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michele-bz

Contestazioni lavori straordinari

Buon giorno.

Nel condominio sussiste una situazione antipatica. Nel 2013 sono iniziati lavori straordinari di ristrutturazione che per cause non dipendenti dalla ditta verranno concluse quest'anno. Nell'assemblea ordinaria di un mese fa è stato approvato a maggiornaza il consuntivo della gestione condominiale e il consuntivo dei lavori straordinari. Dopo qualche giorno un condomino che aveva votato a favore ha scritto una lettera all'amministratore specificando che vorrebe cambiare il suo voto da favore a contrario per i lavori straordinari mettendo in discussione le opere eseguite dalla ditta. Questo proprietario ha richiamato a se nella contestazione altre proprietari di cui uno era assente in assemblea e l'altra era presente ma non ha votato perchè è andata via per suoi motivi.

Il direttore ha recepito la lista delle contestazioni dove erano elencati la contrarietà delle piastrelle usate per i terrazzi e il colore della facciata (prodotti scelti e approvati dai condomini prima di iniziare i lavori ) ecc....; inoltre l'amministratore ha firmato un contratto , una volta sentito i revisori dei conti, senza la voce della penale per la fine dei lavori inserendo però la disponibilità da parte della ditta di una fideiussione bancaria per il pagamento delle ultime fatture a fine giugno per usufruire dell'agevolazione fiscale 50% e dei ritardari nel pagamento delle rate. Tengo a precisare che si sono aggiunti altre lavorazioni e quindi sarebbe stato impossibile terminare i lavori entro giugno e non vi dico del tempo perso per la scelta del colore: Una tragedia!!!

Cosa ne pensate di tutto ciò?

Mi pare che tutto risulti approvato regolarmente e quindi se ci saranno i presupposti di contestazione verranno avanzati alla figura preposta.

Mentre il voto espresso una volta chiusa l'assemblea non è possibile rivederlo se non con altra assemblea.

Buon giorno sig.ra Patrizia

La ringrazio.

La cosa che purtroppo sta disturbando molti condomini è il comportamento di questa persona che ha iniziato a divilgare con lettera a tutti le sue considerazioni (molte senza senso e privo di fondamento) al punto tale da chiedere danni alla ditta per il colore scelto della facciata e di gronde che erano presenti prima dei lavori e sono rimaste le stesse visto che non erano da sostituire dando responsabilità alla ditta.

Secondo voi per dar fine a questa storia cosa dovrebbe fare l'amministratore?

Buon giorno sig.ra Patrizia

La ringrazio.

La cosa che purtroppo sta disturbando molti condomini è il comportamento di questa persona che ha iniziato a divilgare con lettera a tutti le sue considerazioni (molte senza senso e privo di fondamento) al punto tale da chiedere danni alla ditta per il colore scelto della facciata e di gronde che erano presenti prima dei lavori e sono rimaste le stesse visto che non erano da sostituire dando responsabilità alla ditta.

Secondo voi per dar fine a questa storia cosa dovrebbe fare l'amministratore?

Nulla..............................

E poi.... un altra chicca.

Un condomino a citato il condominio alla mediazione per i danni subiti a causa della ristrutturazione. Non si sa quali danni sono stati causati. Questa persona abita all'ultimo piano e nella sua terrazza ha una copertura privata. Lui ha fatto fare dei lavori sulla sua copertura (gronde , pluviali e scossaline) senza dire nulla all'amministratore e al direttore dei lavori. La ditta non conoscendo la proprietà di questa copertura ha conglobato questo importo nell'importo opere straordinarie a tutto il condominio. Di questo fatto nessuno sapeva nulla, solo un condomino (durante l'assemblea condominiale) ha chiesto all'amministratore se di questa lavorazione ne sapeva qualcosa e come mai non era presente nelle spese private di questo condomino. Giustamente l'amministratore ha risposto che per lui era una novità e si sarebbe accertato. Secondo voi quale provvedimento si dovrebbe prendere nei confronti di questo farabutto?

Il problema è formale.

Danni e vizi possono anche fatti rivalere successivamente se riscontrati successivamente, ma certo non modificano il proprio voto in assemblea.

l'approvazione del consuntivo dei lavori è un aspetto di verifica degli adempimenti contrattuali, fiscali e di conformità tra deliberato ed eseguito.

Certo se un vizio è successivo può essere fatto rivalere, ma come si può pretendere di approvare ad esempio il consuntivo se in sede di assemblea erano gia evidenti opere difformi, ritardi, vizi di contratto, assenza di penali e di fidejussioni a copertura dei lavori e poi successivamente non essere d'accordo.

Approvare in questi casi equivale anche a sanare, accettare ciò che si è fatto. Salvo i vizi occulti, che per quelli c'è tutela del codice civile.

 

- - - Aggiornato - - -

 

E poi.... un altra chicca.

Un condomino a citato il condominio alla mediazione per i danni subiti a causa della ristrutturazione. Non si sa quali danni sono stati causati. Questa persona abita all'ultimo piano e nella sua terrazza ha una copertura privata. Lui ha fatto fare dei lavori sulla sua copertura (gronde , pluviali e scossaline) senza dire nulla all'amministratore e al direttore dei lavori. La ditta non conoscendo la proprietà di questa copertura ha conglobato questo importo nell'importo opere straordinarie a tutto il condominio. Di questo fatto nessuno sapeva nulla, solo un condomino (durante l'assemblea condominiale) ha chiesto all'amministratore se di questa lavorazione ne sapeva qualcosa e come mai non era presente nelle spese private di questo condomino. Giustamente l'amministratore ha risposto che per lui era una novità e si sarebbe accertato. Secondo voi quale provvedimento si dovrebbe prendere nei confronti di questo farabutto?

Le opere non previste "aggiunte" devono essere disposte dal direttore lavori, che se ne assume responsabilità. La ditta non le può eseguire autonomamente. Anche queste non andavano approvate.

Buon giorno Emilio,

ti ringrazio . Ultima new questa condomina si è trasformata pure da amministratore. Cioè ha inviato alla ditta in autonomia, senza interpellare il vero amministratore e direttore dei lavori, la lista dei problemi come il colore scelto per la facciata e delle piastrelle della terrazza. Ha rilevato come problema un nastro adesivo su una gronda. Tengo a precisare che colore , piastrelle ecc.. è stato concordato con tutti i condomini a votazione. Non vi dico la reazione della ditta...

Ritornando invece all'altro condomino che ha fatto fare i lavori nella sua terrazza senza dire nulla all'amministratore e al direttore dei lavori , quale azione si potrebbe intraprendere?

Semplicemente viene stralciato l'importo di tali lavori dalla fattura della ditta in quanto non ordinati dal Condominio.

Che la ditta se li faccia pagare da chi glieli ha ordinati.

 

In alternativa, l'amministratore potrebbe sentire il condomino in questione e proporgli di liquidare tale importo alla ditta ma inserendolo a suo carico (ponendo a suo carico anche la percentuale di DL e amministratore). Questo però dovrebbe essere fatto con un condomino onesto e, per pararsi il culetto, l'amministratore dovrebbe ottenere un consenso scritto dello stesso... non si sa mai...

Per il comportamento scorretto del condomino, l'amministratore potrebbe denunciarlo per ...? Il condomino in questione ha detto alla ditta che erano lavori condominiali..

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