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alfonso.polizzi

Amministratore o facente funzioni?

Recentemente ho ricevuto la richiesta di amministrare un condominio costituito da 4 villini quadrifamiliari (16 appartamenti). Incontrando alcuni condomini sul posto sono venuto a conoscenza della seguente situazione: i condomini, di un recente fabbricato, sono scontenti dell'operato dell'attuale amministratore che, oltre (a loro dire) a non aver mai presentato un bilancio dal 2011, anno in cui l'amministratore stesso è stato arbitrariamente "nominato" dal costruttore, ha loro chiesto di versare le quote di una lite giudiziaria nei confronti del costruttore per gravi problemi della costruzione (vizi occulti) di cui loro dicono essere all'oscuro, cioè non hanno deliberato espressamente di procedere. Il costruttore rimanda le responsabilità alla ditta esecutrice che sostiene aver citato in giudizio e, all'atto pratico, i problemi rimagono e loro stanno ancora a "caro amico".

Ho detto loro che favevano bene a sostituire l'amministratore, ma quando mi hanno mostrato il riparto delle spese in loro possesso mi sono reso conto che solo 5 appartamenti erano stati venduti e quindi non avevano nè i millesimi, ne le "teste" necessarie a nominare un nuovo amministratore ed a questa mia obiezione mi hanno riferito che "anche" il costruttore era favorevole a mandar via l'attuale amministratore. Ciò detto passo alla mia domanda, secondo voi se il costruttore diversamente da quanto dichiarato non fosse d'accordo (o non si presentasse e rilasciasse delega ad uno dei condomini) a nominare un amministratore di fiducia dei condomini, possono gli stessi decidere di revocare l'attuale amministratore e nominare un facente funzioni (che supporterei io per la parte contabile e tutto il resto fatturando in qualche maniera)?

...secondo voi se il costruttore diversamente da quanto dichiarato non fosse d'accordo (o non si presentasse e rilasciasse delega ad uno dei condomini) a nominare un amministratore di fiducia dei condomini, possono gli stessi decidere di revocare l'attuale amministratore e nominare un facente funzioni (che supporterei io per la parte contabile e tutto il resto fatturando in qualche maniera)?

Se il costruttore è presente di persona o per delega e vota contro, i millesimi contrari saranno più di quelli favorevoli per cui la revoca non può essere deliberata.

 

Se il costruttore è assente e i voti e millesimi favorevoli alla revoca e nuova nomina sono superiori ai contrari ma non raggiungono il quorum deliberativo (500 millesimi) la delibera è valida ma ANNULLABILE dai presenti contrari entro 30 giorni dalla delibera e dagli assenti entro 30 giorni dalla data in cui ricevono il verbale.

Se il costruttore è presente di persona o per delega e vota contro, i millesimi contrari saranno più di quelli favorevoli per cui la revoca non può essere deliberata.

 

Se il costruttore è assente e i voti e millesimi favorevoli alla revoca e nuova nomina sono superiori ai contrari ma non raggiungono il quorum deliberativo (500 millesimi) la delibera è valida ma ANNULLABILE dai presenti contrari entro 30 giorni dalla delibera e dagli assenti entro 30 giorni dalla data in cui ricevono il verbale.

Grazie Leonardo, quindi nel caso il costruttore fosse assente, è consigliabile far deliberare per un facente funzioni essendo solo sei condomini, e per rendere più difficili eventuali richieste di annullabilità? Lo scopo principale rimane per loro l'allontanamento dell'attuale amministratore non da loro scelto.

Grazie Leonardo, quindi nel caso il costruttore fosse assente, è consigliabile far deliberare per un facente funzioni essendo solo sei condomini, e per rendere più difficili eventuali richieste di annullabilità? Lo scopo principale rimane per loro l'allontanamento dell'attuale amministratore non da loro scelto.

Poichè siete meno di 8 condòmini è sufficiente revocare l'amministratore e nominare un custode dei documenti a cui l'amministratore uscente dovrà consegnare i documenti.

L'annullabilità è già il rischio minimo grazie ad una sentenza di cassazione a sezioni unite, altrimenti la delibera sarebbe radicalmente NULLA.

Non credo ci sia un espediente per rendere ancora più difficile l'opponibilità.

 

La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali.

In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.

In secondo luogo le Sezioni Unite hanno affermato che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (con decorrenza dal momento della comunicazione per i condomini assenti e da quello dell'approvazione per i condomini dissenzienti) previsti dall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti

Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806 i partecipanti al condominio.

1)Grazie Leonardo, quindi nel caso il costruttore fosse assente, è consigliabile far deliberare per un facente funzioni essendo solo sei condomini, e per rendere più difficili eventuali richieste di annullabilità?

2)Lo scopo principale rimane per loro l'allontanamento dell'attuale amministratore non da loro scelto.

1)L'annullabilità dal 21 ottobre 2013 passa in primis dalla mediazione quindi meno onerosa ma più accessibile...

