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Poteri rappresentanti supercondominio
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Poteri rappresentanti supercondominio

Quali sono i poteri del rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali sono i poteri dei rappresentanti del supercondominio?

La domanda viene spesso rivolta alla nostra redazione ed è oggetto di discussione del forum di Condominioweb.

In effetti, con l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 in questi primi anni di sua applicazione una delle questioni che ha sollevato maggiori dubbi e perplessità e proprio quella inerente alla figura del rappresentante del condominio in seno all'assemblea del supercondominio.

Delegato a partecipare all'assemblea del supercondominio

Sessanta: è questo il numero di riferimento al di là del quale scatta l'obbligo di nomina del rappresentante dei singoli condomini a partecipare all'assemblea del supercondominio.

Prima questione: come si evince dalla lettura dell'art. 67 disp. att. c.c. - a mente del quale è ciascun condominio con le maggioranze previste per le innovazioni (art. 1136, quinto comma, c.c.) a dover designare il proprio rappresentante per la partecipazione all'assemblea - chi viene scelto rappresenta la compagine di riferimento nella sua interezza.

Si badi: tale figura ha il potere di rappresentanza in relazione ad una specifica assemblea, ovvero a quella avente ad oggetto la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii (es. approvazione preventivo, approvazione rendiconto, ecc.) e per la nomina dell'amministratore.

Già sull'assemblea per la revoca dell'amministratore di condominio sorgono dubbi sulla natura ordinaria o straordinaria dell'adempimento; ciò almeno a parere di certa giurisprudenza che ha ritenuto l'adempimento di spettanza dell'assemblea dei singoli condòmini e non dei rappresentanti (così Trib. Milano 30 agosto 2016 n. 9844).

Un aspetto che merita particolare attenzione, anche per il quorum deliberativo molto alto imposto per la nomina del rappresentante, è quello inerente alla durata dell'incarico.

=> Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?

Ad avviso di chi scrive, salvo casi da valutare singolarmente, è bene non porre limite temporale di validità della nomina come rappresentante, ossia non circoscrivere l'incarico ad una sola assemblea, ma conferirlo per più riunioni o per alcuni anni.

Ferma restando la revocabilità in ogni tempo, operare in tal modo consente di snellire e efficientare la gestione del supercondominio.

Partecipazione del rappresentante all'assemblea

Arriviamo al cuore della vicenda: quali sono i poteri del rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio.

I suoi rappresentati - i condomini mandanti - possono imporre istruzioni?

La risposta al quesito è negativa e quindi rispetto alla valutazione dei poteri del rappresentante in seno all'assemblea del supercondominio si può affermare che esso ha pieni poteri di valutazione autonoma circa il modo di concorrere alla deliberazione.

Sul punto è chiarissimo il quarto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto

È utile evidenziare - al fine di comprendere fino in fondo l'importanza di questo concetto - che l'articolo che la contiene è indicato come inderogabile dall'art. 72 disp. att. c.c. L'inderogabilità, per parere di dottrina e giurisprudenza, è assoluta, ossia intangibile anche se il regolamento che la contiene è di natura contrattuale.

Come dire: il rappresentante ha libertà di scelta e voto. Ciò naturalmente non vuol dire che egli non debba ascoltare ciò che i suoi rappresentati hanno da dire in merito alla gestione del supercondominio, alla nomina dell'amministratore, ecc., ma alla fine la scelta è del mandatario.

Post assemblea: rappresentanti e condomini

Mandatario non è un termine casuale, ma quello che si deve utilizzare definire la posizione del rappresentante.

Lo dice chiaramente il quarto comma dell'art. 67 disp. att. c.c.: «Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.»

Il procedimento è pressappoco questo:

  • si deve tenere l'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria ovvero per la nomina dell'amministratore;
  • ogni condominio nomina un proprio rappresentante (con possibilità di ricorso giudiziale in caso di stallo);
  • ogni rappresentante partecipa all'assemblea quale mandatario del condominio (o dei condominii) che l'hanno nominato, votando ed esprimendo la propria opinione senza che possano essergli imposti vincoli;
  • ove tali vincoli siano apposti possono essere non considerati;
  • dopo l'assemblea il rappresentante relazione all'amministratore del condominio rappresentato che cosa è stato deciso (e come lui ha votato);
  • l'amministratore così informato riferisce all'assemblea.

=> Supercondominio: con più di sessanta partecipanti è obbligatoria la nomina del rappresentante all'assemblea?

La norma lascia intendere che il potere del rappresentante in seno all'assemblea del supercondominio, ove esercitato nel limite previsto dalla legge, non è soggetto a ratifica da parte dell'assemblea.

Come nel caso d'intervento straordinario urgente da parte dell'amministratore, quindi, l'assemblea qui non potrà far altro che prenderne atto, salvo il caso di contestazione; certo è che la stessa dev'essere fondata su elementi certi.

Detta diversamente: se Tizio, rappresentante del condominio Alfa, ha votato Caio quale amministratore del supercondominio Beta, l'assemblea del condominio non potrà far altro che prendere atto del voto espresso.

Siccome vincoli all'operato del rappresentante si hanno per non apposti, nessun rimprovero potrà essere mosso a Tizio perché, ad esempio, ha indicato Caio e non Sempronio, gradito invece ai condòmini, oppure se egli ha votato favorevolmente all'approvazione del rendiconto.

Il rimprovero e quindi l'eventuale causa risarcitoria verso il rappresentante potrà esserci solamente se quella scelta è stata illegittima, ad esempio perché Caio non aveva i requisiti per l'assunzione dell'incarico di amministratore (e ciò era noto o facilmente conoscibile dal rappresentante).

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