea condominiale.
Nemmeno se a prevederlo è un regolamento condominiale di natura contrattuale?
Nemmeno in questo caso, in quanto le norme dettate in materia di funzionamento dell'assemblea sono inderogabili anche da questo genere di statuto.
Le funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore - la norma non dice su chi il consiglio espleti queste funzioni, ma il riferimento al mandatario è evidente - non possono mai spingersi fino alla sostituzione dell'assemblea, ma ciò non vuol dire che non possano in qualche modo rappresentare la parte conclusiva e esecutiva di un iter decisionale.
I consiglieri di condominio possono scegliere l'impresa appaltatrice?
Consiglio di condominio e scelta dell'appaltatore, la responsabilità è anche dell'amministratore
Si supponga che un condominio necessiti di lavori di manutenzione straordinaria; s'ipotizzi che l'assemblea abbia incaricato un tecnico di individuare con precisione i lavori da eseguire e di conseguenza il così detto computo metrico.
I condòmini riuniti in assemblea sulla base di questi atti preliminari hanno individuato le imprese che potrebbero assumere l'incarico di realizzare le opere.
Si supponga, a questo punto, che l'assemblea abbia domandato ai possibili appaltatori un ulteriore sconto, dando incarico all'amministratore di assegnare l'appalto a chi presenti l'offerta più bassa.
In tal caso è ben possibile demandare al consiglio di condominio un ruolo di ausilio (funzione consultiva e contemporaneamente di controllo) dell'operato dell'amministratore, ossia deliberare che l'amministratore debba operare tale scelta aprendo le buste alla presenza suddetto consiglio.
Nel caso sottopostoci dal nostro lettore, non avendo potuto leggere la delibera, non è chiaro quali siano esattamente i confini della decisione e quindi se il consiglio, assieme all'amministratore, sia stato chiamato semplicemente ad eseguire o si sia surrogato nel ruolo decisionale dell'assemblea.
Poniamo il caso che si tratti di eccesso di potere: per valutare il da farsi bisognerebbe innanzitutto contestare all'amministratore di avere agito in spregio alle regole di gestione del condominio e quindi ai consiglieri di aver preso decisioni che non potevano.
Tali contestazioni possono sfociare in una controversia giudiziale finalizzata ad accertare responsabilità e quindi, se richiesto, arrivare ad una condanna al risarcimento del danno.
Tanto desumiamo anche dalle pronunce della Corte di Cassazione proprio in materia di consiglio di condominio, poteri e limiti delle sue prerogative e conseguenze per scelte esorbitanti dalle funzioni proprie, in questo caso, dell'amministratore, quale ultimo organismo deputato alla manifestazione della volontà del condominio presso l'esterno.
In un proprio arresto del dicembre 2018 i giudici di legittimità, sulla scorta del proprio consolidato orientamento, hanno affermato «se è vero che l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una delibera di tal genere è, in sé, del tutto legittima, è, tuttavia, pur vero che, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea, la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall'assemblea con le maggioranze prescritte (Cass. n. 5130 del 2007)» (Cass. 20 dicembre 2018 n. 33057).
Una delibera di questo genere sarebbe nulla per incompetenza.
Ciò per quanto attiene ai profili deliberativi. Ci sono, però, altre e ben più significative, almeno tali sono per l'amministratore condominiale, conseguenze. Quelle inerenti alla vincolatività del contratto.
In buona sostanza, conclude la Corte di Cassazione nella sentenza testé citata, ove manchi una delibera di approvazione della scelta del contraente, in quanto questa decisione sia stata assunta dal consiglio del condominio, la stipula del contratto con l'impresa non vincola i condòmini, ma solamente l'amministratore, che ove non abbia agito in presenza di opere straordinarie urgenti (art. 1135, secondo comma, c.c.) ha travalicato le proprie prerogative. Se assieme ad esso rispondano, poi, anche i consiglieri condominiali, è cosa probabile, ma comunque da valutarsi caso per caso.
Le responsabilità dei consiglieri di condominio