2)...ma al tempo stesso delle valide ragioni potrebbero supportare la delibera presa e quindi a differenza di un Giudice che valuta solo i numeri direi che con il mediatore si potrebbe spuntare risultato diverso...sempre che il costruttore abbia questo intento.

Gent. esperti, volevo porvi una domanda, in un condominio di 12 famiglie c'era un condomino eletto amministratore interno a titolo gratuito, voleva dimettersi e lo ha fatto, ma tutti i condomini lo hanno voluto rieleggere cambiandogli la qualifica cioè "Referente facente funzioni di amministratore e custode dei documenti condominiali" sempre a titolo gratuito. Ora vi chiedo :

1) il Referente eletto all'unanimità ed in accordo, può continuare a svolgere le funzioni di amministratore interno "precedente qualifica" ?;

2) all'Ufficio dell'Entrate si deve comunicare la variazione della qualifica ? grazie.

1) SI (con alcuni limiti di potere)

2) SI (nominativo persona che funge da rappresentatne/contatto per l' AdE)

 

Prossima volta apri un nuovo Topic.

Gent. Dimaraz, quali sono i limiti di potere ? all'agenzia dell'entrate il nominativo non è cambiato è cambiata solo la qualifica quindi non dovrà comunicare nulla giusto ? grazie.

Scusa...non avevo notato il RIeleggere.

 

Stesso individuo nessuna modifica all' AdE (rientro nell' identico caso)

 

Meno poteri perchè qualsivoglia operazione/atto dovrà passare attraverso una delibera.

Come amministratore poteva agire su determinate spese (gestione ordinaria) senza delibera ... tranne l' avallo del Bilancio preventivo e Consuntivo.

Altri handicap in caso di azioni legali da intraprendere (morosità e altro).

Grazie Dimaraz, cmq. per lavori di poco conto di manutenzione ordinaria non credo sia necessaria un'assemblea con delibera, tra l'altro se l'abbiamo rieletto è perchè ci fidiamo.

Il referente può esimersi dal compilare il bilancio consuntivo secondo le leggi vigenti?

Grazie x la risposta

Distinti saluti

Siamo un condominio di otto appartamenti, con due ingressi, due scale, tre appartamenti x ogni scala, piu' due appartamenti al piano terra con igressi di fianco, con giardino privato, solo le cantine hanno i corridoi comuni, e naturalmente le luci esterne, come si possono ripartire le spese della luce con i condomini del piano terra visto che il contatore e' unico, i condomini del piano terra hanno il suo ingresso indipendente, devono contribuire alle spese anche x le scale? Anche se loro non le usano? Ho devono pagare solo x il corridoio cantine, e luci esterne, essendo il contatore unico appunto come ho gia' detto, grazie x la delucidazione,

distinti saluti

 

- - - Aggiornato - - -

 

SIAMO UN CONDOMINIO DI OTTO APPARTAMENTI, CON DUE INGRESSI, DUE SCALE, TRE APPARTAMENTI X OGNI SCALA, PIU' DUE APPARTAMENTI AL PIANO TERRA CON IGRESSI DI FIANCO, CON GIARDINO PRIVATO, SOLO LE CANTINE HANNO I CORRIDOI COMUNI, E NATURALMENTE LE LUCI ESTERNE, COME SI POSSONO RIPARTIRE LE SPESE DELLA LUCE CON I CONDOMINI DEL PIANO TERRA VISTO CHE IL CONTATORE E' UNICO, I CONDOMINI DEL PIANO TERRA HANNO IL SUO INGRESSO INDIPENDENTE, DEVONO CONTRIBUIRE ALLE SPESE ANCHE X LE SCALE? ANCHE SE LORO NON LE USANO? HO DEVONO PAGARE SOLO X IL CORRIDOIO CANTINE, E LUCI ESTERNE, ESSENDO IL CONTATORE UNICO APPUNTO COME HO GIA' DETTO, GRAZIE X LA DELUCIDAZIONE,

DISTINTI SALUTI

Se i condomini del piano terra possono accedere senza passare per l'atrio condominiale per andare in cantina NON partecipano alle spese della scala, se per andare in cantina (ammesso che ce l'abbiano)accedono tramite l'atrio d'ingresso e scendono le scale, PARTECIPANO (a meno che l'atrio sia buio e devono munirsi di lampadina tascabile per non cadere per le scale che portano alle cantine)

Gentile Signor Alfonzo POLIZZI, premessa che i Signori del piano terra possono accedere alle cantine anche dall'atrio, ma non sono obbligati in quanto possono accedervi dal garage e addirittura dall'interno dell'appartamento, però visto che devono pagare x i corridoi delle cantine e anche delle luci esterne come si fa visto appunto come le ho già detto che il CONTATORE E UNICO? Grazie della sua cortesia.

E' molto semplice, si contano le lampade esterne e quelle del corridoio e la loro potenza, analogamente si fa con quelle della scala e si attribuiscono le relative percentuali (se sono di più quelle esterne+cantine si metterà una percentuale sulla tabella di proprietà per la luce di 55-60-65....%, il rimanente sarà attribuito alla tabella "scale")

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